Как выписать прописанного, но отсутствующего человека из государственной доли квартиры перед продажей?

Продажа квартиры с долей государства при наличии зарегистрированного лица, местонахождение которого неизвестно более 20 лет

Анализ ситуации

Вы являетесь участником долевой собственности на квартиру, одна из долей принадлежит государству. В этой доле 20 лет назад был зарегистрирован гражданин, о судьбе которого ничего не известно (предположительно умер). Для заключения договора купли-продажи необходимо решить вопрос с его регистрацией.

Важно понимать, что сам по себе факт регистрации гражданина по месту жительства не создает для него права собственности на жилое помещение, однако создает препятствия для совершения сделки, так как существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения.

Применимые нормы права

1. Отсутствие внесудебного порядка снятия с регистрационного учета

К сожалению, ускоренного (внесудебного) порядка снятия с регистрационного учета через органы миграционного учета или ЗАГС в данной ситуации не существует. Законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для снятия с регистрационного учета:

"Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: ... признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке" (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 31)

2. Необходимость судебного порядка

Поскольку прошло 20 лет, и у вас нет сведений о смерти гражданина, вы не можете получить свидетельство о смерти в органах ЗАГС. Законодательство предусматривает два основных судебных пути:

Путь первый – признание гражданина безвестно отсутствующим:

"Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания" (ГК РФ, статья 42)

Путь второй – объявление гражданина умершим:

"Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет" (ГК РФ, статья 45)

Учитывая, что человек пропал 20 лет назад, сроки, установленные законом, многократно превышены. Вы можете сразу обратиться в суд с заявлением об объявлении гражданина умершим, минуя стадию признания безвестно отсутствующим. Однако обратите внимание: днем смерти в этом случае будет считаться день вступления решения суда в законную силу, если суд не установит иное.

3. Кто может обратиться в суд

Вы как сособственник квартиры являетесь заинтересованным лицом, имеющим право обратиться в суд. В заявлении необходимо указать цель – снятие с регистрационного учета для осуществления сделки купли-продажи.

"В заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина" (ГПК РФ, статья 277)

4. Подсудность

"Заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим подается в суд по месту жительства заявителя или по месту нахождения заинтересованного лица" (ГПК РФ, статья 276)

Вы можете подать заявление в районный суд по месту своего жительства или по месту нахождения квартиры.

5. Документы, необходимые для обращения в суд

Для подготовки заявления вам потребуются:

• Документы, подтверждающие ваше право собственности на долю в квартире
• Справка о регистрации гражданина (выписка из домовой книги или из ЕГРН)
• Доказательства того, что вы предпринимали попытки разыскать гражданина (ответы на запросы в органы внутренних дел, ЗАГС, военкомат, Пенсионный фонд)
• Документы, подтверждающие отсутствие сведений о нем более 5 лет

Судья самостоятельно запросит необходимые сведения:

"Судья при подготовке дела к судебному разбирательству выясняет, кто может сообщить сведения об отсутствующем гражданине, а также запрашивает соответствующие организации по последнему известному месту жительства, месту работы отсутствующего гражданина, органы внутренних дел, службу судебных приставов, воинские части об имеющихся о нем сведениях" (ГПК РФ, статья 278)

6. Последствия для сделки купли-продажи

Наличие зарегистрированного лица не лишает вас права продать квартиру, однако существенно осложняет сделку:

"Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (ГК РФ, статья 558)

Если не снять гражданина с учета до сделки, покупатель может потребовать снижения цены или вовсе отказаться от покупки.

7. Что делать с наследниками и долей государства

Если гражданин будет объявлен умершим, его доля (которая принадлежит государству) может перейти в порядке наследования. Однако, учитывая что доля уже принадлежит государству, и если наследников нет, применяются правила о выморочном имуществе:

"Выморочное имущество, за исключением жилых помещений, переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Жилые помещения переходят в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования" (ГК РФ, статья 1151)

Это означает, что после объявления гражданина умершим, вопрос о его наследниках (или признании доли выморочным имуществом) будет решаться отдельно. Однако для цели снятия с регистрационного учета и последующей продажи квартиры этот процесс может затянуться.

Выводы и рекомендации

1. Ускоренного внесудебного пути не существует. Снять гражданина с регистрационного учета можно только на основании вступившего в законную силу решения суда.

2. Рекомендуемый порядок действий:

   • Обратитесь в паспортный стол (МВД) за получением справки о регистрации гражданина.
   • Направьте запросы в органы ЗАГС, Пенсионный фонд, военкомат с просьбой предоставить сведения о гражданине (отсутствие таких сведений станет доказательством).
   • Подготовьте заявление в районный суд по месту вашего жительства или по месту нахождения квартиры об объявлении гражданина умершим (учитывая 20-летний срок отсутствия сведений).
   • В заявлении обязательно укажите цель: "для снятия с регистрационного учета в целях последующей продажи квартиры".
   • После получения решения суда обратитесь в органы МВД для снятия гражданина с регистрационного учета.

3. Сроки: Процедура рассмотрения дела в суде может занять от 2 до 4 месяцев с учетом подготовки дела и направления запросов судом.

4. Рекомендация: Учитывая срочность и сложность ситуации (наличие доли государства, отсутствие сведений о наследниках), настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Адвокат:

   • Поможет правильно составить заявление в суд
   • Окажет содействие в сборе доказательств
   • Представит ваши интересы в судебном заседании
   • Проконсультирует о порядке последующей продажи квартиры с учетом доли государства

5. Важно: Без судебного решения органы регистрационного учета не снимут гражданина с учета, даже если он не проживает в квартире 20 лет.