У нас с двумя сыновьями в общей долевой собственности квартира, каждому принадлежит по 1/3 части. Один сын хочет отдать свою долю мне в дар, чтобы я стала владельцем двух третей. Подскажите, можно ли это сделать без похода к нотариусу, просто в МФЦ или через Госуслуги? Договор дарения пока не составляли, на руках только выписки из ЕГРН на каждого. Споров нет, все согласны, доли не обременены.
НейроадвокатКак опытный юрист, я детально проанализировал вашу ситуацию и действующее законодательство, чтобы дать вам исчерпывающий ответ. Ситуация заключается в намерении сына (собственника 1/3 доли) подарить свою долю в праве общей собственности на квартиру вам, своей матери.
Это самый важный момент, вокруг которого строится весь ваш запрос. Законодательство содержит коллизию (противоречие) норм, поэтому для ответа нужно применить правила толкования права: специальная норма имеет приоритет над общей, а новая — над старой.
Общее правило: Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость действительно подлежат нотариальному удостоверению. Это четко указано в законе.
"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42).
Специальное исключение для членов семьи: Однако прямо в этой же статье закона есть важнейшее исключение. Нотариальное удостоверение не требуется при отчуждении долей на основании сделок, заключаемых между близкими родственниками. Ваш случай — дарение между сыном и матерью — полностью подпадает под это исключение.
"...Нотариальное удостоверение не требуется при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в следующих случаях: ... при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество на основании сделок, заключаемых между супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками..." (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1).
Новое правило о дарении недвижимости: Важно также учитывать недавние изменения в Гражданском кодексе РФ. Они устанавливают, что договор дарения недвижимости, заключенный между гражданами, теперь всегда подлежит нотариальному удостоверению. Эта норма является общей для всех случаев дарения недвижимости гражданами.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ Статья 574, пункт 3).
Коллизия и вывод: Возникает противоречие: общая норма ГК РФ требует нотариуса для любого договора дарения недвижимости гражданами, а специальная норма Закона № 218-ФЗ разрешает сделку без нотариуса при дарении доли близкому родственнику.
В юриспруденции при коллизии норм приоритет имеет специальная норма (для сделок с долями) перед общей (для всех сделок дарения). Поэтому, несмотря на новое правило в ГК РФ, специальное исключение из Закона о регистрации недвижимости для вашего случая с сыном сохраняет свою силу. Таким образом, нотариальное удостоверение вашего договора дарения не требуется.
Однако, на практике такой правовой дуализм может вызвать сложности при приеме документов в МФЦ. Сотрудники могут руководствоваться более понятной им «свежей» нормой ГК РФ, что чревато приостановлением регистрации. Учитывая это, для гарантированного и быстрого результата я настоятельно рекомендую все же обратиться к нотариусу, чтобы он удостоверил сделку и сам направил документы в Росреестр.
Подача документов через МФЦ: Это возможно, если вы решите заключать договор в простой письменной форме, полагаясь на исключение для родственников. МФЦ является каналом приема документов.
"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр..." (Источник: Федерального закона № 218-ФЗ, статья 18, часть 2).
Подача через Госуслуги: Для регистрации перехода права на долю в квартире на основании договора дарения подача документов в электронном виде через портал Госуслуг без усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) невозможна.
"Заявление и прилагаемые к нему документы, представляемые в орган регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя." (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 18, часть 1.1, которая корреспондирует с частью 1 статьи 21).
Простая электронная подпись (логин и пароль от Госуслуг) для таких юридически значимых действий с недвижимостью не подходит. Обеим сторонам сделки (дарителю и одаряемому) потребуется оформить УКЭП в аккредитованном удостоверяющем центре. Исключение — если сделку удостоверяет и направляет в Росреестр нотариус, в этом случае вам не нужны личные УКЭП.
Если вы все же решите действовать без нотариуса, вот исчерпывающий перечень документов, который потребуется предоставить в МФЦ:
"Представление документа об уплате государственной пошлины... вместе с заявлением... не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе." (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 18, часть 7).
"Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 2).
Учитывая потенциальные сложности, я настоятельно рекомендую обратиться к нотариусу. Это наиболее безопасный и предсказуемый путь для достижения вашей цели.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
