Нужно ли вступать в наследство перед продажей дома, оформленного на умершую свекровь, если есть все документы на дом

Можно ли продать дом сразу, не вступая в наследство?

Продать дом, не оформив наследственные права сыновей, невозможно. Право собственности на недвижимость, его возникновение и переход подлежат государственной регистрации:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Хотя в материальном смысле принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента регистрации:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

— для того чтобы заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права на покупателя, продавцом должен выступать собственник, чьё право отражено в ЕГРН. Пока в реестре значится умершая Анна Ивановна, а не её сыновья, переход права напрямую на покупателя оформить нельзя: в законе о регистрации установлено, что свидетельство о праве на наследство служит основанием для регистрации, а регистрация права наследника при переходе обязательна (см. блок 2).

Сыновья выступают наследниками первой очереди:

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Вывод: Продавать дом сразу, «перепрыгнув» наследственное оформление, нельзя. Сначала оба сына должны принять наследство и зарегистрировать право собственности на свои доли дома в Росреестре — только после этого дом можно продавать.

Как сыновья должны принять наследство и оформить дом на себя

Для приобретения наследства его нужно принять (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Закон предусматривает два способа принятия — подача заявления нотариусу или фактическое вступление во владение:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Фактическое принятие наследства подтверждается совершением наследником действий по владению, сбережению и содержанию наследственного имущества:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Надлежащий способ оформить наследство — подать заявление о принятии наследства (или о выдаче свидетельства) нотариусу по месту открытия наследства. Свидетельство выдаётся по заявлению наследника, по отдельности каждому или всем вместе:

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) 2. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ

Свидетельство выдаётся по общему правилу после истечения шести месяцев со дня открытия наследства:

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ

После получения свидетельств о праве на наследство каждый из сыновей регистрирует своё право на долю в доме в Росреестре — свидетельство о праве на наследство прямо названо в законе основанием для государственной регистрации прав:

свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— пп. 4 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ

Регистрация права на наследственное недвижимое имущество при его продаже обязательна:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ

Вывод: Сыновья должны подать заявление нотариусу по месту открытия наследства, получить свидетельства о праве на наследство на свои доли дома (по общему правилу после истечения 6 месяцев со дня смерти Анны Ивановны) и зарегистрировать право собственности на доли в Росреестре. Без регистрации права на себя продать дом нельзя.

Что делать, если шестимесячный срок принятия наследства пропущен

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев со дня открытия наследства (для наследников по закону/завещанию):

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Если сыновья не подали заявление нотариусу в этот срок, они могут либо доказать фактическое принятие наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ, приведён выше), либо восстановить пропущенный срок через суд:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Восстановление срока через суд возможно, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам, и при условии обращения в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали. Также наследство можно принять по истечении срока без обращения в суд, если все остальные наследники, принявшие наследство, дадут письменное согласие на это (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Вывод: Если сыновья ещё не подали заявление, важно проверить, истёк ли шестимесячный срок со дня смерти Анны Ивановны. Если срок пропущен — путь в суд о восстановлении срока (при уважительных причинах) или оформление через письменное согласие всех наследников либо подтверждение фактического принятия наследства. После легализации наследственных прав далее действует порядок из предыдущего блока (свидетельство → регистрация → продажа).

Форма договора и регистрация перехода права при продаже дома

После оформления наследственных прав оба сына становятся участниками долевой собственности на дом. Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме одним документом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Переход права собственности на дом к покупателю подлежит государственной регистрации:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость требуют нотариального удостоверения, но если все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой — нотариус не требуется:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ

Поскольку оба сына — единственные сособственники дома (наследники первой очереди), они могут продать весь дом целиком по одному договору купли-продажи в простой письменной форме без нотариального удостоверения — это прямое исключение из п. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ. Переход права собственности к покупателю регистрируется в Росреестре на основании договора и предварительно зарегистрированных прав сыновей на доли.

Вывод: После оформления наследства дом можно продать целиком по одному договору купли-продажи в простой письменной форме (обе доли отчуждаются одновременно) с последующей регистрацией перехода права собственности на покупателя в Росреестре. Нотариальное удостоверение такой сделки не обязательно. В итоговом плане: сначала наследство и регистрация прав сыновей на доли → затем договор купли-продажи → регистрация перехода права на покупателя.