Ситуация: Оспаривание договора приватизации и возврат доли в квартире, унаследованной дочерью умершего сожителя
Здравствуйте. Описанная вами ситуация юридически сложна и содержит несколько аспектов, которые необходимо проанализировать отдельно. Перспективы полного возврата доли в судебном порядке оцениваются как низкие, однако давайте рассмотрим все возможные пути.
1. Анализ законности участия мужчины в приватизации
Ключевой момент — имел ли мужчина право на участие в приватизации. Вы упоминаете, что он оставил бывшей семье другую квартиру. Закон устанавливает принцип однократности бесплатной приватизации. Согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:
«Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.» (Источник: Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1, статья 11).
Это означает, что если мужчина ранее уже использовал свое право на бесплатную приватизацию (например, той квартиры, которую оставил детям и бывшей жене), то он не имел права участвовать в приватизации спорной квартиры. В таком случае договор приватизации в части передачи ему доли является ничтожной сделкой, как нарушающей требования закона.
«Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна...» (Источник: ГК РФ Статья 168).
Однако, если он не участвовал в приватизации того, первого, жилья (например, отказался от участия или квартира не была приватизирована), то его право на однократную приватизацию сохранялось. Поскольку вы были нанимателем и вселили его как члена семьи в установленном законом порядке (с регистрацией), он приобрел равные с вами права, включая право на участие в приватизации.
«Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.» (Источник: «Жилищный кодекс Российской Федерации», статья 69, п. 2).
Таким образом, если он не использовал свое право на приватизацию ранее, его участие в ней было полностью законным, и договор был заключен правомерно.
2. Оспаривание договора приватизации по причине заблуждения
Вы указываете, что женщина «думала, что квартира только её». Это может рассматриваться как сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения. Закон определяет это так:
«Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.» (Источник: ГК РФ Статья 178).
Более того, закон отдельно оговаривает заблуждение относительно природы сделки или лица, с которым она заключается. Можно предположить, что женщина заблуждалась, полагая, что подписывает документы на единоличную собственность, а не на общую долевую. Эта сделка является оспоримой.
Критический фактор — срок исковой давности. Для оспоримых сделок он составляет один год. Начало течения этого срока определяется моментом, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
«Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной... составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается... со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.» (Источник: ГК РФ Статья 181).
Если женщина подписала договор приватизации, она должна была видеть, что приобретателями указаны два человека. С этого момента она знала или должна была узнать о состоявшейся передаче доли в собственность сожителю, а значит, срок исковой давности, скорее всего, давно истек.
3. Возможность восстановления срока исковой давности
Восстановить пропущенный срок можно, но только в исключительных случаях, связанных с личностью истца.
«В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.» (Источник: ГК РФ Статья 205).
Суды очень строго подходят к этому вопросу. Простое непонимание правовых последствий («думала, что будет только моя») или пожилой возраст сами по себе не являются безусловным основанием для восстановления срока, если нет доказательств, например, тяжелой и длительной болезни, которая препятствовала обращению в суд. Доказать, что женщина не понимала значения подписываемых документов, будет крайне сложно.
4. Практический вывод: что можно сделать сейчас
- Оспаривание договора приватизации — имеет очень слабые перспективы, главным образом из-за пропуска годичного срока исковой давности. Это практически невозможно.
- Признание приватизации частично недействительной (если нарушен принцип однократности) — это возможно, только если удастся получить неопровержимые доказательства того, что мужчина ранее уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Если такой факт будет доказан, последствия недействительности части сделки могут быть применены. Тогда доля мужчины могла бы быть возвращена в муниципальную собственность, после чего женщина смогла бы вновь приватизировать её на себя. Это очень сложный и затратный путь, успех которого целиком зависит от получения доказательств из архива БТИ или Росреестра о приватизации первого жилья мужчины.
- Переговоры с наследницей (дочерью умершего) — это самый реальный путь.
- Преимущественное право покупки отсутствует: Поскольку дочь получила долю не по договору купли-продажи, а в порядке наследования, нормы статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки другими сособственниками здесь не работают.
- Выкуп доли: Единственный законный способ «вернуть» долю — это попытаться договориться с дочерью о выкупе ее доли по рыночной цене. Иногда наследники не заинтересованы в малозначительной доле в квартире, где проживает посторонний для них человек, и могут согласиться на продажу.
- Принудительный выкуп незначительной доли: Теоретически, если доля дочери незначительна, не может быть реально выделена и она не имеет существенного интереса в использовании жилья, можно обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе этой доли на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ. Однако присуждение компенсации вместо выдела доли в натуре возможно только при наличии явных признаков незначительности доли и отсутствия интереса у наследника, что в суде доказать сложно.
Рекомендация
В описанной ситуации правовых оснований для автоматического «возврата» доли через суд практически не осталось. Первоочередным шагом следует считать мирные переговоры с наследницей о выкупе ее доли. Для оценки хоть каких-то шансов на оспаривание приватизации необходимо проверить факт участия мужчины в приватизации предыдущего жилья. Учитывая сложность и прошедшее время, для сбора доказательств и определения реальной стратегии вам настоятельно рекомендуется незамедлительно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и наследственных делах.
