Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственное право

Можно ли покупать квартиру, в которой неверно указаны доли собственников в выписке ЕГРН?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Настаивайте на исправлении ошибки в долях до подписания договора купли-продажи.
  2. 2
    Потребуйте от продавцов обратиться к нотариусу для внесения исправлений в свидетельства о праве на наследство.
  3. 3
    При отказе нотариуса — требуйте от продавцов обжаловать его действия в районном суде.
  4. 4
    Получите свежую выписку из ЕГРН и сверьте доли с фактическим распределением наследства.
  5. 5
    Если покупаете без исправления — включите в договор гарантии продавцов о правильности долей и возмещении убытков.descriptionДоговор купли-продажи жилого помещения
  6. 6
    Зафиксируйте письменное обязательство продавцов возместить расходы на исправление ошибки в будущем.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН с актуальными (ошибочными) сведениями о долях
  • Свидетельства о праве на наследство по завещанию и по закону
  • Свидетельства о смерти всех наследодателей (дедушки и бабушки)
  • Документы о родстве, подтверждающие отсутствие иных наследников первой очереди
  • Письменные возражения нотариусу с требованием исправить ошибку в долях
  • Письменные гарантии продавцов о возмещении убытков при оспаривании сделки

  • Срочно: первые шаги

    • Закажите свежую выписку из ЕГРН после исправления, чтобы проверить доли 5/6 и 1/6.
    • Зафиксируйте в договоре гарантии продавцов о соответствии долей и возмещении убытков.
    • Настаивайте на обращении продавцов к нотариусу для внесения исправлений в свидетельства о наследстве.
    • При отказе исправлять ошибку — откажитесь от сделки из-за риска приостановки регистрации.

  • Сроки и риски

    • Не подписывайте договор купли-продажи до полного исправления ошибки в долях в ЕГРН.
    • Требуйте от продавцов письменное обязательство исправить реестровую ошибку за их счет до сделки.
    • Риск приостановления регистрации перехода права из-за противоречий в ЕГРН — заложите это в условия договора.
    • Риск оспаривания сделки потенциальными наследниками — не полагайтесь на устные заверения риелтора.
    • Получите от продавцов гарантию возмещения убытков, если ошибка всплывет после покупки.
    • Если продавцы отказываются исправлять ошибку — настаивайте на снижении цены соразмерно рискам.

  • Чего не делать

    • Не полагайтесь на слова риелтора о незначительности ошибки.
    • Не соглашайтесь на сделку без письменных гарантий от продавцов.
    • Не игнорируйте риск приостановки регистрации перехода права.
    • Не рассчитывайте на быстрое исправление ошибки нотариусом.
    • Не подписывайте документы, не проверив актуальную выписку ЕГРН.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката не обойтись: ошибка в долях ЕГРН грозит приостановкой регистрации и оспариванием сделки.
    • Сделка с некорректными долями — высокий риск судебных споров с другими наследниками.
    • Адвокат проверит наследственное дело и определит, кто именно ошибся: нотариус или Росреестр.
    • Юрист оценит перспективы оспаривания сделки и защитит вас от претензий третьих лиц.
    • Специалист подготовит условия договора с гарантиями продавцов на случай исправления ошибки.
    • Цена ошибки — стоимость квартиры, поэтому без профессиональной защиты риски несоразмерны.

  • Альтернативные пути

    • Настаивайте на исправлении ошибки в ЕГРН до подписания договора, это снимет основные риски.
    • Предложите продавцам включить в договор гарантийное обязательство возместить убытки от ошибки в долях.
    • Рассмотрите вариант покупки с занижением цены в договоре, но с распиской на полную сумму.
    • Потребуйте от продавцов письменное подтверждение отсутствия иных наследников, претендующих на доли.
    • Запросите у продавцов копии всех наследственных дел для независимой проверки юристом.
    • Оцените возможность оформления сделки через суд, если продавцы откажутся исправлять ошибку.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Приобретение квартиры с некорректными данными о долях собственности в ЕГРН

Анализ ситуации

В вашем случае в выписке ЕГРН содержатся неверные сведения о размерах долей собственников, что является следствием ошибки, допущенной нотариусом при оформлении наследства. Согласно фактическому распределению наследства, внук должен владеть 5/6 долями, а жена дедушки - 1/6 долей, однако в реестре указаны доли 2/3 у сына и 1/3 у дедушки.

Правовой анализ

Допустимость сделки

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 246)

С формальной точки зрения, сделка купли-продажи возможна при наличии согласия всех сособственников. Однако наличие ошибки в ЕГРН создает существенные правовые риски.

Риски регистрации перехода права собственности

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)

Росреестр может приостановить регистрацию перехода права собственности к вам при выявлении противоречий между фактическими правоустанавливающими документами и сведениями ЕГРН.

Риск оспаривания сделки

"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 168)

Сделка может быть оспорена заинтересованными лицами (потенциальными наследниками), которые могут ссылаться на неправильное определение круга наследников и размеров их долей.

Исправление ошибки

Порядок обжалования действий нотариуса

"Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 33)

"Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой)." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 49)

Ответственность нотариуса

"Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 17)

Нотариус несет ответственность за допущенную ошибку, и убытки, причиненные такой ошибкой, подлежат возмещению.

Рекомендации

Немедленные действия:

  1. Не совершайте сделку до исправления ошибки - приобретение квартиры с некорректными данными в ЕГРН создает высокие правовые риски.

  2. Требуйте от продавцов исправить ошибку - продавцы (наследники) должны обратиться к нотариусу для исправления ошибки или в суд для обжалования неправильно совершенного нотариального действия.

  3. Получите актуальную выписку из ЕГРН - убедитесь, что сведения соответствуют фактическому распределению долей между наследниками.

Альтернативный вариант:

Если исправление ошибки займет длительное время, и вы готовы принять риски:

  1. Оформите договор купли-продажи с указанием фактических долей и условием о том, что продавцы гарантируют правильность указанных долей.

  2. Получите от продавцов письменные обязательства возместить возможные убытки, связанные с ошибкой в ЕГРН.

  3. Проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости для оценки конкретных рисков и разработки защитных механизмов.

Выводы

Покупка квартиры с некорректными данными о долях в ЕГРН сопряжена с существенными правовыми рисками, включая возможность приостановления регистрации перехода права собственности и оспаривания сделки. Рекомендуется настоять на исправлении ошибки до совершения сделки либо получить comprehensive юридические гарантии от продавцов. В данной ситуации утверждения риелтора о незначительности ошибки не соответствуют степени потенциальных правовых последствий.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение