Как правильно оформить передачу денег за долю в наследственной квартире, если один из собственников военнослужащий и не может быть у нотариуса

Оформление передачи доли в унаследованной квартире между наследниками при отсутствии одного из них

1. Анализ ситуации и ключевые правовые аспекты

Вы с братом являетесь собственниками квартиры на праве общей долевой собственности, поскольку получили свидетельство о праве на наследство. Несмотря на отсутствие записи в ЕГРН, ваше право собственности возникло в момент открытия наследства и подтверждается свидетельством. Однако для последующего распоряжения долей (продажи) необходимо соблюсти установленный законом порядок.

Ключевые моменты:

• Имущество находится в долевой собственности двух лиц.
• Распоряжение долей в праве общей собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

  "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246)

• Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

2. Оптимальный способ оформления сделки

Для возмездной передачи доли одного брата другому за денежную компенсацию оптимальным и единственно верным с юридической точки зрения является договор купли-продажи доли в праве общей собственности.

• Договор купли-продажи прямо соответствует вашим намерениям: одна сторона (продавец) обязуется передать долю в собственность, а другая (покупатель) — уплатить за нее определенную денежную сумму.

  "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 454)

• Дарение исключено, так как эта сделка является безвозмездной.

  "Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 423)
  "По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность... При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 572)

• Мена также не подходит, так как предполагает обмен долей на иное имущество, а не на деньги.

Расписка о получении денег является важным доказательством исполнения обязательств по договору, но не заменяет сам договор, требующий нотариальной формы.

3. Порядок действий: что делать сначала

Обязательным первым шагом является государственная регистрация вашего с братом права собственности на квартиру в Росреестре на основании имеющихся свидетельств о праве на наследство.

• Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

  "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)

• Для последующей продажи доли необходимо, чтобы право продавца (вашего брата) было зарегистрировано.

  "Государственная регистрация прав... обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения... или совершенной после дня вступления в силу... сделки с указанным объектом недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)

Последовательность действий:

1. Шаг 1: Обратиться в Росреестр (лично, через МФЦ или нотариуса) для регистрации права общей долевой собственности на квартиру на двух братьев (по 1/2 доле каждому) на основании свидетельств о праве на наследство.
2. Шаг 2: После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию, можно приступать к оформлению сделки по отчуждению доли.
3. Шаг 3: Заключить у нотариуса договор купли-продажи доли. Одновременно с удостоверением договора нотариус обязан направить документы на государственную регистрацию перехода права.

   "После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество... подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно... представить... заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)

4. Шаг 4: После регистрации перехода права в ЕГРН брат, выплативший компенсацию, станет единственным собственником квартиры.

4. Возможность использования доверенности для отсутствующего брата

Да, ваш брат-военнослужащий может выдать нотариально удостоверенную доверенность на родственника или иное лицо для представления его интересов при совершении сделки.

• Доверенность на совершение сделки с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена.

  "Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1)

• Важное исключение для военнослужащих! Ваш брат может удостоверить доверенность не только у нотариуса по месту службы, но и у командира воинской части.

  "К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:... 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей... где нет нотариальных контор... также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1)

В доверенности должны быть четко указаны полномочия: на заключение конкретного договора купли-продажи доли в квартире, на подписание договора, на получение денежных средств (или на распоряжение ими), на подачу и получение документов в Росреестре.

5. Необходимые документы

Для совершения сделки нотариусу потребуются (список может быть дополнен):

1. Для регистрации первоначального права:

   • Заявление о государственной регистрации прав.
   • Свидетельства о праве на наследство на квартиру.
   • Паспорта обоих братьев.
   • Документы на квартиру (например, выписка из ЕГРН об основных характеристиках).
   • Квитанция об оплате госпошлины.

2. Для удостоверения договора купли-продажи доли:

   • Паспорта сторон (или паспорт покупателя и доверенность представителя продавца).
   • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельства о наследстве и новая выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права).
   • Нотариально удостоверенная доверенность на представителя продавца (если он не присутствует).
   • Согласие супруга продавца на отчуждение доли (если доля приобретена в браке) — нотариальное или представленное лично.
   • Документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных в квартире лиц, сохраняющих право пользования (обычно это выписка из домовой книги или ЕГРН).

6. Рекомендации по передаче денег

• Момент передачи. Деньги целесообразно передавать либо в момент подписания договора у нотариуса (нотариус может обеспечить передачу), либо после государственной регистрации перехода права. Первый вариант быстрее, второй — безопаснее для покупателя.
• Подтверждение. Обязательно составьте письменную расписку в получении денег. Ее можно удостоверить у того же нотариуса. В расписке укажите ФИО сторон, паспортные данные, сумму цифрами и прописью, основание передачи ("в счет оплаты по договору купли-продажи доли от ... № ..."), дату и подпись получателя.
• Способ передачи. Предпочтительнее безналичный расчет с переводом на банковский счет продавца. Это создает однозначный документальный след.

7. Итоговые выводы и пошаговый план

1. Не откладывайте регистрацию права. Первоочередная задача — зарегистрировать право общей долевой собственности на вас обоих в Росреестре.
2. Доверенность. Брату-военнослужащему нужно оформить нотариальную доверенность (или приравненную к ней, удостоверенную командиром части) на надежного представителя с четкими полномочиями на продажу доли и получение денег.
3. Нотариус обязателен. Без нотариального удостоверения договор купли-продажи доли будет ничтожным, а Росреестр откажет в регистрации.
4. Деньги и документы. Продумайте и согласуйте момент и способ передачи денег, подготовьте все необходимые документы.
5. Налоги. У продавца (брата, получающего деньги) возникает доход, облагаемый НДФЛ. Однако, поскольку квартира получена по наследству и будет продана после регистрации права, он, скорее всего, освобождается от уплаты налога, если владел своей долей более трех лет (минимальный предельный срок владения для имущества, полученного по наследству).

   "Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1)
   "В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1)

Рекомендуемый план действий:

1. Брат-военнослужащий оформляет доверенность на представителя.
2. Вы вместе с представителем (или лично, если есть возможность) регистрируете право общей долевой собственности в Росреестре.
3. После получения выписки из ЕГРН обращаетесь к нотариусу по месту нахождения квартиры для удостоверения договора купли-продажи доли.
4. В согласованный момент (у нотариуса или после регистрации) производите расчет и оформляете расписку.
5. Нотариус самостоятельно направляет договор на регистрацию в Росреестр.
6. После регистрации покупатель (брат, который остается жить) получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его единоличное право собственности.

Учитывая сложность процедуры и важность правильного оформления, целесообразно проконсультироваться с адвокатом или опытным юристом по недвижимости, который поможет подготовить документы и сопроводит сделку.