Какой кадастровый номер использовать при продаже дачи: из старого свидетельства или новой выписки ЕГРН
Вы столкнулись с распространенной ситуацией, когда кадастровый номер в старом свидетельстве о собственности (образца 2003 года) не совпадает с номером в современной выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это результат масштабной реформы системы учета недвижимости, и вашему объекту, как ранее учтенному, был присвоен новый кадастровый номер по современным правилам. Разберем, что с этим делать.
Анализ ситуации и применимые нормы
Ситуация однозначна: актуальным и юридически значимым на сегодняшний день является тот кадастровый номер, который содержится в выписке из ЕГРН от февраля 2025 года. Дача, принадлежащая вам с 2003 года, относится к ранее учтенным объектам недвижимости. Закон говорит, что технический учет таких объектов, проведенный до определенной даты, признается юридически действительным:
"Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 69, часть 4)
При включении сведений о таком объекте в современную базу ЕГРН ему был присвоен новый, уникальный кадастровый номер, который теперь является его основным идентификатором. Старый кадастровый (или условный) номер не исчезает бесследно — он также хранится в реестре как дополнительная информация.
Какой кадастровый номер вносить в договор?
В договор купли-продажи необходимо вписать кадастровый номер из выписки из ЕГРН, полученной в феврале 2025 года. Это требование продиктовано несколькими ключевыми нормами.
Во-первых, договор продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект. В противном случае он будет считаться незаключенным:
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: ГК РФ, статья 554)
Указание в договоре старого номера, которого нет в актуальной базе ЕГРН, не позволит регистратору идентифицировать объект, так как он не будет соответствовать сведениям реестра.
Во-вторых, сам кадастровый номер из ЕГРН является официальным и обязательным к использованию идентификатором:
"Содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые номера... обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах, а также при межведомственном информационном взаимодействии." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 5, часть 6)
Может ли регистрационная палата приостановить или отказать в регистрации?
Да, регистратор не просто может, а обязан приостановить регистрацию перехода права, если обнаружит противоречия в документах. На это прямо указывает закон:
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 49)
Если вы укажете в договоре старый кадастровый номер из свидетельства 2003 года, это напрямую создаст такое противоречие с данными ЕГРН, что приведет к приостановлению регистрации. Если в отведенный срок вы не устраните причину (а для этого придется вносить исправления в уже подписанный договор), последует окончательный отказ.
Как подтвердить, что старый и новый номер относятся к одному объекту?
Лучшим доказательством будет сама выписка из ЕГРН. Современная выписка на объект недвижимости обязательно содержит информацию о его предыдущих кадастровых номерах. Вот как это сформулировано в законе:
"Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости должна содержать, в том числе, описание местоположения объекта недвижимости, его площадь, кадастровый номер, а также сведения о предыдущих кадастровых номерах (при их наличии)..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 2)
Внимательно изучите выписку от февраля 2025 года. В разделе с основными сведениями об объекте вы найдете не только его актуальный кадастровый номер, но и графу "Ранее присвоенные государственные учетные номера" или аналогичную, где и будет указан номер из вашего старого свидетельства. Этого документа достаточно для любых заинтересованных сторон.
Рекомендации и выводы
Никакой сложной проблемы в вашей ситуации нет, и для ее решения не требуется предпринимать специальных действий по исправлению ошибок. Это не ошибка, а нормальный процесс учета.
- В договоре купли-продажи указывайте кадастровый номер из выписки ЕГРН от февраля 2025 года. Это единственно верное решение, которое обеспечит идентификацию объекта и беспрепятственную регистрацию перехода права.
- Старое свидетельство 2003 года продолжайте хранить как правоустанавливающий документ, но сведения об актуальном кадастровом номере берите только из выписки. Для наглядности можно показать покупателю оба документа и объяснить, что номера поменялись в связи с реформой учета.
- Перед подписанием договора убедитесь, что в выписке ЕГРН от 2025 года действительно указан старый номер. Наличие в выписке сведений о предыдущем номере — железное подтверждение того, что речь идет об одном и том же объекте.
- Никаких дополнительных заявлений для «увязки» номеров подавать не нужно. Росреестр при регистрации перехода права будет опираться на данные ЕГРН, где уже содержится вся история объекта.
- Если по каким-то причинам в вашей выписке отсутствуют сведения о предыдущем номере (что маловероятно, но возможно), рекомендуется до сделки запросить расширенную выписку из ЕГРН или обратиться за консультацией к адвокату, чтобы устранить возможную недоработку в реестре до подачи документов на регистрацию.
