Продажа долей в квартире: согласие супругов при смерти одного и вопрос о невключении доли в наследственную массу.

Продажа квартиры, приобретенной в браке, после смерти одного из супругов

Анализ ситуации

Вы с сестрой являетесь собственниками квартиры, каждая по 1/2 доли, приобретенной в период брака. Сейчас вы планируете продать квартиру. Ключевые обстоятельства:

1. У одной из собственниц (вдовы) супруг скончался, и его доля в этой квартире не включалась в наследственную массу.
2. У второй собственницы супруг жив и дает нотариальное согласие на продажу.
3. Покупатель планирует использовать средства военной ипотеки.

Применимые правовые нормы и ответы на вопросы

1. Является ли доля совместной собственностью супругов и требуется ли согласие супруга?

Да, доля в праве собственности на квартиру, приобретенную в период брака, является совместной собственностью супругов, если не доказано иное. >"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)

Сделка по отчуждению такого имущества требует нотариально удостоверенного согласия супруга: >"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35)

Однако, это правило действует в отношении живого супруга. В случае смерти супруга брак прекращается: >"Брак прекращается вследствие смерти... одного из супругов" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 16). Согласие умершего супруга получить невозможно, а обязательство дать такое согласие прекращается в связи с его смертью.

2. Последствия непредъявления доли к наследству и необходимость дополнительных подтверждений

То, что доля не была включена в наследственную массу после смерти супруга, означает, что наследники (в том числе вдова) не заявляли прав на эту долю как на имущество, входившее в общую совместную собственность супругов. Это могло быть связано с тем, что супруг при жизни не претендовал на выдел доли или доля была оформлена как личная собственность сестры (например, приобретена на средства, полученные ею по безвозмездной сделке).

Для государственной регистрации перехода права Росреестр проверяет факт смерти гражданина: >"Факт смерти гражданина проверяется посредством направления межведомственного запроса о предоставлении сведений о государственной регистрации смерти..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 29).

В представленном контексте не содержится прямого указания на обязанность представлять в Росреестр специальный документ, подтверждающий, что доля не является наследственным имуществом. Регистрирующий орган будет исходить из содержания правоустанавливающих документов и сведений ЕГРН. Если в ЕГРН собственником доли значится только сестра (вдова), а сведения о правах умершего супруга отсутствуют, оснований для приостановления регистрации из-за непредъявления доли к наследству, как правило, не возникает.

Однако, для полной уверенности и исключения любых рисков оспаривания сделки наследниками умершего супруга в будущем, рекомендуется вдове получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов: >"В случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга... Свидетельство... может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 75). Этот документ окончательно подтвердит объем ее прав.

3. Может ли свидетельство о смерти заменить согласие супруга?

Да, может и должно его заменять. Поскольку брак прекращен смертью, требование о получении согласия супруга не может быть исполнено по объективным причинам. При подаче документов на регистрацию вдова-собственница должна представить свидетельство о смерти супруга.

Росреестр не вправе требовать согласие от умершего лица. Основанием для отказа в регистрации может быть отсутствие согласия, если оно требуется по закону: >"в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки... третьего лица" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26). Но в данном случае требование о согласии супруга отпадает в связи с его смертью, что подтверждается свидетельством.

4. Особенности продажи с использованием военной ипотеки

Закон о накопительно-ипотечной системе (НИС) регулирует отношения со стороны военнослужащего-покупателя и уполномоченного органа. Для продавца (вас) особых дополнительных требований или документов, прямо установленных этим законом, не содержится. >"Право участника накопительно-ипотечной системы на получение целевого жилищного займа" (Источник: Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", Статья 14) — эта норма касается покупателя.

Ключевое требование для любой ипотечной сделки — проверка чистоты права собственности продавца и отсутствия обременений. Это стандартная проверка, которую проводит нотариус или банк. Ваша ситуация (вдовство и непредъявление доли к наследству) может вызвать дополнительные вопросы у банка-кредитора покупателя. Банк, чтобы минимизировать свои риски, может запросить дополнительные разъяснения или документы, подтверждающие, что на долю вдовы нет иных претендентов (наследников умершего супруга). Наличие упомянутого выше свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов будет наилучшим таким подтверждением.

5. Алгоритм действий и необходимые документы

Учитывая, что продаются доли в праве общей собственности на недвижимость, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению: >"Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении... всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42). Поскольку вы с сестрой продаете всю квартиру по одной сделке, нотариальное удостоверение обязательно.

Алгоритм действий:

1. Подготовить документы:

   • Паспорта продавцов (обеих сестер).
   • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
   • Для вдовы: Свидетельство о смерти супруга.
   • Для сестры, состоящей в браке: Нотариально удостоверенное согласие ее супруга на продажу доли.
   • Рекомендуемый документ для вдовы: Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (выданное нотариусом).
   • Технический паспорт (по требованию).
   • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (часто запрашивается покупателем/банком).
   • Документы от покупателя (паспорт, согласие супруга на ипотеку, если он состоит в браке, иные документы по требованию банка по НИС).

2. Соблюсти преимущественное право покупки. Поскольку вы продаете квартиру целиком по одной сделке, и обе сестры являются продавцами, преимущественное право покупки друг у друга не применяется. >"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250). В данном случае продается не доля одной сестры другой, а весь объект.

3. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи квартиры. Нотариус проверит правоспособность сторон, наличие необходимых согласий и чистоту права собственности.

4. Подача документов на регистрацию. После удостоверения договора нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности: >"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55).

Выводы и рекомендации

1. Согласие супруга: Для сестры, чей муж жив, обязательно требуется его нотариально удостоверенное согласие. Для сестры-вдовы достаточно предъявить свидетельство о смерти супруга, которое заменяет невозможное к получению согласие.
2. Наследственная масса: Сам по себе факт, что доля не включалась в наследственную массу, не является препятствием для продажи. Однако для снятия всех возможных вопросов со стороны Росреестра и, особенно, банка покупателя, настоятельно рекомендуется сестре-вдове получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Это будет бесспорным подтверждением объема ее прав и отсутствия наследственных претензий на эту долю со стороны кого-либо.
3. Военная ипотека: Прямых дополнительных требований к продавцам законом не установлено. Все требования касаются проверки юридической чистоты сделки и прав продавцов, что является стандартной процедурой. Будьте готовы, что банк, финансирующий покупку по военной ипотеке, может проявить повышенную внимательность к вопросу прав вдовы на ее долю.
4. Процедура: Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как продаются доли в праве общей собственности. Обращение к нотариусу обязательно.

Итоговая рекомендация: Перед заключением сделки сестре-вдове следует обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. После этого, собрав полный пакет документов (включая согласие супруга второй сестры и свидетельство о смерти), всем сторонам необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи. Если в процессе подготовки документов или при общении с банком-кредитором возникнут сложности в толковании вашей ситуации, рекомендуется получить консультацию адвоката, специализирующегося на недвижимости и наследственном праве.