Какой кадастровый номер указывать в договоре купли-продажи, если в старых и новых документах расхождения

Использование актуального кадастрового номера при продаже квартиры

Вы столкнулись с ситуацией, когда кадастровый номер квартиры в старом свидетельстве о праве собственности (2006 г.) не совпадает с номером в свежей выписке из ЕГРН (2023 г.). Для корректного оформления сделки купли-продажи необходимо определить, какой из этих номеров является действующим.

Анализ ситуации

Основная проблема — определение источника актуальных и юридически значимых сведений об объекте недвижимости. Свидетельство о праве собственности образца 2006 года — это документ, удостоверявший право на момент его выдачи. Однако сведения о недвижимости и правах на неё могут изменяться, и их официальным источником является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Применимые правовые нормы и их толкование

1. Приоритет выписки из ЕГРН перед старыми документами

Актуальным документом, подтверждающим как государственный кадастровый учет, так и государственную регистрацию прав, является выписка из ЕГРН.

"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 28)

Это означает, что для любых юридически значимых действий (включая заключение договора купли-продажи) следует руководствоваться сведениями из действующей выписки ЕГРН, а не из устаревших документов.

2. Актуальность сведений в выписке ЕГРН

Закон прямо устанавливает, что сведения, предоставленные на основании запроса, являются актуальными на дату подписания выписки органом регистрации прав.

"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса... являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62, часть 4)

Следовательно, кадастровый номер, указанный в выписке 2023 года, — это текущий, официально присвоенный номер объекта.

3. Возможные причины изменения кадастрового номера

Кадастровый номер является уникальным идентификатором объекта, вносимым в ЕГРН. Закон предусматривает сохранение в реестре истории изменений, включая ранее присвоенные номера.

В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения... "ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер...), если такой номер был присвоен... дата присвоения такого номера..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 8)

Номер мог измениться без вашего участия по нескольким причинам, не связанным с кадастровыми работами в отношении конкретной квартиры. Например:

• Изменение кадастрового деления территории (например, изменение границ кадастрового квартала или района).
• Исправление технических ошибок (реестровых ошибок) органами регистрации.
• Проведение комплексных кадастровых работ на территории всего кадастрового квартала, в котором находится ваш дом. В ходе таких работ может осуществляться, в том числе, уточнение сведений об объектах.

"В результате выполнения комплексных кадастровых работ: ... обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 42.1)

4. Правовые риски указания неверного кадастрового номера в договоре

Кадастровый номер — одна из ключевых характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости. Его указание относится к существенным условиям договора купли-продажи — условию о предмете.

"Договор считается заключенным, если между сторонами... достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 432)

Указание устаревшего, несуществующего или неверного кадастрового номера может привести к признанию договора незаключенным, так как предмет договора (конкретная квартира) не будет идентифицирован надлежащим образом. Кроме того, это создаст препятствия для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, так как регистрирующий орган будет сверять данные договора с актуальными записями ЕГРН.

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 223)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Используйте кадастровый номер из выписки ЕГРН 2023 года. Именно этот номер является действующим и должен быть указан во всех документах по сделке, включая договор купли-продажи. Старый номер из свидетельства 2006 года является исторической справкой и юридической силы для текущей сделки не имеет.

2. Проверьте историю объекта. Для собственного спокойствия и предоставления прозрачной информации покупателю вы можете запросить в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН об истории перехода прав и/или об основных характеристиках объекта. В такой выписке, вероятно, будут отражены сведения о ранее присвоенном номере.

3. Убедитесь в актуальности выписки на момент сделки. По общему правилу, для регистрации сделки рекомендуется предоставлять свежую выписку (сроком выдачи не более 30 дней). Уточните у специалистов, участвующих в оформлении (например, у нотариуса или сотрудников МФЦ), требуется ли на момент подачи документов на регистрацию новая выписка.

4. Действуйте через официальные каналы. Все запросы сведений из ЕГРН совершайте через официальный портал Росреестра, МФЦ или при помощи нотариуса.

Если в выписке из ЕГРН помимо номера выявлены иные существенные несоответствия со старыми документами (например, в площади), или если у вас остаются серьезные сомнения, рекомендуется перед совершением сделки проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости.