Сколько стоит оформить дарственную на чужого человека на трехкомнатную квартиру в 2025 году: расходы на нотариуса и дополнительные платежи

Обязательность нотариальной формы и порядок удостоверения

С 13 декабря 2024 года любой договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению — независимо от того, родственник получатель или постороннее лицо.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: подарить квартиру знакомому про́сто «распиской» или договором в простой письменной форме нельзя — такой договор ничтожен, и Росреестр откажет в регистрации перехода права. Именно поэтому «оформление дарственной у нотариуса» здесь является не опцией, а обязательным этапом сделки.

Удостоверить договор отчуждения квартиры можно у любого нотариуса, работающего в пределах субъекта РФ, где находится квартира.

Вывод: нотариальное удостоверение договора дарения квартиры постороннему лицу обязательно; без него сделка ничтожна и переход права не будет зарегистрирован.

Размер нотариального тарифа за дарение квартиры постороннему лицу

Для «других лиц» (не супруга, не родителей, не детей, не внуков) федеральный тариф за удостоверение сделки отчуждения недвижимости зависит от суммы сделки:

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (абзац введен Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (абзац введен Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей
   — п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Поскольку одаряемый — знакомый, а не близкий родственник, применяется строка «другим лицам». Трёхкомнатная квартира, как правило, стоит свыше 1 млн руб., поэтому практически всегда действует вторая или третья ступень:

• от 1 до 10 млн руб. — 7 000 руб. + 0,2% суммы, превышающей 1 млн руб.;
• свыше 10 млн руб. — 25 000 руб. + 0,1% суммы, превышающей 10 млн руб., но для отчуждения жилых помещений не более 100 000 руб.

База, от которой считается тариф, — сумма, которую стороны укажут в договоре, но не ниже установленных законом стоимостей (пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ позволяет представить документ с рыночной, кадастровой или иной стоимостью). Важный ограничитель:

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. (абзац введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 457-ФЗ) Абзац утратил силу с 1 октября 2023 года. - Федеральный закон от 29.12.2022 N 588-ФЗ. За удостоверение факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, региональный тариф не может превышать сто пятьдесят рублей (за исключением случая совершения нотариального действия удаленно). (абзац введен Федеральным законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2022 N 588-ФЗ)
— ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Это значит: если вы укажете в договоре символическую цену ниже кадастровой стоимости квартиры, нотариус обязан взять для расчёта кадастровую стоимость. Занизить тариф «ценой по договору» ниже кадастра не получится.

Примерный ориентир: при кадастровой стоимости квартиры 8 млн руб. федеральный тариф составит 7 000 + 0,2% × 7 000 000 = 21 000 руб.

Вывод: федеральный тариф за удостоверение дарения квартиры постороннему лицу исчисляется по ступенчатой шкале «другим лицам» от суммы сделки (но не ниже кадастровой стоимости) и в типичном случае составляет единицы – десятки тысяч рублей, с пределом 100 000 руб. для жилых помещений.

Дополнительный региональный тариф (плата за услуги правового и технического характера)

Помимо федерального тарифа нотариус взимает ещё и региональный тариф — это аналог прежней платы за услуги правового и технического характера (составление проекта договора, распечатка, копии и т.п.). Его размер устанавливает ежегодно нотариальная палата соответствующего субъекта РФ:

ежегодно устанавливает обязательные для применения нотариусами размеры региональных тарифов , не превышающие предельных размеров региональных тарифов , установленные Федеральной нотариальной палатой; размещает на официальном сайте нотариальной палаты в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию об установленных размерах региональных тарифов; определяет перечень поселений или населенных пунктов, входящих в состав нотариального округа, в которых отсутствует нотариус и имеется потребность в совершении нотариальных действий; по мере необходимости, но не реже двух раз в год утверждает график приема населения в указанных поселениях или населенных пунктах и незамедлительно, но не позднее одного рабочего дня с момента его утверждения доводит указанный график приема населения до сведения соответствующего должностного лица местного самоуправления и территориального органа юстиции; обеспечивает соблюдение нотариусами указанного графика приема населения . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 26.07.2019 № 226-ФЗ, от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Нотариальная палата принимает в нотариальный архив на постоянное и временное хранение нотариальные документы, за исключением нотариальных документов, образовавшихся в результате совершения нотариальных действий должностными лицами местного самоуправления, указанными в части четвертой статьи 1 настоящих Основ, и консульскими должностными лицами.
— ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает, что точную сумму «правовой и технической работы» назвать заочно нельзя — она зависит от региона нахождения квартиры и от конкретной нотариальной палаты. Информация об установленных размерах публикуется на сайте нотариальной палаты региона. В зависимости от субъекта региональная часть за удостоверение договора отчуждения недвижимости обычно сопоставима с федеральным тарифом или составляет несколько тысяч рублей.

Вывод: помимо федерального тарифа взимается региональный тариф (плата за правовую и техническую работу), размер которого ежегодно устанавливает нотариальная палата субъекта РФ; его точную величину нужно уточнять у нотариуса по месту нахождения квартиры.

Госпошлина Росреестра за регистрацию перехода права

Переход права собственности по договору дарения подлежит государственной регистрации, за которую уплачивается госпошлина. Для физических лиц за регистрацию прав на объект недвижимости кадастровой стоимостью до 20 млн руб. она составляет 4 000 руб.:

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Это фиксированная сумма, которую платит, как правило, одаряемый (интересы которого в получении права), хотя стороны вправе договориться иначе. Подать документы на регистрацию можно через нотариуса (он сам направит их в Росреестр в электронном виде, что быстрее) или самостоятельно в МФЦ.

Вывод: дополнительная обязательная госпошлина Росреестра за регистрацию перехода права на квартиру для физических лиц составляет 4 000 руб. (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.).

НДФЛ с одаряемого — главный «дополнительный платёж» при дарении не родственнику

Самый существенный финансовый момент, который отличает дарение знакомому от дарения родственнику, — налог на доходы физических лиц у одаряемого.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ключевая норма здесь — второе предложение: доход от дарения освобождается от налога только если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники (супруги, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, родные братья/сёстры). Знакомый, не состоящий с вами в таких отношениях, под льготу НЕ попадает: полученная им квартира (точнее, её кадастровая стоимость) признаётся его доходом в натуральной форме и облагается НДФЛ.

Ставка налога — 13% (при налоговой базе до 2,4 млн руб.), с прогрессией для более высоких доходов:

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей. Налоговая ставка, установленная настоящим пунктом, подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица - налогового резидента Российской Федерации, подлежащих налогообложению, за исключением доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1 1 , 1 2 , 2, 5 и 6 настоящей статьи. (Пункт в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 1 1 . Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Поскольку база налога — это кадастровая стоимость квартиры (а она у трёхкомнатной квартиры обычно многократно превышает 2,4 млн руб.), практически всегда применяется ставка 13% на первую часть базы и повышенные ставки (15–22%) на превышение, либо упрощённо — существенная сумма от полной стоимости жилья.

Обязанность задекларировать и уплатить налог лежит на самом одаряемом:

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
   — п. 7 п. 1 и п. 4 ст. 228 НК РФ

Одаряемый должен самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля года, следующего за годом дарения) и уплатить налог не позднее 15 июля того же года. Даритель (владелец квартиры) НДФЛ при дарении НЕ платит — налог целиком ложится на получателя.

Вывод: при дарении квартиры постороннему лицу одаряемый обязан уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры (по базовой ставке 13% с прогрессией), поскольку льгота для близких родственников на него не распространяется; это и есть основной финансовый «дополнительный платёж», существенно превышающий нотариальные и регистрационные сборы.

Согласие супруга, если квартира — совместная собственность

Если квартира находится в общей совместной собственности супругов, для её дарения третьему лицу необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это применимо к вашей ситуации, если вы состоите в браке и квартира приобретена в браке (то есть является общим имуществом супругов). Если квартира — ваша личная собственность (получена в дар, по наследству, куплена до брака), согласие не требуется.

За удостоверение такого согласия взимается отдельный тариф (как за самостоятельное нотариальное действие) — несколько сотен рублей плюс региональный тариф.

Вывод: если квартира — совместная собственность супругов, дополнительно потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение; при личной собственности дарителя согласие не нужно. Это отдельный, сравнительно небольшой платёж.