Требовалось ли межевание для оформления наследства на земельный пай
Земельный пай — это доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Она входит в состав наследства как имущественное право, и для её принятия и получения свидетельства о праве на наследство никакие кадастровые работы (межевание) не требуются.
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
— ст. 1181 ГК РФ, п. 2
Из этого следует: оформление наследства на пай завершается выдачей нотариусом свидетельства о праве на наследство на саму долю, после чего наследник регистрирует право на неё в ЕГРН. Межевание (определение границ участка на местности) — это техническая процедура, которая нужна не для наследования доли, а для выдела реального участка в счёт доли с целью последующей продажи. Поэтому тот факт, что юрист не сделал межевание при оформлении наследства на пай, сам по себе не свидетельствует о нарушении: межевание не является обязательным элементом процедуры принятия наследником земельной доли.
Вывод: для вступления в наследство на земельный пай межевание законом не требуется — достаточно оформить право на долю; невыполнение юристом межевания на этой стадии правомерно.
Нужно ли межевание для продажи пая: обе возможные ветки
Ключевая норма — ст. 12 Закона № 101-ФЗ. Она разграничивает, когда пай можно продать без выдела (без межевания), а когда выдел обязателен.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— п. 1 ст. 12 Закона РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Отсюда следуют две развилки в зависимости от того, кому вы хотите продать пай.
Ветка 1 — продажа участнику долевой собственности, сельхозорганизации или члену КФХ. В этом случае пай можно продать без выделения участка, то есть без межевания. Более того, извещать других участников о продаже не требуется:
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
— п. 2 ст. 12 Закона РФ № 101-ФЗ
Это значит: если покупателем выступает другой участник долевой собственности (или сельхозорганизация/КФХ, использующие исходный участок), межевание для продажи не нужно вовсе — достаточно имеющейся выписки из ЕГРН на долю.
Ветка 2 — продажа постороннему лицу («на сторону»). Продать пай произвольному покупателю (не из числа указанных в законе лиц) можно только после выдела земельного участка в счёт доли. Выдел же предполагает обязательные кадастровые работы — подготовку проекта межевания кадастровым инженером с последующим согласованием размера и местоположения границ:
Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. 5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. 6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13 1 настоящего Федерального закона. 7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
— п. 4 ст. 13 Закона РФ № 101-ФЗ
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо. 3. Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 4. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по подготовке проекта межевания земельного участка или земельных участков могут устанавливаться субъектами Российской Федерации. 5. Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей. Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. 6.
— п. 2 ст. 13.1 Закона РФ № 101-ФЗ
Для выдела в отсутствие решения общего собрания собственник доли сам заключает договор с кадастровым инженером, тот готовит проект межевания; границы согласуются с остальными участниками долевой собственности (возможно через публикацию извещения в СМИ субъекта РФ). Только после выдела и постановки образованного участка на кадастровый учёт его можно продать любому лицу по общим правилам.
Вывод: межевание обязательно только если вы планируете продать пай постороннему лицу (тогда сначала — выдел участка в счёт доли, что и есть «межевание»). Если покупатель — участник долевой собственности либо сельхозорганизация/член КФХ, пай продаётся без всякого межевания.
Поступил ли юрист корректно: объём поручения решает всё
Оценка корректности действий юриста зависит не от требования закона, а от содержания вашей доверенности и договора об оказании юридических услуг. Доверенность определяет объём полномочий представителя перед третьими лицами, а поручение (задание) в договоре — перечень действий, которые юрист обязался совершить.
Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность). Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти. 2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. 3.
— п. 2 ст. 188 ГК РФ
Из этой нормы видно: представитель совершает лишь те действия, на которые уполномочен. Если в доверенности и в задании значилось только «оформить наследство» (принять наследство, получить свидетельство о праве на наследство, зарегистрировать право на долю), то межевание в объём поручения не входило, и юрист выполнил задание корректно. Межевание — это не юридическая, а кадастровая (техническая) работа, которую выполняет кадастровый инженер; юрист не обязан был её делать, если она не была прямо поручена.
Напротив, если вы поручали юристу подготовить пай к продаже постороннему лицу (что требует выдела участка с межеванием) либо в доверенности прямо было указано полномочие «провести межевание/заключить договор с кадастровым инженером», а он этого не сделал, — тогда поручение исполнено ненадлежаще. В этом случае у вас возникает право требовать возмещения убытков за неисполнение обязательства:
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.
— ст. 393 ГК РФ (возмещение убытков), п. 1
Что именно считается убытками, определяет ст. 15 ГК РФ: под ними понимаются расходы, которые вы произвели или должны будете произвести для восстановления нарушенного права (в частности, стоимость самостоятельного межевания), а также упущенная выгода. Бремя доказывания того, что межевание входило в поручение, лежит на вас — подтверждается текстом доверенности и договором (соглашением об оказании услуг, заданием).
Вывод: без анализа текста доверенности и договора однозначно утверждать о нарушении нельзя. Если межевание не было включено в поручение, юрист действовал корректно. Если оно входило в задание (особенно при цели продажи пая постороннему лицу) — налицо неисполнение, и вы вправе требовать от юриста возмещения расходов на межевание.
Права доверителя и порядок действий
Что вы можете сделать сейчас. Во-первых, отозвать доверенность в той же форме, в какой она выдана (либо нотариально), и потребовать от юриста возврата всех подлинников документов и отчёта о совершённых действиях — это следует из ст. 185 и 188 ГК РФ (доверитель в любой момент вправе отменить доверенность). Во-вторых, если считаете, что межевание входило в поручение, направить юристу письменную претензию с требованием выполнить действие либо возместить расходы, а при отказе — обратиться в суд.
Применимое законодательство о защите прав потребителей. К отношениям гражданина с юристом (исполнителем), оказывающим услуги за плату для личных, не связанных с предпринимательством нужд, судебная практика применяет Закон РФ «О защите прав потребителей». Это даёт вам дополнительные гарантии: право отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков при неустранении недостатков услуги, а также взыскание неустойки, штрафа (50% от присуждённого) и компенсации морального вреда. Вместе с тем, если услугу оказал адвокат в рамках адвокатской деятельности, потребительское законодательство, как правило, не применяется — в этом случае действуют общие нормы ГК о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ).
Срок на защиту. Исковая давность по требованиям к юристу составляет три года:
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права
— ст. 196 ГК РФ, п. 1
Течение срока начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ) — то есть, как правило, с момента, когда вам стало известно, что межевание не выполнено.
Подсудность. Иск по требованиям к юристу о возмещении убытков, вытекающим из договора оказания услуг, при цене иска до 100 000 рублей рассматривает мировой судья, свыше — районный суд по общему правилу (по вашему месту жительства либо по месту нахождения ответчика). Требования о понуждении юриста передать документы и об отчёте о действиях по доверенности рассматриваются районным судом.
Вывод: прежде всего проверьте, входило ли межевание в поручение; если входило — направьте юристу претензию, взыщите стоимость межевания и убытки, при отказе обращайтесь в суд в пределах трёхлетнего срока. Если межевание в поручение не входило — претензий к юристу нет, а межевание вам придётся заказывать самостоятельно у кадастрового инженера перед продажей пая постороннему лицу.
