Обязан ли собственник предоставить выписку из ЕГРН соседу для приватизации комнаты в коммунальной квартире?

Обязан ли собственник комнаты предоставлять выписку из ЕГРН соседу для приватизации?

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником двух комнат в коммунальной квартире. Ваш сосед, занимающий третью комнату по договору социального найма, планирует её приватизировать (перевести в свою собственность из муниципальной). Для подготовки документов его юрист запрашивает у вас электронную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вы справедливо беспокоитесь о конфиденциальности своих данных и хотите понять свои права и обязанности.

Применимые правовые нормы

1. Обязанность предоставлять выписку соседу

Вы не обязаны предоставлять соседу выписку из ЕГРН. Процедура приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, регулируется специальным законодательством и осуществляется между нанимателем (вашим соседом) и собственником жилья (муниципальным образованием). Для подготовки документов на приватизацию его комнаты юристу соседа не требуются сведения о ваших правах собственности.

Сведения, необходимые для приватизации (например, технический план комнаты, документы, подтверждающие право пользования), сосед может получить самостоятельно или через своего представителя. Законодательство предусматривает право любого лица на получение общедоступных сведений из ЕГРН. Например, согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости":

"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются... по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62, часть 1).

Ваш сосед или его юрист могут самостоятельно заказать и оплатить получение необходимых сведений о квартире в целом или об объектах недвижимости, непосредственно связанных с приватизацией, не запрашивая эту информацию у вас.

2. Конфиденциальность данных в выписке из ЕГРН

Ваши опасения насчёт раскрытия личных данных обоснованы. Выписка из ЕГРН, запрашиваемая третьим лицом (соседом), не является полностью обезличенной.

• Персональные данные защищены законом. Сведения, содержащиеся в ЕГРН и представляющие собой персональные данные правообладателя (фамилия, имя, отчество, данные документа и т.д.), относятся к сведениям, доступ к которым ограничен.

  "Сведения, содержащиеся в ЕГРН и представляющие собой персональные данные правообладателя... относятся к сведениям, доступным с согласия... правообладателя... третьим лицам только при наличии в ЕГРН записи... о возможности предоставления персональных данных... за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62, часть 1.3).

  Это означает, что если вы не давали специального согласия на раскрытие ваших персональных данных через ЕГРН, в выписке, полученной соседом, эти данные будут скрыты.

• Информация о предыдущих сделках. Полная история перехода прав (цепочек сделок) также содержит персональные данные предыдущих собственников.

  "Сведения, содержащие персональные данные предыдущих собственников объекта недвижимости... предоставляются... иным лицам при наличии в ЕГРН записи... о возможности предоставления персональных данных" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62, часть 14.2).

  Таким образом, без вашего согласия, зафиксированного в ЕГРН, ваш сосед не сможет получить из официальной выписки информацию о ваших предыдущих сделках (например, о том, как и у кого вы купили комнаты).

3. Как сосед может получить нужные ему сведения

Сосед для приватизации своей комнаты должен подать заявление и пакет документов в уполномоченный орган (например, в местную администрацию или через МФЦ). В этот пакет могут входить документы, которые косвенно касаются общего имущества в квартире. Однако для их получения ему не требуется ваша выписка. Он может:

1. Заказать кадастровый паспорт или технический план на свою комнату.
2. Запросить в управляющей компании или ТСЖ информацию о составе общего имущества в квартире.
3. При необходимости, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на всю квартиру как на объект недвижимости. В такой выписке будут отражены общие характеристики квартиры и факт наличия прав других лиц (собственников) без раскрытия их персональных данных (если вы не давали согласия).

Ни один из этих шагов не требует вашего участия или предоставления ваших личных документов.

4. Потенциальные риски предоставления выписки

Предоставление выписки по своей инициативе может создать необоснованные риски:

• Нарушение конфиденциальности. Даже если вы предоставите выписку, в которой ваши данные формально "сокрыты", вы передадите соседу официальный документ, подтверждающий ваши права и, возможно, размеры долей в общем имуществе. Эта информация может быть использована не по назначению.
• Отсутствие контроля. Передав электронный документ, вы теряете контроль над его дальнейшим использованием и распространением.
• Прецедент. Ваша готовность предоставить документы по первой просьбе может в будущем провоцировать соседа на другие запросы, уже не связанные с приватизацией.

Что касается рисков самой приватизации: После приватизации сосед станет собственником своей комнаты. Это изменит состав собственников в коммунальной квартире, но не повлияет на ваши права. Вы по-прежнему будете владеть двумя комнатами и соответствующей долей в общем имуществе квартиры (коридоре, кухне, санузле).

"Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 41, часть 1).
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты... пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 42, часть 1).

Приватизация соседской комнаты не дает ему никаких дополнительных прав на ваше имущество и не ущемляет ваши права как собственника.

Выводы и рекомендации

1. Вы не обязаны предоставлять соседу выписку из ЕГРН для целей приватизации его комнаты. Это его задача — собрать необходимый пакет документов.
2. Отказать в предоставлении выписки — ваше законное право. Вы можете вежливо сообщить соседу, что все необходимые для приватизации сведения он или его юрист могут получить самостоятельно через официальные каналы (Росреестр, МФЦ, портал госуслуг).
3. Ваши персональные данные и данные о сделках защищены. Без вашего специального согласия, внесенного в ЕГРН, сосед не получит их через официальный запрос.
4. Не переживайте из-за приватизации. Этот процесс юридически оформляет уже существующие фактические отношения. Сосед станет собственником, но это не создаст для вас новых угроз или обременений.
5. Будьте внимательны к другим просьбам. В будущем, если сосед, уже как собственник, предложит какие-либо соглашения по переустройству общего имущества (например, перепланировку), помните:

   "Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 41, часть 2).

Если у вас возникнут сложности в общении с соседом или вопросы, касающиеся использования общего имущества, для детальной консультации рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.