Как приватизировать сиротское жилье, если в договоре не указано право, и не отнимут ли его из-за наследства?

Как получить в собственность квартиру, предоставленную по договору найма специализированного жилищного фонда, и как на это влияет получение наследства

Вы получили квартиру как лицо из числа детей-сирот. Это особая мера государственной поддержки. Ваше жилье относится к специализированному жилищному фонду, и на него распространяется специальный правовой режим, отличающийся от обычного коммерческого или социального найма. Прямая приватизация этого жилья законом не предусмотрена, однако существует четкий поэтапный механизм, который в итоге приводит к возможности оформления квартиры в собственность. Разберем ваши вопросы по порядку.

1. Можно ли приватизировать квартиру и как это сделать?

Напрямую приватизировать жилое помещение специализированного фонда нельзя. Оно для этого не предназначено. Закон устанавливает другой путь.

Вы сейчас проживаете в квартире по договору найма специализированного жилого помещения. Ваш договор заключен на 5 лет. Согласно Федеральному закону «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот…», стандартный срок действия такого договора составляет именно 5 лет и может быть продлен.

Законодательством предусмотрена следующая процедура перехода этого жилья в ваше полноценное пользование:
По окончании 5-летнего срока договора, или после его продления, орган власти обязан оценить вашу жизненную ситуацию. Если вы не нуждаетесь в дополнительной помощи, происходит следующее:

"По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8, пункт 6)

Это ключевой момент: сначала квартиру исключают из специализированного фонда, а затем с вами заключают договор социального найма. После того как вы станете нанимателем по договору социального найма, у вас появится полноценное право на приватизацию этого жилья на общих основаниях.

Также существует возможность сократить 5-летний срок ожидания. Если вам уже исполнилось 23 года, у вас есть стабильный официальный доход, нет долгов по коммунальным платежам, отсутствуют судимости и некоторые другие обстоятельства, вы можете подать заявление о заключении с вами договора социального найма досрочно (но максимально срок может быть сокращен не более чем на 2 года). Эта возможность установлена пунктами 6.1 и 6.2 той же статьи 8 Федерального закона N 159-ФЗ.

2. Повлияет ли полученное наследство на право пользования и будущую приватизацию?

Это ваш главный страх, и он напрасен. Получение наследства в виде доли в квартире в другом регионе не является основанием для расторжения договора найма и выселения вас из предоставленной квартиры.

Закон содержит исчерпывающий перечень причин, по которым наймодатель может через суд потребовать расторжения договора и вашего выселения:

"Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот... может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем... обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года...
2. разрушения или систематического повреждения жилого помещения...
3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей...
4. использования жилого помещения не по назначению." (Источник: ЖК РФ, статья 101, часть 4)

Как видите, такого основания, как «приобретение нанимателем в собственность иного жилого помещения», в этом списке нет. Поэтому сам факт принятия наследства не может привести к расторжению договора и выселению вас из квартиры, предоставленной как сироте.

Что касается возможности в будущем заключить договор социального найма и приватизировать квартиру, то закон говорит об утрате права на предоставление жилья до его получения в случае приобретения в собственность другого благоустроенного жилья. Это основание указано для исключения из списка нуждающихся:

"Дети-сироты... исключаются из списка в случае: ... 7) приобретения ими благоустроенных жилых помещений в собственность..." (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8, пункт 3.1)

Но вы уже получили квартиру. Вы были исключены из списка нуждающихся ранее, когда вам ее предоставили. Теперь же, когда жилье у вас уже есть, появление в вашей собственности иного имущества (доли в квартире) не является правовым препятствием для последующего заключения с вами договора социального найма и приватизации этой конкретной квартиры.

Также важно понимать, что ваш статус и право на специализированное жилье регулируются федеральным законом, который не ставит сохранение за вами этого жилья в зависимость от наличия у вас другого имущества.

Выводы и рекомендации

1. Приватизация пока невозможна, но все идет по плану. Прямая приватизация специализированного жилья не допускается. Дождитесь окончания 5-летнего срока действия договора. Уполномоченный орган обязан будет принять решение об исключении квартиры из спецфонда и заключении с вами договора социального найма. Только после этого вы сможете ее приватизировать.
2. Проверьте возможность сократить срок. Оцените, соответствуете ли вы критериям для досрочного сокращения срока договора (возраст, доход и т.д.). Если да, стоит обратиться с заявлением в жилищный орган вашего региона.
3. Наследство не угроза. Принятие наследства в виде доли в квартире не является законным основанием ни для расторжения вашего договора найма, ни для выселения, ни для отказа в последующем заключении с вами договора социального найма и приватизации.
4. Строго соблюдайте обязанности нанимателя. Единственное, что действительно может лишить вас этого жилья — это ваши собственные действия: долги по ЖКУ более года, разрушение квартиры, нарушение прав соседей. Платите вовремя и соблюдайте порядок.
5. Знайте свои права. Процедура заключения договора социального найма и последующей приватизации подробно регламентируется региональным законодательством. Если уполномоченный орган по истечении срока будет бездействовать или отказывать, вы имеете полное право обжаловать это в суде и, более того, претендовать на бесплатную юридическую помощь. Как указано в законе, дети-сироты имеют на нее право. В сложной ситуации лучше всего обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных вопросах.