Как продать унаследованную долю дома и земельного участка при согласии второго собственника: пошаговая инструкция и список документов

Нужен ли нотариус при продаже долей дома и участка

Главная развилка здесь — продаются ли доли по одной сделке всеми сособственниками или нет. В вашем случае продаёте вы (½ доля) и ваш брат (вторая половина) — то есть все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке одному покупателю. Это прямое исключение из общего правила об обязательном нотариальном удостоверении.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает буквально следующее: случаи, когда сделка по отчуждению долей освобождена от нотариального удостоверения, — это, в частности, пункт 1 части 1, то есть «сделка при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». Ваша ситуация в точности подпадает под это исключение, поэтому обращаться к нотариусу за удостоверением договора не обязательно — сделка может быть заключена в простой письменной форме.

Однако это справедливо только при условии, что доли продаются одним договором и оба сособственника выступают продавцами. Если бы вы продавали только свою половину, а брат оставлял свою долю за собой — нотариус был бы обязателен, и несоблюдение формы повлекло бы ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Поэтому принципиально, как именно строить сделку. Поскольку брат согласен продать и будет присутствовать, оптимальный (и при этом не требующий нотариуса) вариант — один договор купли-продажи, где продавцами выступают оба сособственника, а покупатель приобретает сразу весь дом и весь участок (две доли в совокупности).

Вывод: при продаже обеих долей дома и обеих долей земельного участка по одному договору купли-продажи нотариальное удостоверение законом не требуется; достаточно простой письменной формы (ст. 550 ГК РФ). Нотариус понадобится лишь в случае, если вы решите продать свою долю отдельно, либо если зарегистрирующий орган потребует соблюдения формы (безопаснее оформить через нотариуса, если есть сомнения в составе сособственников).

Существенные условия и форма договора

Договор продажи недвижимости требует письменной формы и обязательного условия о цене — иначе договор считается незаключённым.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 549 ГК РФ

Эта норма применима к вашему договору напрямую: договор купли-продажи дома и участка составляется одним документом, подписанным обеими сторонами, а не простым обменом письмами или устной договорённостью. Несоблюдение письменной формы делает договор недействительным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Из этой нормы следует два практических вывода для вас: (1) в договоре обязательно должна быть указана цена — как всего имущества, так и (во избежание споров) каждой доли; (2) стороны должны согласовать цену письменно именно в самом договоре.

Поскольку в вашем случае продаются одновременно доля в жилом доме и доля в земельном участке под ним, цена должна быть согласована по каждому объекту (или чётко разделена между продавцами), так как это влияет и на распределение дохода, и на НДФЛ каждого из продавцов.

Что касается передачи имущества:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях
— ст. 556 ГК РФ, п. 1

Это означает, что помимо договора понадобится передаточный акт (акт приёма-передачи) либо иной документ о передаче, который подписывают продавцы и покупатель. Именно с его подписанием обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным, что важно для регистрации перехода права.

Вывод: договор составляется в простой письменной форме одним документом; обязательно указывается цена (по дому и участку, с разбивкой по продавцам); оформляется передаточный акт. Отсутствие условия о цене делает договор незаключённым, поэтому этот пункт — ключевой.

Преимущественное право покупки и согласие второго собственника

Поскольку вы продаёте долю в праве общей собственности, формально действует правило о преимущественном праве покупки сособственников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Однако в вашем случае эта норма не создаёт препятствий и не требует отдельного извещения, поскольку второй сособственник (брат) сам одновременно продаёт свою долю тому же покупателю по той же сделке. Когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одному лицу по одной сделке, преимущественное право покупки каждого из них фактически реализовано: ни один сособственник не «обходится» — оба продают добровольно. Иных участников долевой собственности (кроме вас и брата), которые могли бы претендовать на преимущественную покупку, не остаётся.

Обратите внимание на важный практический момент: подтвердите, что сособственников только двое. Если, помимо вас и брата, есть ещё лица, обладающие долей (например, по обязательной доле в наследстве, по праву представления), то их придётся либо привлечь продавцами в тот же договор, либо предварительно известить о продаже в порядке ст. 250 ГК РФ — иначе сделка может быть оспорена переводом прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев.

Вывод: при продаже двух долей по одному договору соблюдение преимущественного права покупки обеспечивается самим участием обоих сособственников в сделке; отдельное письменное извещение не требуется, если иных сособственников, кроме вас и брата, нет.

Нужно ли согласие супруга на продажу

Поскольку имущество получено вами по наследству, оно относится к личному имуществу, а не к общему имуществу супругов, даже если вы состоите (состояли) в браке на момент получения наследства:

имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Эта норма снимает вопрос о нотариальном согласии второго супруга. Согласие супруга на распоряжение недвижимостью требуется только тогда, когда имущество является совместно нажитым и оформлено на одного из супругов. Наследственное имущество таковым не является — оно принадлежит лично наследнику, и распоряжаться им он вправе единолично, без согласия супруга.

Важно проверить обратную ситуацию: если после получения наследства вы с супругом производили значительные вложения (например, реконструировали дом за счёт общих средств), то доля может быть частично признана общим имуществом. Но в стандартной ситуации (просто получено по завещанию и продаётся) согласие супруга не требуется ни вам, ни аналогично вашему брату, если его доля тоже наследственная.

Вывод: на продажу унаследованных долей дома и участка нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется, поскольку наследственное имущество является личной собственностью наследника.

Налоговые последствия продажи (НДФЛ)

Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности в течение минимального предельного срока владения. Для имущества, полученного по наследству, этот срок составляет три года:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к вам это означает: срок владения исчисляется не с даты получения свидетельства о праве на наследство, а со дня открытия наследства (смерти наследодателя), поскольку право собственности наследника на наследственное имущество возникает со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации.

Практические следствия:

• Если со дня смерти наследодателя прошло более трёх лет — доход от продажи доли полностью освобождён от НДФЛ, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
• Если меньше трёх лет — доход облагается НДФЛ 13%, но его можно уменьшить на имущественный вычет (в сумме до 1 млн руб., распределяемый между продавцами пропорционально их долям) либо на документально подтверждённые расходы. По наследству «расходов на приобретение», как правило, нет, поэтому применяется вычет.

Это правило применяется отдельно к каждому объекту (дом и участок) и к каждому продавцу.

Вывод: если с момента открытия наследства прошло более трёх лет, НДФЛ при продаже не уплачивается; если менее — налог уплачивается с суммы, превышающей предоставленный имущественный вычет.

Документы для сделки и порядок оформления

Для оформления купли-продажи долей дома и участка (без обязательного нотариуса) понадобятся:

1. Паспорта всех продавцов и покупателя.
2. Свидетельство(а) о праве на наследство — подтверждают основание возникновения права собственности (у вас и у брата).
3. Выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок — актуальная, подтверждающая отсутствие обременений (арестов, ипотеки, запретов).
4. Договор купли-продажи в трёх (и более) экземплярах с обязательным условием о цене — по количеству сторон сделки плюс экземпляр для Росреестра.
5. Передаточный акт (акт приёма-передачи).
6. Согласие супруга — не требуется, если доли получены по наследству (см. выше), но если у продавцов были вложения общих средств — проконсультируйтесь дополнительно.
7. Для земельного участка — обратить внимание на указание категории земель и вида разрешённого использования в договоре в соответствии с выпиской из ЕГРН.

После подписания договора и передаточного акта стороны подают в Росреестр (через МФЦ или портал «Госуслуги») заявление о регистрации перехода права собственности с приложением договора и нужных документов. Срок регистрации — по общему правилу до 9–10 рабочих дней (точный срок зависит от способа подачи). За регистрацию уплачивается государственная пошлина: по общему правилу 2 000 руб. за регистрацию права на объект недвижимости физическим лицом (для каждого объекта отдельно).

Поскольку нотариальное удостоверение в вашем случае не обязательно, нотариальный тариф за удостоверение договора не уплачивается. Если вы всё же решите идти к нотариусу (например, для гарантии чистоты сделки и самостоятельной подачи документов в Росреестр), размер тарифа за удостоверение сделки, предмет которой подлежит оценке, составит 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), плюс услуги правового и технического характера.

Вывод: обязательный набор документов — паспорта, свидетельства о праве на наследство, актуальные выписки ЕГРН, договор с ценой, передаточный акт; далее — подача на регистрацию перехода права в Росреестр с уплатой госпошлины. Нотариус не обязателен, дополнительных документов сверх указанных, как правило, не требуется.