Какой документ должна написать мать покойной для согласия на продажу доли в унаследованном доме?

Продажа доли в жилом доме без надлежащего оформления: правовые последствия и действия

Анализ ситуации

Вы описали ситуацию, в которой дочь продала свою 1/3 долю в жилом доме третьему лицу, но переход права собственности не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Мать является сособственником, владеющим 2/3 долей. Покупатель требует надлежащего оформления сделки.

Применимые правовые нормы

1. Значение государственной регистрации перехода права

Для возникновения права собственности у покупателя на недвижимое имущество необходима государственная регистрация этого перехода.

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 551, пункт 1)

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223, пункт 2)

Это означает, что пока переход права не зарегистрирован в ЕГРН, покупатель не стал собственником доли, несмотря на подписанный договор.

2. Преимущественное право покупки других сособственников

При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли.

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250, пункт 1)

Продавец доли обязан надлежащим образом известить других сособственников о своем намерении продать долю.

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250, пункт 2)

3. Нотариальное удостоверение сделки с долей

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, как правило, подлежат нотариальному удостоверению.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 1.1)

Исключения, перечисленные в законе, к данной ситуации не относятся (например, продажа всеми участниками своих долей по одной сделке).

4. Документы для государственной регистрации при продаже доли

Для государственной регистрации перехода права при продаже доли по сделке, совершенной в простой письменной форме, необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки.

"При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1. либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее...
2. либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 4)

5. Последствия нарушения преимущественного права покупки

Если преимущественное право покупки было нарушено, другие сособственники могут оспорить сделку.

"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250, пункт 3)

Выводы и рекомендации

1. О форме "бумажки" от матери

Мать должна оформить отказ от преимущественного права покупки доли. Этот документ:

• Может быть оформлен в простой письменной форме (от руки или напечатан)
• Должен содержать четкое указание на то, что мать, как участник долевой собственности, отказывается от своего преимущественного права покупки продаваемой доли
• Должен быть подписан матерью с указанием даты

Важно: Хотя закон прямо не требует нотариального удостоверения такого отказа, на практике нотариусы часто требуют нотариально удостоверенный отказ при удостоверении самой сделки купли-продажи доли.

2. О нотариальном удостоверении сделки

Поскольку сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению, договор купли-продажи, который уже подписан сторонами, необходимо переоформить у нотариуса.

Нотариус при удостоверении сделки проверит:

• Соблюдение преимущественного права покупки
• Наличие отказа матери от этого права (или факт надлежащего извещения)
• Иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки

3. Практические шаги для решения ситуации

1. Проверить соблюдение процедуры извещения - была ли мать надлежащим образом извещена о продаже доли дочерью с указанием цены и условий. Если нет - необходимо направить такое извещение.

2. Получить от матери письменный отказ от преимущественного права покупки. Рекомендуется оформить его у нотариуса, так как это упростит последующее удостоверение сделки.

3. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли. Нотариус проверит все документы и при необходимости сам запросит сведения из ЕГРН.

4. Подать документы на государственную регистрацию перехода права. После нотариального удостоверения договора нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию в электронном виде.

"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)

4. Риски при несоблюдении процедуры

Если мать не была надлежащим образом извещена о продаже доли, она имеет право в течение трех месяцев с момента, когда узнала или должна была узнать о продаже, потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

5. Влияние размера доли матери

Тот факт, что мать владеет 2/3 долей, не дает ей особых прав по блокированию продажи доли дочерью, кроме права преимущественной покупки. Однако как мажоритарный сособственник она имеет большее влияние при принятии решений о распоряжении общим имуществом в целом.

Рекомендация: Для избежания споров и судебных разбирательств рекомендуется оформить все документы правильно: получить нотариально удостоверенный отказ матери от преимущественного права покупки, удостоверить договор купли-продажи у нотариуса и зарегистрировать переход права в ЕГРН. Если возникают сложности, целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и наследственном праве.