Приобретение квартиры с некорректными данными о долях собственности в ЕГРН
Анализ ситуации
В вашем случае в выписке ЕГРН содержатся неверные сведения о размерах долей собственников, что является следствием ошибки, допущенной нотариусом при оформлении наследства. Согласно фактическому распределению наследства, внук должен владеть 5/6 долями, а жена дедушки - 1/6 долей, однако в реестре указаны доли 2/3 у сына и 1/3 у дедушки.
Правовой анализ
Допустимость сделки
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 246)
С формальной точки зрения, сделка купли-продажи возможна при наличии согласия всех сособственников. Однако наличие ошибки в ЕГРН создает существенные правовые риски.
Риски регистрации перехода права собственности
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)
Росреестр может приостановить регистрацию перехода права собственности к вам при выявлении противоречий между фактическими правоустанавливающими документами и сведениями ЕГРН.
Риск оспаривания сделки
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 168)
Сделка может быть оспорена заинтересованными лицами (потенциальными наследниками), которые могут ссылаться на неправильное определение круга наследников и размеров их долей.
Исправление ошибки
Порядок обжалования действий нотариуса
"Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 33)
"Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой)." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 49)
Ответственность нотариуса
"Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 17)
Нотариус несет ответственность за допущенную ошибку, и убытки, причиненные такой ошибкой, подлежат возмещению.
Рекомендации
Немедленные действия:
-
Не совершайте сделку до исправления ошибки - приобретение квартиры с некорректными данными в ЕГРН создает высокие правовые риски.
-
Требуйте от продавцов исправить ошибку - продавцы (наследники) должны обратиться к нотариусу для исправления ошибки или в суд для обжалования неправильно совершенного нотариального действия.
-
Получите актуальную выписку из ЕГРН - убедитесь, что сведения соответствуют фактическому распределению долей между наследниками.
Альтернативный вариант:
Если исправление ошибки займет длительное время, и вы готовы принять риски:
-
Оформите договор купли-продажи с указанием фактических долей и условием о том, что продавцы гарантируют правильность указанных долей.
-
Получите от продавцов письменные обязательства возместить возможные убытки, связанные с ошибкой в ЕГРН.
-
Проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости для оценки конкретных рисков и разработки защитных механизмов.
Выводы
Покупка квартиры с некорректными данными о долях в ЕГРН сопряжена с существенными правовыми рисками, включая возможность приостановления регистрации перехода права собственности и оспаривания сделки. Рекомендуется настоять на исправлении ошибки до совершения сделки либо получить comprehensive юридические гарантии от продавцов. В данной ситуации утверждения риелтора о незначительности ошибки не соответствуют степени потенциальных правовых последствий.
