Отказ от доли в праве общей собственности через консульство: правовые последствия и судебная защита
1. Правовая природа «отказа от доли» и почему Росреестр отказывает
Оформленные через консульство «отказы от долей в вашу пользу» с точки зрения закона не являются надлежащим способом передачи права собственности. Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник может отказаться от права собственности, объявив об этом, однако такой отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника до момента приобретения права другим лицом:
"Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом." (ГК РФ, статья 236, пункт 2)
Для безвозмездной передачи доли другому участнику долевой собственности необходимо заключить договор дарения (ГК РФ, статья 572). При этом для дарения недвижимого имущества законом установлены особые требования к форме:
"Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации." (ГК РФ, статья 574, пункт 3)
Кроме того, договор дарения недвижимости требует нотариального удостоверения (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 81, пункт 2, абзац "если сделка является договором дарения недвижимого имущества").
Однако консульские должностные лица не вправе удостоверять сделки по отчуждению недвижимости на территории России:
"Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации." (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38)
Таким образом, «отказ», оформленный через консульство, не является ни договором дарения, ни надлежащей сделкой по отчуждению доли. Документы не соответствуют требованиям закона, что и послужило основанием для отказа Росреестра.
2. Требования к документам, выданным за границей
Даже если бы отказы были надлежащей формы, для их принятия Росреестром необходимо выполнить требования легализации или проставления апостиля:
"Документы, выданные на территории иностранного государства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации, должны быть легализованы или на них должен быть проставлен апостиль, а также переведены на русский язык. Верность перевода должна быть нотариально удостоверена." (Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" № 218-ФЗ, статья 18, пункт 3)
3. Возможность признания права собственности через суд
Вы подали иск о выделе долей. Однако, учитывая, что отказы не признаны Росреестром, более правильным способом защиты является иск о признании права собственности на доли отказавшихся собственников.
Согласно ГК РФ, гражданские права возникают, в том числе, из судебного решения:
"Гражданские права и обязанности возникают: ... 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности." (ГК РФ, статья 8, пункт 1, подпункт 3)
Защита гражданских прав осуществляется путем признания права (ГК РФ, статья 12). Если суд установит, что отказы были совершены собственниками добровольно, и ваши права нарушены, он может признать за вами право собственности на эти доли.
4. Как распределятся доли после решения суда
В случае удовлетворения иска о признании права собственности на доли двух отказавшихся собственников, ваши доли в праве общей собственности автоматически увеличатся пропорционально.
Исходная ситуация:
- 4 участника, равные доли: у каждого по 1/4 (по 25%).
После признания права:
- Два отказавшихся собственника утрачивают свои доли.
- Эти доли переходят к вам (двум заявителям).
Согласно правилам определения долей в долевой собственности, если иное не установлено соглашением, доли считаются равными:
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (ГК РФ, статья 245, пункт 1)
Однако в данном случае у каждого из вас изначально было по 1/4. Если суд признает за вами право на доли отказавшихся (еще 2/4), то у каждого из вас возникнет право на 1/2 квартиры. Суд может прямо указать в резолютивной части решения новый размер долей.
Важно: доли не «выделяются в натуре», так как квартира – неделимая вещь. Речь идет об изменении долей в праве общей собственности.
5. Порядок дальнейших действий
А) Если суд уже рассматривает иск о выделе долей
Вам необходимо уточнить исковые требования. Попросите суд:
- признать за вами (каждым из заявителей) право собственности на соответствующие доли, ранее принадлежавшие отказавшимся собственникам;
- определить новый размер долей в праве общей собственности (например, по 1/2 за каждым);
- указать, что решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН.
Б) После вступления решения суда в законную силу
Вы обращаетесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права. Согласно закону, решение суда является самостоятельным основанием для регистрации:
"Основаниями для государственной регистрации прав являются: ... вступившие в законную силу судебные акты." (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 14, пункт 2, подпункт 5)
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (ГК РФ, статья 8.1, пункт 2)
Росреестр не вправе проверять законность судебного решения. После подачи заявления будет внесена запись о вашем праве собственности на доли в новом размере.
В) Альтернативный вариант: надлежащее оформление через нотариуса
Если вы хотите ускорить процесс и не ждать суда, возможен следующий путь:
- Собственники за границей выдают нотариальную доверенность на представителя в России. Консульские должностные лица вправе удостоверять доверенности (Основы законодательства о нотариате, статья 38). Такая доверенность приравнивается к нотариальной, если она удостоверена консулом.
- Представитель на основании доверенности заключает с вами договор дарения у нотариуса в РФ.
- Нотариус сам подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде (Основы законодательства о нотариате, статья 55).
Однако консул не может удостоверить сам договор дарения недвижимости (запрет по ст. 38 Основ), но может удостоверить доверенность на совершение такой сделки.
6. Рекомендации
- Уточните исковые требования в суде – вместо «выдела долей» требуйте признания права собственности на доли отказавшихся собственников и определения нового размера долей (по 1/2 за каждым из вас). Приложите отказы, оформленные через консульство, как письменные доказательства намерения собственников.
- Если суд не примет отказы как достаточное основание, рассмотрите альтернативный путь: попросите собственников за границей оформить у консула нотариальную доверенность на представителя в РФ для заключения договора дарения, а затем заключите договор у нотариуса в России.
- Проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на спорах о недвижимости, для корректировки искового заявления и оценки доказательственной силы отказов, выданных консульством.
