Дарение доли в жилом доме близкому родственнику: порядок, расходы и налоговые последствия
Ваша ситуация типична: вы, как собственник доли в жилом доме, унаследованной после супруга, хотите передать эту долю сыну по договору дарения. Разъясню правовые аспекты и возможные финансовые затраты.
1. Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли?
Да, обязательна. Дарение недвижимого имущества, в том числе доли в праве общей собственности на жилой дом, подлежит нотариальному удостоверению.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574, пункт 3)
Более того, для долей в общей собственности установлено специальное правило:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; ..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Таким образом, договор дарения вашей доли сыну обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Без этого он будет считаться ничтожным, и государственную регистрацию перехода права провести не удастся.
2. Основные расходы при оформлении дарения
Затраты складываются из двух основных компонентов: нотариального тарифа (платы за удостоверение договора) и государственной пошлины за регистрацию перехода права.
А. Нотариальный тариф (плата за удостоверение договора)
Размер нотариального тарифа (или государственной пошлины, если вы обращаетесь к государственному нотариусу) за удостоверение договора дарения недвижимого имущества установлен налоговым законодательством. Для близких родственников (к коим относится ваш сын) он составляет:
"За удостоверение договоров дарения недвижимого имущества: родственникам, указанным в подпункте 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса, — 3 000 рублей..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.24, пункт 5)
Важно: Это сумма федерального тарифа. Нотариус, занимающийся частной практикой, также взимает региональный тариф, размер которого устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ и может варьироваться. Эта сумма сверх 3 000 рублей. Общая плата нотариусу (тариф + правовая и техническая работа) в итоге может быть выше. Точную сумму нужно уточнять у конкретного нотариуса.
Б. Государственная пошлина за регистрацию перехода права
После удостоверения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю к вашему сыну в Росреестре. За эту регистрацию взимается государственная пошлина.
Размер пошлины для физических лиц составляет:
"для физических лиц: в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, — 4000 рублей..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.33, пункт 1, подпункт 22)
Таким образом, в вашем случае, скорее всего, пошлина составит 4 000 рублей. Если кадастровая стоимость доли превысит 20 млн рублей, расчет будет иным (0,02% от стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 000 руб.).
Итого примерные расходы (без учета возможного регионального тарифа нотариуса):
- Нотариальный тариф (федеральная составляющая) — 3 000 руб.
- Государственная пошлина за регистрацию — 4 000 руб.
- Итого: от 7 000 рублей + региональный тариф и плата за техническую работу нотариуса.
3. Нужно ли платить налог на доходы (НДФЛ) сыну?
Нет, не нужно. При дарении недвижимости близкому родственнику одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ.
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, пункт 18.1)
Это важное преимущество дарения между близкими родственниками.
4. Дополнительные процедуры и документы
- Согласие других собственников: При дарении доли не требуется получать согласие других участников долевой собственности и соблюдать процедуру уведомления их о продаже доли (преимущественное право покупки). Это правило действует только для возмездных сделок (продажи). > "При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 250, пункт 1). Дарение — безвозмездная сделка, поэтому это правило не применяется.
- Оценка стоимости доли: Для целей расчета нотариального тарифа или госпошлины, как правило, используется кадастровая стоимость недвижимости. Отдельную рыночную оценку проводить не требуется, если вы не хотите указать в договоре иную стоимость. Нотариус самостоятельно запросит актуальные сведения из ЕГРН.
- Основные документы: Для удостоверения договора у нотариуса вам понадобятся:
- Паспорта дарителя (ваш) и одаряемого (сына).
- Документ, подтверждающий ваше право собственности на долю (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве на наследство).
- Свидетельство о рождении сына (или иной документ) для подтверждения родства.
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН с кадастровыми данными на дом (нотариус, как правило, запрашивает эти сведения самостоятельно).
**Нотар
