Доля принадлежит вам уже 4 года — даже без свидетельства и регистрации
Само отсутствие свидетельства о праве на наследство и отсутствие записи в ЕГРН не лишает вас права собственности на 1/3 доли в доме. Право на наследственное имущество возникло у вас в силу самого факта принятия наследства, а не в силу оформления документов.
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ
Ключевая мысль для вашей ситуации: вы унаследовали долю со дня смерти наследодателя (то есть уже 4+ года как являетесь собственником 1/3 доли), и тот факт, что вы не получали свидетельство и не регистрировали право, на правовую принадлежность доли не влияет.
наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (п. 34). 27 В целях подтверждения фактического принятия наследства наследником могут быть представлены, в частности, паспорт транспортного средства, принадлежащего наследодателю (п. 36). Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (п. 7). Судом установлено, что Т. принял после смерти его супруги Т.Л. часть наследственного имущества, на которое ему выданы свидетельства о праве на наследство, что в силу п. 2 ст. 1152 ГК РФ означает принятие всего причитающегося ему наследства, где бы оно ни находилось и в чем бы оно ни заключалось. В подтверждение факта вступления во владение названными автомобилями Т. представлен договор ОСАГО от 23 июля 2016 г. в отношении одного из автомобилей, действовавший с 1 августа 2016 г. по 31 июля 2017 г., а также диагностические карты от 16 июля 2016 г., от 19 июня 2015 г., от 29 апреля 2014 г., от 30 апреля 2013 г. о прохождении технического осмотра. Как следует из судебных постановлений и материалов дела, судами не поставлен под сомнение тот факт, что спорные автомобили принадлежали его супруге Т.Л. и до настоящего времени зарегистрированы за ней в ГИБДД, и то, что Т.
— Пленум ВС РФ от 29.05.2012 № 9, п. 36 (в изложении Обзора ВС 2021, п. 10)
Иными словами, вы уже юридически сособственник дома. Проблема не в том, что у вас «нет права на долю» — право есть, а в том, что оно не оформлено (не подтверждено документами для третьих лиц и для Росреестра). Поэтому продать долю «напрямую» вы пока не можете: для сделки потребуется сначала довести оформление до конца.
Вывод: вы являетесь собственником 1/3 доли в доме с момента открытия наследства, независимо от того, что свидетельство не получали и право в ЕГРН не регистрировали. Неполучение документов — это устранимый пробел в оформлении, а не утрата права на долю.
Шаг 1: получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса
Свидетельство выдаётся по вашему заявлению нотариусу по месту открытия наследства (последнее место жительства наследодателя — ст. 1115 ГК РФ), и срок истечения 4 лет этому не препятствует.
Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) 2. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ
Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.
— п. 1 ст. 1163 ГК РФ
Обратите внимание на ключевое: свидетельство выдаётся «в любое время по истечении шести месяцев» со дня открытия наследства. Никакого предельного срока давности для получения свидетельства закон не устанавливает. Если вы 4 года назад уже подавали заявление нотариусу (наследственное дело было открыто) — нотариус просто оформит свидетельство сейчас. Если вы принимали наследство фактически (пользовались домом, несли расходы на его содержание), но заявление нотариусу не подавали — это отдельная ветка, требующая подтверждения фактического принятия:
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ
Для получения свидетельства нужно: паспорт, документы, подтверждающие родство с наследодателем (если наследование по закону), документы на дом (если их нет у вас — нотариус запросит выписку из ЕГРН), а также оплатить госпошлину (о ней — в следующем блоке). Если вы не уверены, открывалось ли наследственное дело, обратитесь в нотариальную контору по месту открытия наследства — по реестру наследственных дел нотариус установит, кто вёл дело.
Вывод: порядок действий — подать нотариусу (по месту открытия наследства) заявление о выдаче свидетельства, уплатить госпошлину и получить свидетельство. Срок в 4 года не является препятствием, поскольку закон позволяет получить свидетельство в любое время после 6 месяцев со дня открытия наследства.
Шаг 2: зарегистрировать право на долю в Росреестре
Свидетельство о праве на наследство — это основание для внесения записи о праве в ЕГРН. Государственная регистрация нужна, чтобы «привязать» ваше право к дому в публичном реестре: без неё вы фактически собственник (см. блок 1), но распорядиться долей, продать её третьему лицу без регистрации права нельзя — переход права при продаже регистрируется только при наличии зарегистрированного права продавца.
Регистрация права на долю на основании свидетельства совершается в органе регистрации прав (Росреестр), куда подаются заявление и само свидетельство о праве на наследство. Нотариус, выдавший свидетельство, как правило, сам направляет документы на регистрацию в электронном виде (это упрощает процедуру).
Вывод: после получения свидетельства у нотариуса необходимо зарегистрировать право собственности на 1/3 доли в ЕГРН. Только после этого долю можно будет продать: государственная регистрация перехода права при продаже производится при условии наличия зарегистрированного права продавца.
Шаг 3: продажа доли — преимущественное право сособственников и нотариальная форма
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю, но при возмездном отчуждении (именно продаже) обязан соблюдать правило о преимущественном праве покупки остальных сособственников — владельцев остальных 2/3 долей дома.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— ст. 250 ГК РФ, п. 1
Практически это означает: прежде чем продать 1/3 доли постороннему лицу, вы обязаны письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и условий. Они имеют месяц (для недвижимости) на то, чтобы купить долю на этих условиях. Если они письменно откажутся или промолчат и не купят в течение месяца — вы вправе продать долю любому третьему лицу, но не дешевле и не на условиях, отличных от предложенных сособственникам.
Кроме того, сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению:
долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
Практически это проще, чем кажется: договор купли-продажи доли удостоверяется нотариусом, который и проверяет соблюдение преимущественного права (запросит доказательства извещения сособственников либо их нотариальный отказ), а переход права в ЕГРН регистрируется после удостоверения договора.
Важная оговорка: если вы решите продать долю самому сособственнику (владельцу другой доли) — правило о преимущественном праве не применяется в смысле необходимости извещать остальных, поскольку сделка идёт «внутрь» круга долевой собственности; нотариальная форма при этом всё равно, как правило, требуется (если не подпадает под исключения из ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
Вывод: чтобы продать 1/3 доли постороннему лицу, нужно сначала письменно известить остальных сособственников (либо получить их отказ) и удостоверить договор у нотариуса; иначе сособственники могут в судебном порядке перевести на себя права покупателя. Продажа доли одному из сособственников упрощает процедуру.
Деньги: госпошлина, налог на имущество за 4 года и НДФЛ при продаже
1. Госпошлина за свидетельство о праве на наследство. Это и есть, скорее всего, та «квитанция», которую вы не оплатили. Размер зависит от степени родства с наследодателем:
за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей; 23) за принятие мер по охране наследства - 600 рублей; 24) за совершение протеста векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта и за удостоверение неоплаты чека - 1 процент неоплаченной суммы, но не более 20 000 рублей; 25) за выдачу дубликатов документов, хранящихся в делах государственных нотариальных контор, органов исполнительной власти, - 100 рублей; 26) за совершение прочих нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, - 100 рублей. 2. Положения настоящей статьи применяются с учетом положений статьи 333 25 настоящего Кодекса.
— пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ
То есть: если вы наследник первой очереди (ребёнок, супруг, родитель) или полнородный брат/сестра — 0,3% стоимости наследуемой доли (но не более 100 000 руб.); иным наследникам — 0,6% (не более 1 млн руб.). Стоимость определяется по кадастровой, рыночной или инвентаризационной оценке. Пока пошлина не уплачена, нотариус не выдаст свидетельство — поэтому её нужно оплатить сейчас.
2. Налог на имущество. Раз вы 4 года являетесь собственником доли (с момента открытия наследства), на вас лежит обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц за свою долю соразмерно ей. Налоговая исчисляет его по кадастровой стоимости и присылает уведомление на зарегистрированных собственников. Поскольку право вы не регистрировали, ФНС могла не начислить налог — но после регистрации права в ЕГРН налог будет начислен, а задолженность за пропущенные периоды может быть выставлена за период до 3 последних лет с начислением пеней. Рекомендуется после регистрации сверить начисления в ЛК налогоплательщика и погасить задолженность.
3. НДФЛ при продаже. По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если вы владели объектом не менее минимального предельного срока — для жилой недвижимости по общему правилу 5 лет (3 года в ряде случаев). Срок владения начинает течь не с даты регистрации права, а с даты приобретения доли в порядке наследования — то есть со дня открытия наследства (ст. 217.1 НК РФ); при наследовании срок исчисляется со дня смерти наследодателя.
Отсюда важный практический вывод: поскольку вы унаследовали долю более 4 лет назад, а минимальный срок владения для жилых помещений, полученных в наследство, составляет 3 года (наследование — одно из оснований, при которых применяется 3-летний срок, если у наследодателя отсутствует иное жильё; в общем случае — 5 лет), при продаже сейчас НДФЛ, как правило, не уплачивается — срок владения уже истёк или истекает в зависимости от даты смерти наследодателя. Точный вывод зависит от даты смерти наследодателя: если она была более 5 лет назад — вопрос снят однозначно; если от 3 до 5 лет — нужно сверять с условиями п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Вывод: необходимо (а) уплатить госпошлину за выдачу свидетельства (0,3% или 0,6% стоимости доли в зависимости от родства), (б) погасить возможную задолженность по налогу на имущество за период владения долей, и (в) при продаже, скорее всего, НДФЛ не возникнет, поскольку срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя (у вас — более 4 лет); точность зависит от даты смерти наследодателя.
