Использование актуального кадастрового номера при продаже квартиры
Вы столкнулись с ситуацией, когда кадастровый номер квартиры в старом свидетельстве о праве собственности (2006 г.) не совпадает с номером в свежей выписке из ЕГРН (2023 г.). Для корректного оформления сделки купли-продажи необходимо определить, какой из этих номеров является действующим.
Анализ ситуации
Основная проблема — определение источника актуальных и юридически значимых сведений об объекте недвижимости. Свидетельство о праве собственности образца 2006 года — это документ, удостоверявший право на момент его выдачи. Однако сведения о недвижимости и правах на неё могут изменяться, и их официальным источником является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Применимые правовые нормы и их толкование
1. Приоритет выписки из ЕГРН перед старыми документами
Актуальным документом, подтверждающим как государственный кадастровый учет, так и государственную регистрацию прав, является выписка из ЕГРН.
"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 28)
Это означает, что для любых юридически значимых действий (включая заключение договора купли-продажи) следует руководствоваться сведениями из действующей выписки ЕГРН, а не из устаревших документов.
2. Актуальность сведений в выписке ЕГРН
Закон прямо устанавливает, что сведения, предоставленные на основании запроса, являются актуальными на дату подписания выписки органом регистрации прав.
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса... являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62, часть 4)
Следовательно, кадастровый номер, указанный в выписке 2023 года, — это текущий, официально присвоенный номер объекта.
3. Возможные причины изменения кадастрового номера
Кадастровый номер является уникальным идентификатором объекта, вносимым в ЕГРН. Закон предусматривает сохранение в реестре истории изменений, включая ранее присвоенные номера.
В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения... "ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер...), если такой номер был присвоен... дата присвоения такого номера..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 8)
Номер мог измениться без вашего участия по нескольким причинам, не связанным с кадастровыми работами в отношении конкретной квартиры. Например:
- Изменение кадастрового деления территории (например, изменение границ кадастрового квартала или района).
- Исправление технических ошибок (реестровых ошибок) органами регистрации.
- Проведение комплексных кадастровых работ на территории всего кадастрового квартала, в котором находится ваш дом. В ходе таких работ может осуществляться, в том числе, уточнение сведений об объектах.
"В результате выполнения комплексных кадастровых работ: ... обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 42.1)
4. Правовые риски указания неверного кадастрового номера в договоре
Кадастровый номер — одна из ключевых характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости. Его указание относится к существенным условиям договора купли-продажи — условию о предмете.
"Договор считается заключенным, если между сторонами... достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 432)
Указание устаревшего, несуществующего или неверного кадастрового номера может привести к признанию договора незаключенным, так как предмет договора (конкретная квартира) не будет идентифицирован надлежащим образом. Кроме того, это создаст препятствия для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, так как регистрирующий орган будет сверять данные договора с актуальными записями ЕГРН.
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 223)
Выводы и конкретные рекомендации
-
Используйте кадастровый номер из выписки ЕГРН 2023 года. Именно этот номер является действующим и должен быть указан во всех документах по сделке, включая договор купли-продажи. Старый номер из свидетельства 2006 года является исторической справкой и юридической силы для текущей сделки не имеет.
-
Проверьте историю объекта. Для собственного спокойствия и предоставления прозрачной информации покупателю вы можете запросить в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН об истории перехода прав и/или об основных характеристиках объекта. В такой выписке, вероятно, будут отражены сведения о ранее присвоенном номере.
-
Убедитесь в актуальности выписки на момент сделки. По общему правилу, для регистрации сделки рекомендуется предоставлять свежую выписку (сроком выдачи не более 30 дней). Уточните у специалистов, участвующих в оформлении (например, у нотариуса или сотрудников МФЦ), требуется ли на момент подачи документов на регистрацию новая выписка.
-
Действуйте через официальные каналы. Все запросы сведений из ЕГРН совершайте через официальный портал Росреестра, МФЦ или при помощи нотариуса.
Если в выписке из ЕГРН помимо номера выявлены иные существенные несоответствия со старыми документами (например, в площади), или если у вас остаются серьезные сомнения, рекомендуется перед совершением сделки проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости.
