Определение порядка пользования муниципальной квартирой, приватизация и обмен: что делать, если один из зарегистрированных создает препятствия
Вы с двумя несовершеннолетними детьми зарегистрированы в муниципальной трехкомнатной квартире. После смерти основного нанимателя (бабушки) в квартире также зарегистрирован сводный брат, который ранее не проживал, но самовольно вселился, занял самую большую комнату, выбросил ваши вещи и установил свой замок. Переоформить договор социального найма на себя без нотариального согласия брата администрация отказалась. Договориться мирно не получается – брат ссылается на мать, хотя он совершеннолетний и дееспособный.
Рассмотрим ваши вопросы с опорой на действующие правовые нормы.
1. Определение порядка пользования квартирой – судебная перспектива
Для начала важно понимать, что ваша квартира принадлежит муниципальному фонду, вы пользуетесь ей на условиях социального найма. У всех зарегистрированных членов семьи нанимателя равные права и обязанности (часть 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ). При этом даже если прежний наниматель умер, вы продолжаете сохранять право пользования, так как вы и дети вселены в качестве членов семьи.
Статья 247 ГК РФ, которую вы упомянули, регулирует владение и пользование долевой собственностью, а не жильем по соцнайму. Однако в вашей ситуации применимы другие нормы, позволяющие установить порядок пользования жилым помещением в судебном порядке. Верховный Суд РФ разъяснил это в пункте 31 Постановления Пленума от 2 июля 2009 г. № 14:
«Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, не достигнуто соглашение о порядке пользования этим помещением, то данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требования об определении порядка пользования жилым помещением. <...> Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма возможно лишь в отношении изолированных комнат, что не исключает возможности установления в судебном порядке порядка пользования смежной или проходной комнатой с учетом прав несовершеннолетних детей и сложившегося порядка пользования.»
(Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14)
Из этого следует:
- Суд может определить порядок пользования даже при наличии проходной (смежной) комнаты.
- Приоритет будет отдаваться интересам несовершеннолетних детей, а также может учитываться сложившийся ранее порядок (вы с детьми жили постоянно, брат – нет).
- Суд вправе выделить вам и двоим детям две комнаты (например, комнаты 17 м² и 9 м² либо 18 м² и 9 м²), оставив брату одну изолированную или проходную – в зависимости от планировки и того, как это будет отвечать интересам детей.
Таким образом, судебная практика на вашей стороне – вы имеете право требовать в суде установления порядка пользования, при котором большая часть жилой площади будет закреплена за вами и детьми.
2. Можно ли приватизировать квартиру без согласия брата, если у вас несовершеннолетние дети?
Нет, без согласия совершеннолетнего брата, зарегистрированного в квартире, приватизировать жилье нельзя, даже при наличии несовершеннолетних детей. Это прямо вытекает из Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»:
«Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде … на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность…»
(Источник: Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», статья 2)
«Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.»
(Источник: Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», статья 7)
Брат, будучи совершеннолетним и зарегистрированным как член семьи нанимателя, должен дать согласие. Если он отказывается, приватизация невозможна. Никакого «преимущественного права» из-за проживания несовершеннолетних закон не устанавливает. Вы можете попытаться мотивировать его через суд, но только в рамках других споров (например, обмен), поскольку обязать к даче согласия на приватизацию напрямую нельзя.
3. Возможен ли принудительный обмен (размен) муниципальной квартиры, если в ней проходная комната?
Да, принудительный обмен возможен, даже если один из зарегистрированных возражает, и в квартире имеется смежная (проходная) комната. Статья 72 Жилищного кодекса РФ предусматривает право любого из проживающих требовать в судебном порядке принудительного обмена:
«Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.»
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 72, часть 3)
Принудительный обмен допускается, если предложенное для обмена жилье является благоустроенным применительно к условиям вашего населенного пункта и равнозначным по общей площади. Проходная комната не делает квартиру «неделимой» в смысле, который препятствовал бы обмену всего жилого помещения в целом. Ваша задача – найти конкретные варианты для обмена (например, на две отдельные квартиры, соответствующие по площади и благоустроенности) и представить их суду. Без вариантов суд не сможет вынести решение о принудительном обмене, но может обязать наймодателя (администрацию) оказать содействие в подборе жилья.
Дополнительно Верховный Суд в упомянутом постановлении (п. 35) ориентирует суды на то, что принудительный обмен должен быть равнозначным по общей площади и не ущемлять права проживающих, в том числе несовершеннолетних.
Что еще важно в вашей ситуации
Действия брата – самоуправство
Брат не имел права самовольно врезать замок, выбрасывать ваши вещи и занимать комнату без соглашения с вами. Такие действия незаконны. Полиция не всегда возбуждает уголовные дела по таким фактам, но вы можете требовать защиты через суд со ссылкой на:
- Статья 11 Жилищного кодекса РФ: защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом, при этом одним из способов является «восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право».
- Статья 10 Гражданского кодекса РФ (недопустимость злоупотребления правом) и статья 14 ГК РФ (допустимость самозащиты при соразмерности). Вы также вправе просить суд обязать брата не чинить препятствия в пользовании квартирой и демонтировать замок.
Статус матери брата
Брату 23 года, и если он не признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, то он полностью дееспособен (статья 21 ГК РФ). Его мать не может выступать законным представителем без нотариальной доверенности (статьи 182, 185 ГК РФ). Нахождение на учете в психоневрологическом диспансере само по себе не говорит о недееспособности – только решение суда (статья 29 ГК РФ) устанавливает опеку. Пока такого решения нет, вы вправе общаться непосредственно с братом, а все ссылки на мать юридической силы не имеют.
Переоформление договора социального найма
Статья 82 ЖК РФ позволяет дееспособному члену семьи требовать признания себя нанимателем в случае смерти прежнего нанимателя с согласия всех остальных членов семьи. Поэтому отказ администрации без нотариального согласия брата правомерен. При недостижении согласия вам остается идти в суд либо решать вопрос через определение порядка пользования и обмен.
Рекомендации
- Срочно подайте в суд иск об определении порядка пользования жилым помещением. К иску приложите технический паспорт с планом квартиры, данные о регистрации всех лиц, свидетельства о рождении детей, документы о ваших попытках мирного урегулирования и об отказе администрации переоформить договор.
- Параллельно ищите варианты для обмена. Обратитесь в жилищный отдел местной администрации за содействием в подборе равнозначного жилья. Наличие реальных вариантов усилит вашу позицию при подаче иска о принудительном обмене.
- Зафиксируйте факты самоуправства. Сохраните заявление в полицию и ответ об отказе в возбуждении дела; это станет доказательством противоправного поведения брата в суде. Если возможно, соберите свидетелей (соседи, соцработник, который приходил к бабушке), которые подтвердят, что вы жили постоянно, а брат вселился самовольно.
- Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Он поможет правильно сформулировать требования (определение порядка пользования + устранение препятствий, а при наличии вариантов – принудительный обмен) и представит ваши интересы в суде.
Судебная защита в вашем случае реальна: практика показывает, что при наличии детей и длительном фактическом проживании суд склонен защищать интересы того, кто пользовался жильем добросовестно. Действия брата, напротив, могут быть расценены как злоупотребление правом. Принудительный обмен или четкое определение порядка пользования помогут вам либо разъехаться, либо хотя бы ограничить вмешательство брата в вашу жизнь.
