Оформление дома и земли, входящих в наследство, без актуального межевания участка
Анализ ситуации
Вы столкнулись с ситуацией, когда первоначальный план (отказ от доли в наследстве с последующим дарением) натолкнулся на препятствие. Нотариус отказывает в удостоверении договора дарения земельного участка из-за отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о точных границах этого участка (актуального межевания). Это создает проблему для совершения сделки, но не обязательно для принятия наследства.
Применимые нормы права и их анализ
-
Наследование земельного участка без уточненных границ:
Для принятия наследства и государственной регистрации перехода права собственности по наследству на земельный участок, сформированный и учтенный по старым правилам (так называемый "ранее учтенный"), наличие актуального межевания не является обязательным условием. Закон предусматривает специальную процедуру.
"Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации... осуществляется на основании следующих документов:... акт о предоставлении... земельного участка...; акт (свидетельство) о праве... на указанный земельный участок;... иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 49, часть 1).
Это означает, что для регистрации права собственности наследника (вашего дедушки) на землю достаточно представить нотариусу, а затем в Росреестр, старые правоустанавливающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности бабушки, государственный акт) вместе со свидетельством о праве на наследство.
-
Сделка с земельным участком без уточненных границ:
Совершение нотариальной сделки дарения земельного участка и последующая государственная регистрация перехода права требуют наличия в ЕГРН сведений о местоположении его границ.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:... в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 21.1 части 1).
"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 37, пункт 1).
Хотя вторая цитата прямо касается купли-продажи, на практике нотариусы и регистрирующий орган распространяют этот принцип и на другие сделки по отчуждению (включая дарение), так как для сделки необходимо точно идентифицировать ее предмет. Поэтому нотариус прав: без внесенных в ЕГРН сведений о границах он, скорее всего, не сможет удостоверить договор дарения, а Росреестр откажет в его регистрации.
-
Регистрация права на дом:
Государственная регистрация права собственности на жилой дом, расположенный на таком участке, возможна. Однако есть важный нюанс: если сведения о границах земельного участка отсутствуют, это может стать основанием для приостановки или отказа в регистрации права на сам дом.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостановливается... если:... в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение... для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 21.2 части 1).
Таким образом, отсутствие границ участка может блокировать оформление не только земли, но и дома.
Выводы и рекомендации
-
Приоритетная задача — оформление наследства. Вам с дедушкой необходимо завершить процедуру наследования. Нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство на дом и земельный участок вашему дедушке на основании имеющихся у вас старых документов, даже если границы участка не уточнены. Это право он может зарегистрировать в Росреестре по упрощенной процедуре (на основании ст. 49 Закона о регистрации).
-
Межевание — необходимое условие для дарения. После того как дедушка станет собственником, для последующего дарения вам участка потребуется провести кадастровые работы по уточнению границ (межевание). Для этого нужно заключить договор с кадастровым инженером, который подготовит межевой план.
"Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 37).
Межевой план с согласованными границами (если есть смежные землепользователи) подается в Росреестр для внесения актуальных сведений об участке в ЕГРН.
-
Альтернативные варианты (если межевание невозможно сейчас):
- Оформление наследства на обоих с последующим дарением доли. Если срок принятия наследства еще не истек, можно рассмотреть вариант не отказываться от доли, а принять наследство вместе с дедушкой. После этого он сможет подарить вам свою долю в праве общей долевой собственности на уже принадлежащий ему объект. Однако этот путь также может быть осложнен позицией нотариуса и регистрирующего органа из-за проблем с границами.
- Оформление дома по "дачной амнистии". Если дом не был ранее зарегистрирован, его можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности по декларативной процедуре (на основании технического плана). Но это не решает проблему с землей.
- Обращение в суд. В случае если Росреестр откажет во внесении сведений о границах на основании ваших старых документов или возникнут неустранимые споры о границах, право придется признавать в судебном порядке.
"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 59, пункт 1).
Итоговый совет: Настоятельно рекомендую разделить процесс на два этапа. Сначала — оформить наследство на дедушку на основании имеющихся документов. Затем — заказать и провести межевание земельного участка для внесения сведений о границах в ЕГРН. Только после этого можно будет безопасно оформить договор дарения и зарегистрировать переход права к вам. Для детального анализа старых документов и выбора оптимальной стратегии рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и наследственном праве.
