Как передать свою долю в наследственной квартире родственнику после вступления в наследство в 2023 году

Передача своей доли в квартире племяннице, являющейся совладелицей

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником 1/2 доли квартиры на основании свидетельства о праве на наследство, полученного в 2023 году. Второй собственник (1/2 доли) — ваша племянница. Вы хотите передать ей свою долю. Рассмотрим основные варианты с юридической и налоговой точек зрения.

Основные способы отчуждения доли

Гражданское законодательство предусматривает несколько основных способов передачи права собственности на долю:

1. Дарение – безвозмездная передача. >"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 572).
2. Купля-продажа – возмездная передача за денежную сумму. >"По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 454).
3. Мена – обмен доли на иное имущество. >"По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 567).

Также, в силу свободы договора, стороны могут заключить смешанный договор, содержащий элементы разных сделок.

Согласие других лиц на отчуждение доли

В вашем случае согласие других собственников (племянницы) не требуется для принятия решения об отчуждении вашей доли, так как вы распоряжаетесь своей собственностью. Более того, поскольку отчуждение происходит в пользу единственного другого участника долевой собственности, не применяются правила о преимущественном праве покупки.

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 246).

Правила статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки другими сособственниками не применяются, если доля продается не постороннему лицу, а другому участнику долевой собственности. Согласие органов опеки, членов семьи и т.д. также не требуется, если в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, чьи права затрагиваются сделкой.

Обязательное нотариальное удостоверение

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42).

Это правило действует независимо от выбранного вами способа (дарение, купля-продажа). Исключение — если бы вы с племянницей продавали все доли по одной сделке третьему лицу. В вашем случае отчуждается только одна доля, поэтому нотариус обязателен.

Государственная регистрация перехода права

Право собственности у племянницы возникнет только после государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 551).
"Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 223).

При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязан самостоятельно и незамедлительно подать документы на регистрацию в электронном виде. Срок регистрации в таком случае сокращен.

Налоговые последствия для сторон

1. При договоре дарения

• Для вас (дарителя): Доходов не возникает, налог платить не нужно.
• Для племянницы (одаряемой): Полученная доля является доходом. С этого дохода необходимо уплатить НДФЛ по ставке 13%. Племянница не является для вас близким родственником (близкие родственники — родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные братья и сестры). Поэтому освобождение от налога при дарении между близкими родственниками на нее не распространяется. Налоговая база (сумма дохода) для целей налогообложения может быть определена как соответствующая доля кадастровой стоимости квартиры.

2. При договоре купли-продажи

• Для вас (продавца): Вы получаете доход от продажи имущества. Если срок владения долей (от даты получения свидетельства о наследстве до даты продажи) составит менее минимального предельного срока владения, вам необходимо будет уплатить НДФЛ (13%) с суммы дохода. Для имущества, полученного по наследству, минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, составляет 3 года.

  "Если иное не установлено настоящей статьей, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования..." (Источник: Налоговый кодекс РФ (часть вторая), статья 217.1).
  Вы можете уменьшить сумму дохода либо на стандартный налоговый вычет (до 1 млн рублей), либо на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого имущества (в вашем случае таких расходов, скорее всего, нет).

• Для племянницы (покупателя): Налоговых последствий при покупке не возникает. Она приобретает имущество, а не доход.

Важно: Если цена продажи в договоре будет ниже 70% от кадастровой стоимости доли, налоговая база для расчета НДФЛ может быть определена налоговым органом как 70% от кадастровой стоимости этой доли.

Рекомендации и порядок действий

1. Определитесь со способом передачи. Учитывайте налоговые последствия. Дарение проще с точки зрения оформления для вас, но создает налоговые обязательства для племянницы. Продажа может быть для вас выгодна, если срок владения приближается к 3 годам, либо если вы планируете использовать налоговый вычет. Формально можно установить символическую цену продажи, но это не освобождает от проверки соответствия цены рыночной (70% от кадастровой стоимости).

2. Обратитесь к нотариусу. Вам необходим нотариус, осуществляющий деятельность в том субъекте РФ, где находится квартира.

   "Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56).

3. Подготовьте документы. Для визита к нотариусу вам понадобятся:

   • Паспорта ваши и племянницы.
   • Ваше свидетельство о праве на наследство.
   • Актуальная выписка из ЕГРН на квартиру (нотариус может запросить ее сам в электронном виде).
   • Правоустанавливающие документы племянницы на ее 1/2 доли.
   • Технический паспорт на квартиру (может не требоваться).
   • Квитанция об уплате нотариального тарифа и госпошлины за регистрацию.

4. Заключите и удостоверьте договор у нотариуса. Нотариус проверит законность сделки, дееспособность сторон и подготовит договор.

5. Государственная регистрация. Нотариус самостоятельно направит удостоверенный договор и заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

   "После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55).

6. Уплата госпошлины. Государственная пошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет, как правило, 2000 рублей.

   "за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости... для физических лиц... - 2000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс РФ (часть вторая), статья 333.33).

7. Получение выписки из ЕГРН. После регистрации племянница получит выписку из ЕГРН, подтверждающую ее право собственности на всю квартиру.

Выводы

1. Наиболее распространенные варианты: дарение или купля-продажа. Для отчуждения доли другому сособственнику согласие третьих лиц не нужно.
2. Сделка в обязательном порядке требует нотариального удостоверения.
3. Переход права подлежит государственной регистрации, которую нотариус проведет после удостоверения договора.
4. Внимательно оцените налоговые последствия: при дарении налог платит племянница, при продаже — вы (если продаете до истечения 3 лет владения). Племянница не является вашим близким родственником, поэтому льгот по налогу при дарении для нее нет.
5. Начать следует с выбора способа передачи и сбора документов, после чего обратиться к нотариусу по месту нахождения квартиры.

Для детального расчета налоговых последствий и выбора оптимального варианта с учетом стоимости квартиры и сроков рекомендуем также проконсультироваться с бухгалтером или адвокатом, специализирующимся на налогообложении.