Изменение договора социального найма после смерти члена семьи и при длительном непроживании второго зарегистрированного лица
Анализ ситуации
Вы являетесь нанимателем муниципального жилого помещения по договору социального найма. В квартире зарегистрированы вы, ваша дочь, а также бабушка (умерла) и дядя (фактически не проживает около 20 лет). Вы несёте все расходы по содержанию жилья, соседи могут подтвердить длительное отсутствие дяди. Администрация отказывает во внесении изменений в договор без письменного согласия дяди, указывая на необходимость решения суда. Возникла необходимость привести договор в соответствие с реальным положением дел – исключить умершего члена семьи и лицо, добровольно отказавшееся от права пользования.
Применимые нормы жилищного законодательства
Согласно Жилищному кодексу РФ, члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма. Статья 69 ЖК РФ определяет, кто относится к членам семьи:
"К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники... признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство." (Источник: ЖК РФ, статья 69, часть 1)
Дядя является другим родственником. Поскольку он не проживает с вами и не ведёт общего хозяйства на протяжении двух десятилетий, он утратил статус члена вашей семьи. Однако до момента судебного подтверждения этого факта за ним сохраняется формальное право пользования.
Изменение договора социального найма регламентируется статьёй 82 ЖК РФ:
"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя." (Источник: ЖК РФ, статья 82, часть 2)
Хотя вы уже являетесь нанимателем, данная норма подчёркивает, что для любых значимых изменений, затрагивающих права зарегистрированных лиц, необходимо их согласие. Именно поэтому администрация требует согласия дяди.
Вместе с тем, длительное отсутствие не может рассматриваться как временное. Статья 71 ЖК РФ говорит:
"Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма." (Источник: ЖК РФ, статья 71)
Однако выезд в другое постоянное место жительства имеет иные последствия. Ключевое значение имеет часть 3 статьи 83 ЖК РФ:
"В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом." (Источник: ЖК РФ, статья 83, часть 3)
Если дядя добровольно выехал, длительное время не появляется, не несёт расходов по оплате жилья и не предпринимал попыток вселиться, это свидетельствует об отказе от прав и обязанностей по договору, что влечёт его расторжение в отношении данного лица.
Ответы на ваши вопросы
1. Требуется ли согласие всех зарегистрированных членов семьи на изменение договора социального найма при исключении умершего?
Прямого указания в законе на необходимость согласия всех зарегистрированных для исключения умершего нет. Однако поскольку дядя остаётся зарегистрированным и формально сохраняет право пользования, наймодатель (администрация) обоснованно требует подтверждения согласия всех совершеннолетних лиц, числящихся в договоре, чтобы избежать последующих споров. Без разрешения ситуации с дядей во внесудебном порядке изменить договор не получится.
2. Можно ли в судебном порядке признать дядю утратившим право пользования жилым помещением без его согласия?
Да, такая возможность прямо вытекает из части 3 статьи 83 ЖК РФ. При постоянном отсутствии дяди в течение более 20 лет, его неучастии в оплате жилья и коммунальных услуг, отсутствии попыток вселения суд может признать договор расторгнутым в отношении него и, как следствие, признать его утратившим право пользования жилым помещением. Согласие ответчика на такой иск не требуется; если его местонахождение неизвестно, суд рассмотрит дело по последнему известному адресу с участием адвоката, назначенного в порядке статьи 50 ГПК РФ.
3. Какие доказательства необходимо представить для подтверждения факта непроживания?
Для суда потребуются:
- выписка из домовой книги, подтверждающая регистрацию дяди по адресу;
- свидетельство о смерти бабушки;
- акты о не проживании, составленные управляющей компанией или жилищным отделом с участием соседей (имеют большой вес);
- письменные показания соседей или вызов свидетелей в суд;
- все квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг за длительный период (один или несколько лет), подтверждающие, что расходы несёте исключительно вы;
- при возможности – справки о наличии у дяди иного жилья или регистрации по другому адресу (можно запросить через суд).
4. Какова надлежащая процедура для изменения договора в сложившейся ситуации?
Рекомендуется следующий порядок действий:
- Соберите указанные доказательства.
- Подайте в районный суд по месту нахождения квартиры исковое заявление о признании дяди утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учёта. В иске сделайте ссылку на часть 3 статьи 83 ЖК РФ, обоснуйте факт постоянного отсутствия и неисполнения обязанностей. Ответчиком укажите дядю, третьими лицами – администрацию (наймодателя) и отдел по вопросам миграции МВД.
- После вынесения решения суда в вашу пользу дождитесь вступления его в законную силу.
- С решением суда обратитесь в регистрирующий орган для снятия дяди с учёта, а затем в администрацию с заявлением об изменении договора социального найма. К заявлению приложите свидетельство о смерти бабушки и заверенную копию решения суда. В этом случае администрация обязана будет внести изменения без какого-либо согласия дяди.
Конкретные рекомендации
Для наиболее быстрого и правильного разрешения ситуации необходимо инициировать судебный процесс. Без решения суда администрация не вправе в одностороннем порядке исключить дядю из договора. Собранных вами доказательств (квитанции за 5 лет, возможные свидетельства соседей) в совокупности будет достаточно для удовлетворения иска. Если вы не уверены в правильном оформлении документов, рекомендую обратиться к адвокату – он поможет грамотно составить иск и представит ваши интересы в суде. После вступления судебного акта в силу вы сможете полностью урегулировать вопрос и привести договор социального найма в соответствие с фактическим положением.
