Оформление права собственности на земельный участок в садовом товариществе: этапы и сроки
Здравствуйте! Ситуация, когда на руках имеются только членская книжка и решение собрания о выделении участка, встречается очень часто. Разберем по порядку, как действовать в вашем случае и на какие сроки ориентироваться.
Анализ ситуации и возможный путь оформления
У вас на руках документы, которые могут служить основанием для регистрации права собственности в упрощенном порядке, так называемой «дачной амнистии».
Ваши представления о пути через межевание, затем постановление администрации и только потом в Росреестр, скорее всего, избыточны. Вы как член садового некоммерческого товарищества имеете право на упрощенный порядок, который не требует обязательного получения дополнительного постановления от администрации.
Оптимальный и наиболее быстрый путь выглядит так:
- Проверка статуса земельного участка в ЕГРН.
- При необходимости — проведение кадастровых работ (межевания).
- Подача заявления в Росреестр (через МФЦ или напрямую).
Применимые правовые нормы и разъяснения
1. Нужно ли получать постановление администрации?
Нет, скорее всего, не нужно. Действующее законодательство позволяет зарегистрировать право собственности напрямую через Росреестр на основании документов, подтверждающих ваше право на участок. Ключевой здесь является статья 49 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно этой статье, государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, осуществляется на основании, в том числе:
"иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 49)
Решение общего собрания членов товарищества о распределении земельных участков является таким документом. Пункт 10 части 1 статьи 17 Федерального закона № 217-ФЗ прямо относит к компетенции общего собрания распределение земельных участков между членами товарищества.
"К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: ... распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества..."
(Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 17)
Таким образом, решение собрания является тем самым правоустанавливающим документом, с которым можно сразу обращаться в Росреестр, минуя администрацию. Получение постановления органа местного самоуправления требуется в общем порядке предоставления земельных участков, а не в вашем, льготном.
2. Обязательно ли межевание, если участок учтен в ЕГРН?
Смотреть нужно не просто на наличие кадастрового номера, а на статус границ участка.
- Если в выписке из ЕГРН в графе «Описание местоположения границ» нет информации или указано, что границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства, то проведение межевания обязательно. Без этого зарегистрировать право собственности не получится.
- Если границы уже установлены (координаты поворотных точек внесены в ЕГРН), то повторно проводить межевание и готовить межевой план не нужно.
Термин «кадастровый паспорт» устарел. Сейчас основным документом для кадастрового учета границ является межевой план, который готовит кадастровый инженер.
"Результатом кадастровых работ ... является межевой план..."
(Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 37)
Межевой план готовится на основании договора подряда с кадастровым инженером. На его подготовку и согласование границ с соседями уходит основная часть времени, но закон старается это ускорить. Так, для участков, предназначенных для садоводства, договор должен предусматривать:
"...срок выполнения таких работ, не превышающий трех рабочих дней (за исключением случая, предусмотренного частью 7.2 настоящей статьи)."
(Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 36, часть 7.1)
Этот срок не включает в себя время на согласование границ, которое по закону составляет не менее 30 дней. На практике весь процесс межевания занимает от 1 до 3 месяцев.
3. Сроки регистрации права в Росреестре при подаче через МФЦ и напрямую
Для вашей ситуации — оформления садового земельного участка — закон устанавливает специальные, сокращенные сроки.
При подаче заявления напрямую в орган регистрации прав (Росреестр):
"три рабочих дня с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предназначенного для... ведения гражданами садоводства..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 16)
При подаче заявления через МФЦ:
Так как это отдельная процедура и позже введенная льгота, срок немного больше.
"пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предназначенного для... ведения гражданами садоводства..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 16)
Как видите, подача документов напрямую в Росреестр дает экономию в 2 рабочих дня.
Выводы и рекомендации
-
Первый шаг — закажите выписку из ЕГРН на ваш земельный участок. Если границы участка не установлены, найдите кадастрового инженера и заключите договор на подготовку межевого плана. Ориентируйтесь на срок до 1-2 месяцев, учитывая процедуру оповещения и согласования границ.
-
Затем сразу обращайтесь в Росреестр. Идти в администрацию за постановлением не требуется, если ваше товарищество существует на законных основаниях, а решение собрания оформлено надлежащим образом. Пакет документов для регистрации будет минимальным: решение собрания о распределении участков, межевой план (если границы не были установлены) и ваш паспорт.
-
Через МФЦ подавать удобнее (меньше очередей, ближе к дому), но, как вы видели из норм закона, это займет на пару дней больше — 5 рабочих дней вместо 3. Разница не критична.
-
О реальных сроках. Суммируя, можно рассчитывать на следующие временные рамки:
- Межевание (при необходимости): от 2 недель до 3 месяцев. Самый непредсказуемый по времени этап.
- Государственная регистрация права:
- При подаче в Росреестр: 3 рабочих дня.
- При подаче через МФЦ: 5 рабочих дней.
Помните, что эти сроки — нормативные, и они начинают течь с момента полной и правильной сдачи документов. Если документы не в порядке, государственный регистратор вправе приостановить регистрацию на срок до 3 месяцев или отказать в ней, о чем говорит статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ:
"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 27)
Поэтому тщательно проверьте все выданные кадастровым инженером и товариществом документы.
Итог: Самый вероятный сценарий — вы собираете все имеющиеся документы, при необходимости делаете межевание и подаете документы в МФЦ на регистрацию права собственности. Процедура может занять от 2-3 недель до нескольких месяцев, в зависимости от оперативности кадастрового инженера. Если у вас возникнут трудности с получением каких-либо документов от товарищества, рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
