Можно ли подарить свою долю в доме дочери, если земля оформлена на дедушку, и что для этого нужно

Право матери подарить 1/2 доли в доме дочери — согласие сособственника не требуется

Поскольку дом находится в долевой собственности матери и дочери (по 1/2 у каждой), возникает вопрос: нужно ли согласие дочери как второго сособственника на дарение матерью своей доли дочери?

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это означает, что участник долевой собственности вправе подарить свою долю по своему усмотрению. При этом правило о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только при возмездном отчуждении (продажа, мена). Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому ст. 250 ГК РФ к нему не применяется:

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Таким образом, при дарении доли не требуется ни согласие других сособственников, ни соблюдение преимущественного права покупки. Мать вправе подарить свою 1/2 доли дочери без получения на это согласия дочери как сособственника — равно как и без направления ей извещения о намерении подарить долю (ст. 250 ГК РФ здесь не работает, поскольку она защищает интересы сособственников лишь при продаже).

Вывод по вопросу: Мать вправе по своему усмотрению подарить принадлежащую ей 1/2 доли в праве собственности на жилой дом своей дочери. Согласие дочери как второго сособственника на дарение не требуется. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) к дарению не применяется.

Нотариальная форма договора дарения и согласие супруга дарителя

Дарение 1/2 доли в праве собственности на жилой дом подпадает под два требования обязательного нотариального удостоверения одновременно.

Первое основание — п. 3 ст. 574 ГК РФ:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Второе основание — ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Случай матери и дочери не подпадает ни под одно из исключений: доля отчуждается не всеми участниками долевой собственности по одной сделке (дочь остаётся собственницей своей доли), имущество не составляет паевой инвестиционный фонд, не является земельным участком сельхозназначения, не связано с изъятием для государственных нужд и не связано с программой реновации.

Таким образом, договор дарения 1/2 доли в доме между матерью и дочерью подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариальной формы сделка будет ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Нотариальное согласие супруга. Если доля в доме была приобретена матерью в период брака, такая доля может являться совместной собственностью супругов. Пункт 3 ст. 35 СК РФ требует:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Договор дарения доли в доме удовлетворяет одновременно трём критериям п. 3 ст. 35 СК РФ: (1) права на дом подлежат государственной регистрации, (2) для сделки установлена обязательная нотариальная форма, (3) переход права подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, если доля является совместной собственностью супругов, нотариально удостоверенное согласие супруга матери на дарение обязательно.

Если же доля получена матерью по наследству, в дар или приватизирована — она является личным имуществом матери, и согласие супруга не требуется (ст. 36 СК РФ).

Вывод по вопросу: Договор дарения 1/2 доли в доме в любом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению одновременно по п. 3 ст. 574 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Если доля приобретена в браке — дополнительно требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если доля — личное имущество матери, согласие супруга не нужно.

Государственная регистрация, документы, госпошлина и налоги

Государственная регистрация. Переход права собственности на долю по договору дарения подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — п. 6 ст. 1, ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ. За регистрацию перехода права уплачивается государственная пошлина. В соответствии с подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (за исключением земельных участков) для физических лиц составляет 2 000 рублей. Если подавать документы через нотариуса, он может подать в Росреестр в электронном виде — в этом случае госпошлина может составить 1 400 рублей (со скидкой 30% по подп. 22.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, если подача осуществляется в электронной форме).

Налог (НДФЛ). При дарении между матерью и дочерью налог не уплачивается, так как они являются близкими родственниками:

По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками
— п. 6 Обзора практики ВС (утв. Президиумом ВС РФ 21.10.2015)

Согласно ст. 14 и подп. 1 п. 1 ст. 2 Семейного кодекса РФ, мать и дочь являются членами семьи и близкими родственниками по прямой восходящей/нисходящей линии. Таким образом, дарение доли в доме между матерью и дочерью полностью освобождено от НДФЛ.

Необходимые документы для нотариуса и Росреестра:

• Правоустанавливающий документ на долю в доме (договор, по которому доля приобретена / свидетельство о праве на наследство / иное основание);
• Выписка из ЕГРН на дом (подтверждающая зарегистрированное право собственности);
• Паспорта дарителя и одаряемой;
• Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (если доля — совместная собственность);
• Если одаряемая — несовершеннолетняя, может потребоваться участие её законного представителя (родителя) для принятия дара.

Нотариус удостоверит договор дарения, после чего документы могут быть поданы в Росреестр самим нотариусом (обязан это сделать по ст. 55 Основ законодательства о нотариате — в электронной форме в тот же день или не позднее следующего рабочего дня) либо сторонами самостоятельно. Срок регистрации при подаче нотариусом в электронной форме — 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ); при подаче в МФЦ — до 9 рабочих дней.

Вывод по вопросу: Для завершения сделки потребуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права (2 000 руб., или 1 400 руб. при электронной подаче через нотариуса). НДФЛ с дарения матери дочери не уплачивается. Основной пакет документов — правоустанавливающие документы на долю, выписка из ЕГРН и паспорта; при необходимости — согласие супруга.

Права на земельный участок дедушки при дарении доли в доме и сопутствующие риски

Земельный участок оформлен на дедушку, а не на мать/дочь. Поэтому при дарении доли в доме применяется п. 1 ст. 35 ЗК РФ о здании, находящемся на чужом земельном участке:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Это означает следующее. Мать, владея 1/2 доли в доме, уже имеет право на использование той части земельного участка, которая занята домом и необходима для его использования, на тех же условиях, на которых этим участком владеет дедушка (собственность, аренда и т.п.). После дарения доли дочери это право использования части земельного участка перейдёт к дочери — вместе с долей в доме.

Важно понимать: право собственности на земельный участок к дочери не переходит — она приобретает лишь право использования той части участка, которая занята домом и нужна для его эксплуатации. Это право является производным от прав матери на землю. Если дедушка являлся собственником участка и не предоставлял его на каком-либо формальном праве — тем не менее право использования под домом сохраняется.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ (о том, что отчуждение доли в здании проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок) не применяется к данной ситуации, поскольку он регулирует случай, когда здание и земля принадлежат одному лицу или участник долевой собственности имеет долю в праве на землю. Здесь мать не имеет доли в праве собственности на земельный участок — он полностью принадлежит дедушке.

Риски. Ситуация, при которой дом находится на земельном участке, оформленном на другое лицо, несёт потенциальные риски:

1. Если дом возводился без согласия дедушки как собственника земли, постройка может быть квалифицирована как самовольная (п. 1 ст. 222 ГК РФ) — однако из вопроса следует, что «документы на дом уже оформили», то есть право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН. Наличие государственной регистрации права собственности на дом свидетельствует о том, что Росреестр признал дом легальным объектом недвижимости.

2. Если дедушка захочет распорядиться земельным участком (продать, подарить), новый собственник земли будет связан правами собственников дома на использование участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ) — это право следования.

3. Собственник земельного участка (дедушка) не вправе произвольно лишить собственника дома доступа к дому или создать препятствия в пользовании домом — это защищено ст. 304 ГК РФ (защита от нарушений, не связанных с лишением владения).

Вывод по вопросу: При дарении доли в доме дочери она приобретает право на использование части земельного участка дедушки, занятой домом и необходимой для его эксплуатации (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Право собственности на землю к дочери при этом не переходит. Поскольку документы на дом оформлены и право собственности зарегистрировано, риски признания постройки самовольной минимальны. В долгосрочной перспективе рекомендуется урегулировать отношения с дедушкой по поводу земельного участка (например, получить его согласие или рассмотреть вопрос о приобретении земли у него в собственность/аренду).