Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Как оформить на себя всю квартиру, если по завещанию досталась только 1/3, а 2/3 остались за умершим сыном без наследников?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь в местную администрацию с заявлением о намерении выкупить 2/3 доли как выморочное имущество, реализуя преимущественное право покупки.descriptionЗаявление в администрацию о намерении выкупить 2/3 доли в квартире как выморочное имущество (свободная форма)
  2. 2
    Запросите в администрации сведения о регистрации права собственности на 2/3 доли и порядке её продажи.
  3. 3
    Подготовьте документы, подтверждающие ваше право на 1/3 доли и отсутствие наследников у сына.
  4. 4
    При отказе администрации продать долю, обратитесь в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи.
  5. 5
    Если доля уже продана постороннему лицу, в течение 3 месяцев подайте иск о переводе на вас прав покупателя.
  6. 6
    После выкупа доли зарегистрируйте право собственности на всю квартиру в Росреестре.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о смерти сына наследодателя.
  • Документы, подтверждающие отсутствие наследников у сына (справки ЗАГС, ответы нотариуса).
  • Свидетельство о праве на наследство по завещанию на вашу 1/3 доли.
  • Квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за 15 лет.
  • Документы, подтверждающие родство сына с наследодателем (для расчета обязательной доли).
  • Выписка из ЕГРН об актуальных собственниках квартиры.

  • Срочно: первые шаги

    • Соберите доказательства отсутствия наследников у сына: свидетельство о смерти, справки из ЗАГС, сведения от нотариуса.
    • Обратитесь в местную администрацию с заявлением об оформлении права на выморочную 2/3 доли и её регистрации.
    • Заявите администрации о намерении выкупить долю, реализуя преимущественное право покупки как сособственник.
    • Сохраняйте все квитанции об оплате квартплаты: они подтверждают ваши расходы на чужую долю.

  • Сроки и риски

    • Оформить 2/3 доли через приобретательную давность нельзя: ваше владение не является добросовестным, так как вы знали о правах сына, а затем муниципалитета.
    • Унаследовать долю сына также невозможно: она уже перешла к муниципалитету как выморочное имущество автоматически, без вашего участия.
    • Единственный законный путь — выкупить 2/3 доли у муниципалитета, реализовав преимущественное право покупки как сособственник.
    • Полная оплата квартплаты не создает права собственности, но дает право требовать от муниципалитета возмещения расходов на его долю.
    • Риск: муниципалитет может продать долю постороннему лицу; при нарушении вашего преимущественного права вы вправе в течение 3 месяцев требовать перевода прав покупателя в суде.
    • Риск: пропуск 1-месячного срока для реализации преимущественного права покупки после письменного извещения о продаже доли лишит вас возможности ее выкупа.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату: спор о выморочной доле с муниципалитетом сложен и требует судебной практики.
    • Цена ошибки высока: без профессиональной защиты вы рискуете потерять право выкупа 2/3 доли.
    • У публичного образования (администрации) будут юристы, поэтому вам нужна квалифицированная правовая поддержка.
    • Адвокат поможет доказать ваше преимущественное право покупки доли (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
    • Специалист подготовит позицию о недобросовестности владения, чтобы исключить неверные ожидания по ст. 234 ГК РФ.
    • Юрист проконтролирует соблюдение месячного срока на выкуп доли и трехмесячного — для суда.

  • Альтернативные пути

    • Попробуйте договориться с администрацией о выкупе 2/3 доли, предложив компенсировать расходы на квартплату за эти годы.
    • Заявите о преимущественном праве покупки доли, если публичное образование решит её продавать.
    • Предложите администрации возместить расходы на содержание доли в счёт выкупной цены.
    • Рассмотрите вариант обращения в суд с иском о признании права на долю, если администрация бездействует.
    • Учитывайте, что приобретательная давность неприменима, так как владение не является добросовестным.
    • Не рассчитывайте на наследование доли — она уже принадлежит публичному образованию, а не наследодателю.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация юридическим языком

Наследодатель (женщина) при жизни составила завещание в пользу знакомой, однако её сын, являясь инвалидом I группы, обладал статусом нетрудоспособного наследника первой очереди и в силу п. 1 ст. 1149 ГК РФ приобрёл право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания. Размер обязательной доли составил 2/3 квартиры, поскольку при наследовании по закону сын был бы единственным наследником первой очереди, а обязательная доля равна половине законной доли. Знакомая по завещанию получила оставшуюся 1/3 доли.

После смерти сына, не оставившего завещания и не имевшего наследников по закону, его доля 2/3 в праве общей долевой собственности на квартиру стала выморочным имуществом и в силу п. 2 ст. 1151 ГК РФ перешла в собственность муниципального образования (либо субъекта РФ — для городов федерального значения) автоматически, без акта принятия наследства (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). С момента смерти сына прошло более пятнадцати лет, в течение которых знакомая проживает в квартире, полностью оплачивает квартплату и коммунальные платежи, однако право собственности на 2/3 доли ей не принадлежит.

2. Затронутые правоотношения

  • Наследование по завещанию с обязательной долей (ст. 1149 ГК РФ) — определяет, почему знакомая получила только 1/3, а не всю квартиру: сын как нетрудоспособный наследник первой очереди имел право на обязательную долю, которая составила 2/3.
  • Выморочное имущество (ст. 1151, 1152 ГК РФ) — после смерти сына его доля 2/3 перешла к публичному образованию автоматически; это исключает возможность унаследовать данную долю знакомой, поскольку она уже не входит в наследственную массу сына.
  • Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) — формально срок владения превышает пятнадцать лет, однако отсутствует добросовестность: знакомая знала, что 2/3 принадлежат сыну, а после его смерти — публичному образованию, поэтому приобретательная давность неприменима.
  • Преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ) — знакомая как участник долевой собственности (1/3) имеет преимущественное право выкупа 2/3 доли при её продаже публичным образованием постороннему лицу.
  • Бремя содержания общего имущества (ст. 249 ГК РФ) — полная оплата квартплаты за чужую долю не создаёт права собственности, но даёт право требовать возмещения расходов, приходящихся на долю публичного образования.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Статус сына как нетрудоспособного наследника первой очереди — именно это обстоятельство привело к возникновению у него обязательной доли в размере 2/3, несмотря на завещание в пользу знакомой.
  • Отсутствие у сына наследников по закону и завещанию — влечёт выморочность его доли и автоматический переход права собственности к публичному образованию (п. 1 ст. 1151, п. 1 ст. 1152 ГК РФ).
  • Осведомлённость знакомой о принадлежности 2/3 доли сыну, а затем публичному образованию — исключает добросовестность владения и делает невозможным применение ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность).
  • Наличие у знакомой зарегистрированного права на 1/3 доли — даёт ей статус участника долевой собственности и, как следствие, преимущественное право покупки 2/3 доли при её отчуждении публичным образованием (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
  • Факт полной оплаты квартплаты и коммунальных платежей в течение более пятнадцати лет — не порождает права собственности на 2/3, но является основанием для требования возмещения расходов, приходящихся на долю публичного образования (ст. 249 ГК РФ), и может быть использовано при переговорах о выкупе доли.
  • Истечение более пятнадцати лет с момента смерти сына — не прекращает право публичного образования на выморочную долю и не создаёт у знакомой титула собственника, поскольку её владение чужой долей не отвечает критерию добросовестности.

Судьба 2/3 доли: выморочное имущество перешло к публичному образованию

Сыну-инвалиду I группы как нетрудоспособному ребёнку наследодателя независимо от содержания завещания причиталась обязательная доля. Её размер равен половине доли, которая причиталась бы ему по закону; поскольку иных наследников первой очереди не было, эта обязательная доля и составила 2/3 квартиры (в пользу такого распределения свидетельствует сам факт, что знакомая оформила лишь 1/3, а 2/3 остались за сыном).

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Именно поэтому знакомая получила по завещанию только 1/3, а 2/3 остались за сыном. Когда сын умер, не оставив наследников и не распорядившись имуществом, его доля 2/3 стала выморочным имуществом.

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Выморочная доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, на территории которого расположена квартира, а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — в собственность соответствующего субъекта РФ.

доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Выморочное имущество не требует отдельного принятия — оно переходит к публичному образованию в силу самого факта открытия наследства сына.

Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Вывод: 2/3 доли квартиры перешли в собственность муниципалитета (или субъекта РФ для городов федерального значения) автоматически в момент смерти сына. Унаследовать их знакомая не может и не может — они уже не принадлежат наследственной массе сына. Оформление всей квартиры на себя напрямую через наследование невозможно.

Приобретательная давность на 2/3 неприменима — владение недобросовестно

Знакомая более 15 лет владеет и пользуется всей квартирой — формально это соответствует сроку приобретательной давности. Однако для давности владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— ст. 234 ГК РФ, п. 1

Ключевое условие — добросовестность владения. Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ, добросовестным является владение, когда лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010

Знакомая заведомо знала, что 2/3 квартиры принадлежат сыну (он получил свою обязательную долю), а после его смерти — его наследникам либо публичному образованию. Вступая в наследство по завещанию матери, она осознавала, что её титул распространяется лишь на доставшуюся ей 1/3, и что на остальную часть у неё основания права собственности нет. Следовательно, по отношению к 2/3 её владение не является добросовестным, а значит условие приобретательной давности не выполнено.

Кроме того, муниципалитет (субъект РФ) стал собственником 2/3 автоматически, и его право не «обнулилось» течением времени: владение, которое подлежит истребованию, не начинает течения давностного срока до истечения срока исковой давности собственника (п. 4 ст. 234 ГК РФ), а сама добросовестность здесь не доказана.

Вывод: рассчитывать на признание права собственности на 2/3 по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) знакомая не может — её владение чужой долей недобросовестно, поскольку она знала о принадлежности этой доли сыну и затем публичному образованию.

Законный путь: добиться оформления выморочной доли и выкупить её с преимущественным правом покупки

Единственный законный способ сконцентрировать всю квартиру у себя — выкупить выморочную 2/3 у публичного образования. Знакомая остаётся участником долевой собственности (ей принадлежит 1/3), поэтому при продаже публичным образованием своей 2/3 доли постороннему лицу у неё возникает право преимущественной покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Порядок реализации преимущественного права: продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников с указанием цены и условий, и у знакомой есть месяц на принятие решения о выкупе (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если публичное образование продаст долю с нарушением этого права, знакомая вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Процедура и адресаты. За оформлением выморочной доли и её последующей реализацией нужно обратиться в орган, уполномоченный выступать собственником выморочного имущества: для муниципалитета — в администрацию соответствующего поселения/городского округа, для городов федерального значения — в уполномоченный орган субъекта РФ (по месту нахождения квартиры).

при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований – их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Вывод: практически знаменательные действия таковы: (1) письменно обратиться в администрацию (или уполномоченный орган субъекта РФ — для Москвы/СПб/Севастополя) с заявлением о государственной регистрации права публичного образования на выморочную 2/3 доли; (2) после оформления выразить намерение выкупить эту долю, реализуя преимущественное право покупки как сособственник; (3) при отказе или продаже постороннему лицу с нарушением преимущественного права — обратиться в суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность для недвижимости, ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Пленума ВС № 10/22).

Денежный аспект: оплата всей квартплаты не даёт права собственности, но даёт возможность компенсации

Уплата квартплаты за всю квартиру (включая чужую 2/3) сама по себе не создаёт права собственности на долю — бремя содержания распределяется соразмерно долям. По ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан нести расходы по содержанию общего имущества только соразмерно своей доле.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Оплачивая квартплату полностью, знакомая несёт расходы и за долю публичного образования (2/3). Это даёт ей два законных рычага:

  • право требовать от собственника 2/3 возмещения тех расходов, которые легли на его долю (расходы сверх её собственной 1/3), в том числе в зачёте при выкупе доли;
  • морально-правовое и документальное подтверждение её длительного и добросовестного пользования всей квартирой, что, однако, не заменяет титула собственника — плата за квартиру на её имя принципиального правового значения для приобретения права собственности не имеет.

Вывод: квитанции и полная оплата квартплаты укрепляют позицию знакомой в переговорах с администрацией о выкупе, подтверждают её статус давнего пользователя, но не дают автоматического права на 2/3. Возможен зачёт понесённых расходов, однако основанием приобретения доли служит именно возмездный выкуп (или иное соглашение с публичным образованием), а не сам факт оплаты содержания.

Порядок действий при отказе и судебная защита

Если администрация откажет в оформлении или продаже выморочной доли, либо затянет вопрос — знакомая вправе обжаловать бездействие/отказ в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (для требований о регистрации права и о переводе прав покупателя применяется исключительная подсудность по правилам ст. 30 ГПК РФ). Возможные исковые требования: о признании за публичным образованием права на выморочную долю (что необходимо для последующего выкупа), либо о переводе прав и обязанностей покупателя, если доля уже была продана постороннему лицу с нарушением её преимущественного права покупки.

Подтверждение выморочности доли, доказательства и регистрация перехода права

Для запуска процедуры нужен пакет документов, подтверждающих, что у сына не было наследников и его доля выморочна: свидетельство о смерти сына; справка из ЗАГС (либо отметки) об отсутствии у него супруга, детей и иных наследников по закону; сведения нотариуса о том, что наследственное дело по имуществу сына не открывалось либо наследники не приняли наследство в шестимесячный срок (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Именно отсутствие лиц, призванных к наследованию, и непринятие наследства никем в установленный срок подтверждает выморочность 2/3 в силу п. 1 ст. 1151 ГК РФ.

Право на недвижимость, переходящее к публичному образованию в порядке наследования по закону, подлежит государственной регистрации в ЕГРН. После регистрации права публичного образования на 2/3 и последующего возмездного отчуждения доли знакомой (с реализацией её преимущественного права покупки по п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ) переход права также регистрируется в Росреестре на основании соответствующей сделки либо вступившего в силу судебного акта.

Порядок (итогово): 1) собрать документы об отсутствии наследников сына; 2) подать в администрацию (или уполномоченный орган субъекта РФ — для Москвы/СПб/Севастополя) заявление об оформлении выморочной 2/3 доли; 3) после оформления инициировать выкуп доли с преимущественным правом; 4) при отказе/бездействии — иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ); 5) зарегистрировать переход права в Росреестре.

Вывод: весь процесс сводится к трём последовательным шагам — документальное подтверждение выморочности 2/3 → оформление доли за публичным образованием → её возмездный выкуп знакомой как сособственником с преимущественным правом, при необходимости через суд.

Оформить всю квартиру на себя через наследование или приобретательную давность не получится: 2/3 доли после смерти сына стали выморочным имуществом и перешли к муниципалитету (или субъекту РФ), поэтому единственный законный путь — выкупить эту долю у публичного образования, реализовав преимущественное право покупки как сособственник (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Разбор по ключевым вопросам

1. Кому сейчас принадлежат 2/3 доли?

Сын как нетрудоспособный ребёнок наследодателя имел право на обязательную долю — не менее половины того, что причиталось бы ему по закону (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Поскольку других наследников первой очереди не было, его обязательная доля составила 2/3 квартиры. После его смерти при отсутствии наследников эта доля стала выморочным имуществом (п. 1 ст. 1151 ГК РФ) и автоматически перешла в собственность муниципального образования по месту нахождения квартиры, а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — в собственность соответствующего субъекта РФ (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Принятие наследства для этого не требовалось (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Унаследовать эту долю вы не можете — она уже не входит в наследственную массу сына.

2. Можно ли признать право собственности по приобретательной давности?

Нет. Статья 234 ГК РФ требует добросовестного владения, а согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 добросовестным считается владение, когда лицо, получая имущество, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Вы же знали, что 2/3 принадлежали сыну, а после его смерти — публичному образованию. Следовательно, ваше владение этой долей не является добросовестным, и приобретательная давность неприменима.

3. Даёт ли полная оплата квартплаты право на долю?

Нет. По ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан нести расходы соразмерно своей доле. Оплачивая квартплату полностью, вы несёте расходы и за долю публичного образования (2/3). Это даёт вам право требовать от собственника доли возмещения понесённых расходов (в том числе через зачёт при выкупе), но само по себе не создаёт права собственности на 2/3.

4. Какой законный способ существует?

Единственный путь — выкупить выморочную долю у публичного образования. Поскольку вы остаётесь сособственником (вам принадлежит 1/3), при продаже доли постороннему лицу у вас есть преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Если долю продадут с нарушением этого права, вы вправе в течение 3 месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Соберите документы, подтверждающие выморочность доли: свидетельство о смерти сына; справки из ЗАГС об отсутствии у него супруга, детей и иных наследников по закону; сведения от нотариуса о том, что наследственное дело после сына не открывалось либо никто не принял наследство в установленный срок.

  2. Обратитесь в администрацию муниципального образования (или в уполномоченный орган субъекта РФ — для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) по месту нахождения квартиры с заявлением об оформлении права публичного образования на выморочную 2/3 доли и её государственной регистрации в ЕГРН.

  3. После оформления доли за публичным образованием заявите о намерении выкупить её, реализуя преимущественное право покупки как сособственник (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Срок для принятия решения о выкупе после письменного извещения продавца — 1 месяц (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  4. При отказе или бездействии администрации обращайтесь в суд общей юрисдикции (подсудность определяется по общим правилам ГПК РФ, если не доказано, что спор касается прав на недвижимое имущество) с требованием о признании права публичного образования на выморочную долю либо о переводе на вас прав и обязанностей покупателя, если доля уже продана постороннему лицу с нарушением вашего преимущественного права.

  5. После выкупа доли зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре на основании заключённой сделки либо вступившего в силу судебного акта.