Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Приватизация неприватизированной квартиры после смерти матери, если сестра не проживала 8 лет — может ли она претендовать?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в уполномоченном органе по приватизации, подавала ли мать заявление с полным пакетом документов при жизни.
  2. 2
    Приватизировать квартиру на себя без согласия сестры нельзя: она сохраняет равное право на приватизацию.
  3. 3
    Если заявление матери было подано, квартира входит в наследственную массу, и вы наследуете по 1/3 доли.
  4. 4
    Если заявления не было, квартира не входит в наследство, и наследовать ее нельзя никому.
  5. 5
    При приватизации на ваше имя квартира станет вашей личной собственностью, жена не приобретет долю.

Документы и доказательства

  • Запросите в уполномоченном органе по приватизации сведения о подаче матерью заявления и полного пакета документов.
  • Получите справку о регистрации сестры в квартире на дату смерти матери.
  • Соберите документы, подтверждающие 8-летнее непроживание сестры (свидетельские показания, квитанции об оплате).
  • Запросите копию договора социального найма и выписку из финансового лицевого счета.
  • Подготовьте письменное согласие сестры на приватизацию, если она готова его дать.
  • Зафиксируйте факт подачи матерью заявления о приватизации, если оно имело место.

  • Срочно: первые шаги

    • При положительном ответе зафиксируйте это письменно — квартира войдет в наследственную массу.
    • Не подавайте документы на приватизацию без согласия сестры — это незаконно и будет оспорено.
    • Учитывайте, что сестра сохраняет право на приватизацию, пока зарегистрирована в квартире.
    • Проверьте, не истек ли шестимесячный срок для принятия наследства, если квартира в наследственной массе.
    • При включении квартиры в наследство готовьтесь к разделу: вам, сестре и жене — по 1/3 доли.

  • Сроки и риски

    • Подайте в уполномоченный орган по приватизации запрос: подавала ли мать заявление с полным пакетом документов и не отзывала ли его — это определит, входит ли квартира в наследство.
    • Если заявление матерью подано — квартира включается в наследственную массу, и вы, сестра и жена наследуете по 1/3 доли каждому.
    • Если заявление не подано — квартира в наследство не входит, и вы не можете наследовать её в обычном порядке.
    • Если вы приватизируете квартиру с согласия сестры, она станет вашей личной собственностью, и жена не приобретёт на неё супружескую долю.
    • Риск: приватизация на себя без согласия сестры может быть оспорена ею в суде как недействительная.

  • Чего не делать

    • Не рассчитывайте, что 8-летнее непроживание сестры лишает её прав — пока она зарегистрирована, её согласие обязательно.
    • Не игнорируйте права жены как наследника первой очереди, если квартира войдёт в наследственную массу.
    • Не скрывайте факт регистрации сестры при подаче документов на приватизацию — это основание для признания сделки недействительной.
    • Не полагайтесь на устное желание матери приватизировать квартиру — значение имеет только поданное заявление с полным пакетом документов.
    • Не оформляйте приватизацию без учёта интересов сестры, если мать при жизни подала заявление — квартира наследуется по 1/3 доли каждым.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату: спор о приватизации и наследстве сложен, а ошибка лишит вас доли в квартире.
    • Адвокат нужен, если сестра уже оспаривает приватизацию или подала иск о признании права на долю.
    • Без юриста не обойтись, если мать подавала заявление на приватизацию: суд будет оценивать включение квартиры в наследство.
    • Наймите адвоката для ведения дела в суде, если сестра наняла представителя — процесс станет состязательным.
    • Адвокат поможет, если возникнет спор о признании сестры утратившей право пользования квартирой.
    • Консультация адвоката нужна до подачи документов на приватизацию, чтобы оценить риски оспаривания.

  • Альтернативные пути

    • Предложите сестре заключить письменное соглашение о разделе квартиры после приватизации, например, с выплатой ей компенсации за отказ от доли.
    • Рассмотрите вариант выкупа доли сестры в праве на приватизацию по соглашению сторон.
    • Обсудите с сестрой возможность совместной приватизации квартиры в равных долях с последующим разделом или продажей.
    • Проверьте, не подавала ли мать заявление о приватизации — при положительном ответе квартира войдет в наследство, и сестра получит долю.
    • Если мать подавала заявление, предложите сестре договориться о выкупе её 1/3 доли после оформления наследства.
    • При недостижении согласия с сестрой, оцените перспективу судебного спора — он может затянуться и увеличить издержки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

После смерти матери открылось наследство. В состав наследства по общему правилу неприватизированная квартира не входит, поскольку на день смерти наследодателю принадлежало лишь право пользования жилым помещением по договору социального найма, а не право собственности. Исключение составляет случай, когда мать при жизни подала заявление о приватизации с полным пакетом документов и не отозвала его — тогда квартира включается в наследственную массу.

Клиент и сестра зарегистрированы в квартире, жена — нет. Сестра, несмотря на 8-летнее непроживание, сохраняет регистрацию и статус члена семьи нанимателя, что даёт ей равное с нанимателем право на участие в приватизации. Жена права пользования квартирой не имеет и участником приватизации не является.

Входит ли неприватизированная квартира в наследственную массу

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства
— ст. 1112 ГК РФ

Неприватизированная квартира находилась в муниципальной (государственной) собственности и на день открытия наследства наследодателю не принадлежала: у матери было лишь право пользования по договору социального найма, а не право собственности. Поэтому по общему правилу такая квартира в состав наследства не входит и не может быть унаследована никем — ни сестрой, ни женой — при обычном порядке.

Однако существует важнейшее исключение. Если мать при жизни подала заявление о приватизации и все необходимые документы, не отозвала его, но умерла до оформления договора/регистрации права собственности — квартира включается в наследственную массу:

  1. Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (до государственной регистрации права собственности). Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют. Т. обратился в суд с иском к К., администрации города о восстановлении срока для принятия наследства, признании в порядке наследования по закону права собственности на ½ доли в праве собственности на квартиру и признании недействительным заключенного между администрацией города и К. договора безвозмездной передачи жилья в собственность граждан. В обоснование иска Т. указал, что он и К. являются наследниками первой очереди по закону имущества их матери Т.М., которая была нанимателем указанной квартиры по договору социального найма. Помимо нанимателя в квартире по месту жительства был зарегистрирован К. При жизни Т.М.
    — п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2017 от 16.02.2017 (со ссылкой на п. 8 Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993)

К этому обзору ВС РФ прямо апеллирует при разрешении аналогичного спора: если наследодатель (мать) подала в уполномоченный орган заявление о приватизации с приложением всех документов и не отозвала его, квартира дважды: во-первых, не может быть приватизирована сыном единолично без согласия сестры (см. блок 2), а во-вторых, включается в наследственную массу и достаётся всем наследникам первой очереди в равных долях. Простое "желание", устные намерения матери приватизировать квартиру, как и получение ею отдельных справок без подачи полного пакета документов, правового значения не имеют и в наследственную массу квартиру не включают.

Вывод: Если мать при жизни подала заявление о приватизации с полным пакетом документов и не отозвала его — квартира входит в наследственную массу и наследуется всеми наследниками первой очереди в равных долях. Если такого заявления не было — неприватизированная квартира в наследство не входит, и претендовать на неё в порядке наследования никто из наследников (включая сестру и жену) не может.

Может ли клиент приватизировать квартиру на себя одного, и что может сестра

Сестра зарегистрирована в квартире, а потому является членом семьи нанимателя и обладает равными с нанимателем (матерью) правами, включая право на приватизацию:

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
— ст. 69 ЖК РФ

Из этой нормы следует, что регистрация (совместное проживание, указание в договоре найма) делает сестру полноправным членом семьи нанимателя с равными правами. То обстоятельство, что сестра 8 лет фактически не проживала в квартире, само по себе её прав не лишает — права она сохраняет, пока не снята с регистрационного учёта и не признана утратившей право пользования в судебном порядке.

Приватизация возможна только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ о приватизации жилищного фонда

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ о приватизации жилищного фонда

Приведённая ст. 2 Закона о приватизации прямо устанавливает: граждане вправе приобрести жильё в собственность «с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц». Сестра зарегистрирована и имеет право на однократную бесплатную приватизацию (ст. 11 названного Закона). Следовательно, приватизация квартиры в собственность одного лишь сына без согласия сестры не допускается — уполномоченный орган не заключит договор передачи без её участия. Временное отсутствие члена семьи не влияет на необходимость получения его согласия (этот принцип закреплён судебной практикой по делам о приватизации). Если сын всё же приватизирует квартиру единолично (например, скрыв факт регистрации сестры), сестра вправе в судебном порядке признать договор приватизации недействительным и потребовать включить квартиру в наследственную массу либо признать за собой право на долю.

Вывод: Оформить неприватизированную квартиру на себя одного без согласия зарегистрированной сестры нельзя, поскольку ст. 2 Закона о приватизации требует согласия всех имеющих право на приватизацию лиц, а сестра такое право имеет. Сестра вправе требовать её участия в приватизации и оспорить приватизацию, оформленную без её согласия. Факт 8-летнего непроживания не лишает её этих прав, пока она не снята с регистрационного учёта.

Права жены (не зарегистрированной в квартире) наследника и супруга

Жена умершего является наследником первой очереди наравне с детьми:

Статья 1142. Наследники первой очереди 1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2.
— ст. 1142 ГК РФ, п. 2

Срок для принятия наследства:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— ст. 1154 ГК РФ, п. 1

Однако наследовать жена может только то имущество, которое входит в наследственную массу. Поскольку неприватизированная квартира по общему правилу в наследство не входит (ст. 1112 ГК РФ, блок 1), жена на квартиру в порядке наследования претендовать не может. Если же мать при жизни подала заявление о приватизации и квартира включена в наследственную массу, то наследниками первой очереди в равных долях становятся трое — сын, сестра и жена (супруг наследодателя)[...] — и жена наследует 1/3 доли.

Отдельно — о супружеской доле применительно к приватизированной квартире. Так как жена не была зарегистрирована в квартире и не обладала правом пользования на условиях социального найма, она не имеет права участвовать в приватизации. Если сын (после получения согласия сестры или сам) оформит квартиру в собственность, такая квартира не станет общей совместной собственностью супругов:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Приватизация — безвозмездная передача (не общая супружеская сделка), поэтому приватизированное жильё является личной собственностью клиента, и жена не приобретает на него супружескую долю ни в браке, ни при разделе. Единственный путь жены получить долю в квартире — наследование, и только в том случае, если квартира вошла в наследственную массу (блок 1).

Вывод: Жена как супруг — наследник первой очереди, но без зарегистрированного права на квартиру она на приватизацию претендовать не может, а наследовать квартиру вправе лишь при её включении в наследственную массу (если мать подала заявление о приватизации). Приватизированная на имя клиента квартира остаётся его личной собственностью и супружеской долей жены не является.

Прямой ответ: Оформить неприватизированную квартиру на себя одного без согласия сестры нельзя, поскольку она зарегистрирована в квартире и имеет равное с вами право на участие в приватизации (ст. 2 Закона РФ о приватизации, ст. 69 ЖК РФ). Более того, если мать при жизни подала заявление о приватизации с полным пакетом документов, квартира включается в наследственную массу и наследуется всеми наследниками первой очереди в равных долях — по 1/3 каждому (п. 10 Обзора ВС РФ № 1/2017, ст. 1142 ГК РФ).

Развёрнутый вывод по каждой ветке:

1. Если мать при жизни НЕ подавала заявление о приватизации

Неприватизированная квартира находилась в муниципальной (государственной) собственности и на день смерти матери ей не принадлежала — у неё было лишь право пользования по договору социального найма. Согласно ст. 1112 ГК РФ, такое имущество в состав наследства не входит. Это означает, что ни вы, ни сестра, ни жена не можете наследовать квартиру в обычном порядке.

Однако вы как зарегистрированный в квартире член семьи нанимателя сохраняете право пользования жилым помещением и можете участвовать в приватизации. Но приватизировать квартиру единолично вы не вправе: ст. 2 Закона РФ о приватизации прямо требует согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения. Сестра зарегистрирована в квартире, а значит, является членом семьи нанимателя с равными правами (ст. 69 ЖК РФ). Тот факт, что она 8 лет фактически не проживала в квартире, не лишает её права на участие в приватизации, пока она не снята с регистрационного учёта и не признана утратившей право пользования в судебном порядке.

Если вы всё же оформите приватизацию на себя одного (например, скрыв факт регистрации сестры), сестра вправе обратиться в суд с иском о признании договора приватизации недействительным, поскольку он заключён без её согласия, что нарушает ст. 2 Закона о приватизации.

2. Если мать при жизни ПОДАЛА заявление о приватизации с полным пакетом документов

В этом случае действует исключение, закреплённое в п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2017: если наследодатель подал заявление о приватизации и все необходимые документы, не отозвал его, но умер до оформления договора или регистрации права собственности, квартира включается в наследственную массу. Простое устное желание матери приватизировать квартиру или получение отдельных справок без подачи полного пакета документов правового значения не имеют.

При таком сценарии квартира наследуется всеми наследниками первой очереди в равных долях. Согласно ст. 1142 ГК РФ, наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя. В вашей ситуации это: вы (сын), сестра (дочь) и жена умершей (супруг). Каждый получает по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

3. Права жены

Жена не была зарегистрирована в квартире и не обладала правом пользования на условиях социального найма, поэтому участвовать в приватизации она не может. Если квартира не вошла в наследственную массу (мать не подавала заявление о приватизации), жена на неё претендовать не вправе.

Если же квартира включена в наследственную массу (по основанию п. 10 Обзора ВС РФ № 1/2017), жена как супруг наследодателя является наследником первой очереди (ст. 1142 ГК РФ) и наследует 1/3 доли наравне с вами и сестрой.

Отдельно: если вы в будущем приватизируете квартиру на своё имя (с согласия сестры), такая квартира будет вашей личной собственностью, а не общей совместной собственностью супругов, поскольку приватизация — безвозмездная сделка (п. 1 ст. 36 СК РФ). Жена не приобретёт на неё супружескую долю.

Пошаговые действия

  1. Проверьте, подавала ли мать при жизни заявление о приватизации. Обратитесь в уполномоченный орган по приватизации (по месту нахождения квартиры) и запросите информацию о том, поступало ли от матери заявление о приватизации с приложением необходимых документов и не было ли оно отозвано. Это ключевой факт, определяющий дальнейший порядок действий.

  2. Если заявление о приватизации матерью НЕ подавалось:

    • Учитывайте, что квартира в наследственную массу не входит (ст. 1112 ГК РФ), и наследовать её никто не может.
    • Для приватизации квартиры вам необходимо получить согласие сестры (ст. 2 Закона РФ о приватизации). Без её письменного согласия договор приватизации заключён не будет.
    • Если сестра согласна отказаться от участия в приватизации в вашу пользу, она должна оформить соответствующий отказ в установленном порядке. Если не согласна — квартира может быть приватизирована в общую долевую собственность (например, по 1/2 доле вам и сестре).
    • Подайте заявление о приватизации и необходимые документы в уполномоченный орган по приватизации.

  3. Если заявление о приватизации матерью БЫЛО подано и не отозвано:

    • Квартира включается в наследственную массу (п. 10 Обзора ВС РФ № 1/2017).
    • В течение 6 месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ) подайте нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.
    • Наследниками первой очереди являются вы, сестра и жена умершей — каждый вправе претендовать на 1/3 доли (ст. 1142 ГК РФ).
    • Если нотариус откажется включать квартиру в наследственную массу, обращайтесь в суд с требованием о включении жилого помещения в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования.

  4. Если вы приватизируете квартиру на себя без согласия сестры:

    • Учитывайте, что сестра вправе в судебном порядке оспорить договор приватизации и потребовать признания за ней права на долю. Такая сделка может быть признана недействительной.

  5. Если сестра не снята с регистрационного учёта, но фактически не проживает:

    • Её право на участие в приватизации сохраняется (ст. 69 ЖК РФ). Лишить её этого права можно только через суд — путём признания её утратившей право пользования жилым помещением, если для этого есть законные основания. До вынесения такого судебного решения её согласие на приватизацию обязательно.