Соседи требуют копии паспортов для межевания общего участка при наследстве: можно ли давать и как защититься

Являются ли наследники (свекровь, муж, брат) уже собственниками доли умершего свекра без свидетельства о наследстве?

Чтобы понять, можно ли проводить межевание без оформления наследства, нужно установить момент возникновения права собственности у наследников. Свекор умер ~3 года назад, наследники подали заявления о принятии наследства — это и есть ключевой юридический факт.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Поскольку свекровь, муж и брат подали нотариусу заявления о принятии наследства, они уже приняли наследство в порядке ст. 1153 ГК (подача заявления — прямое и безусловное принятие). А из п. 4 ст. 1152 ГК (цитата выше) следует, что принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства — со дня смерти свекра — независимо от времени фактического принятия и независимо от момента госрегистрации права. Отсюда вывод: даже без выданных свидетельств и без записи в ЕГРН свекровь, муж и брат уже являются собственниками долей умершего свекра.

Отсутствие «оформленных документов» (свидетельств и регистрации) НЕ лишает их статуса собственников — следовательно, именно они должны участвовать в согласовании межевания и в решениях о судьбе общей собственности. Если бы заявления поданы не были, но был бы фактический доступ/пользование наследством (п. 2 ст. 1153 ГК), результат был бы тот же. Шестимесячный срок принятия наследства (ст. 1154 ГК) соблюдён подачей заявлений.

Вывод: несмотря на неоформленные свидетельства, наследники уже являются собственниками долей умершего свекра с момента его смерти (ст. 1152, 1153 ГК). Значит, их личное участие (согласие/подпись) в межевании и разделе участка юридически необходимо и правомерно.

Можно ли сделать межевание «только по паспортам» соседей, без правовых документов на нашу половину?

Соседи говорят, что «без копий паспортов никак». Проверим, действительно ли паспортные данные всех сособственников обязательны для межевания, и можно ли межевать общий участок без согласия остальных.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции федеральных законов от 21.12.2009 № 334-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. (В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 3.
— п. 1, 3 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Акт согласования местоположения границ на бумажном носителе оформляется в одном (единственном) экземпляре. В случае подготовки акта согласования местоположения границ в электронном виде допускается его подготовка в виде одного электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями всех заинтересованных лиц - участников согласования, или в виде нескольких электронных документов, подписанных усиленными квалифицированными электронными подписями отдельных заинтересованных лиц - участников согласования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.
— п. 2 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Ключевой момент: при межевании (уточнении/установлении границ) общий участок, находящийся в долевой собственности, — его границы подлежат согласованию со всеми заинтересованными лицами — правообладателями смежных земельных участков. Соседи и вы являетесь сособственниками одного и того же общего участка, поэтому границы вашей части и их части — это границы одного участка. Согласование границ проводится именно с вами как с правообладателями.

Для акта согласования границ требуются личные подписи всех заинтересованных лиц и указание реквизитов документов, удостоверяющих личность. Это значит: соседям действительно нужны данные о том, кто вы и какими документами удостоверяете личность, чтобы заполнить акт и получить ваши подписи. Но есть важный нюанс: закон не требует, чтобы документы о праве собственности на вашу половину были «правильно оформлены» (то есть зарегистрированы в ЕГРН) — требуется сам факт вашего участия как правообладателей, а вы им уже являетесь как наследники (см. блок 1).

Однако соседи не вправе произвольно «размежевать» общий участок односторонне: раздел общего имущества (выдел их доли) требует либо соглашения всех сособственников, либо решения суда.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). 6. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. Образование земельных участков из земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии и (или) заключен договор о комплексном развитии территории, может осуществляться лицом, с которым заключен такой договор, либо юридическим лицом, обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на основании проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при наличии проекта планировки территории, утвержденного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. (В редакции федеральных законов от 25.12.2023 № 627-ФЗ, от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 8.
— п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ

Соседям, чтобы выделить свою долю и продать её, нужно либо соглашение с вами о разделе/выделе их доли, либо обращение в суд, если согласия нет. Одни их копии паспортов этого не заменяют — без согласия всех сособственников провести законный раздел общего участка они не смогут. Причём при разделе дома на две квартиры и общем участке речь идёт именно об общем имуществе (дом + участок), где доли взаимосвязаны.

Вывод: межевание общего участка невозможно провести законно «только по паспортам» соседей и без участия вас как сособственников. Ваше согласие (подпись в акте согласования границ и соглашение о разделе) обязательно. Паспортные данные нужны только для оформления акта согласования, и он должен подписываться лично каждым из сособственников (или их представителями по доверенности). Без вашего согласия соседи вынуждены либо договариваться, либо идти в суд за выделом доли.

Можно ли вообще передавать копии паспортов соседям и чем это грозит?

Здесь сталкиваются два интереса: кадастровому инженеру нужны данные для акта согласования (см. блок 2), но копия паспорта — это персональные данные, и её передача соседям — обработка персональных данных, на которую требуется согласие субъекта.

персональные данные - любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных); 1 1 ) персональные данные, разрешенные субъектом персональных данных для распространения, - персональные данные, доступ неограниченного круга лиц к которым предоставлен субъектом персональных данных путем дачи согласия на обработку персональных данных, разрешенных субъектом персональных данных для распространения в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2020 № 519-ФЗ) 2) оператор - государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, самостоятельно или совместно с другими лицами организующие и (или) осуществляющие обработку персональных данных, а также определяющие цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными; 3) обработка персональных данных - любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных;
— п. 1 ст. 3 ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных»

Обработка персональных данных должна осуществляться с соблюдением принципов и правил, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Обработка персональных данных допускается в следующих случаях: 1) обработка персональных данных осуществляется с согласия субъекта персональных данных на обработку его персональных данных; 2) обработка персональных данных необходима для достижения целей, предусмотренных международным договором Российской Федерации или законом, для осуществления и выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на оператора функций, полномочий и обязанностей; 3) обработка персональных данных осуществляется в связи с участием лица в конституционном, гражданском, административном, уголовном судопроизводстве, судопроизводстве в арбитражных судах; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 223-ФЗ) 3 1 ) обработка персональных данных необходима для исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, подлежащих исполнению в соответствии с законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве (далее - исполнение судебного акта);
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных»

Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом. (Статья в редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ)
— ст. 7 ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных»

Паспортные данные (ФИО, дата рождения, серия/номер, адрес, фото) — это персональные данные субъекта (п. 1 ст. 3 ФЗ-152, цитата выше). Передача копии паспорта соседям — это предоставление (раскрытие определённому лицу) персональных данных, то есть обработка. По п. 1 ст. 6 ФЗ-152 такая обработка допускается, в частности, только с согласия субъекта персональных данных (п. 1 ч. 1) либо в случаях, прямо предусмотренных законом.

Обязательность участия в согласовании границ (ст. 39, 40 ФЗ-221) сама по себе не означает, что соседи вправе получить и хранить копии ваших паспортов. Для заполнения акта согласования и связи достаточно указать реквизиты паспорта в присутствии подписывающего, а не передавать соседям полнотекстовую копию. Соседи — частные лица, а не операторы, уполномоченные законом на такую обработку. Более того, ст. 7 ФЗ-152 (цитата выше) обязывает тех, кто получил доступ к персональным данным, не раскрывать их третьим лицам без согласия — соседи, получив копии, не вправе были бы передавать их дальше (например, новому покупателю их доли), то есть такие копии им для легальных целей межевания не требуются.

Вывод: вы вправе отказать соседям в передаче копий паспортов — на законодательстве об обработке персональных данных (ст. 6, 7 ФЗ-152) такого требования нет. Для межевания достаточно, чтобы свекровь, муж и брат лично (или через представителя по нотариальной доверенности) явились к кадастровому инженеру и подписали акт согласования, указав реквизиты паспортов. Рекомендуется передавать данные непосредственно кадастровому инженеру при подписании акта, а не раздавать копии соседям.

Обязаны ли соседи при продаже своей доли известить вас (преимущественное право покупки) и как защититься от обмана?

Поскольку вы и соседи — сособственники общего имущества (дом + участок), при продаже соседями своей доли постороннему лицу срабатывает преимущественное право покупки остальных сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Поскольку вы, ваш муж, его брат и свекровь являетесь сособственниками общего дома и участка (доли зафиксированы, доля свекра уже принадлежит наследникам — см. блок 1), на продажу соседями их доли распространяется ст. 250 ГК (цитата выше): продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий; остальные участники имеют месяц на приобретение доли по предложенной цене. Если доля продана с нарушением преимущественного права, любой другой участник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).

Это рычаг защиты: даже если соседи размежуют и продадут долю, не известив вас, вы можете через суд перевести на себя права покупателя, если извещены не были. А поскольку раздел общего участка без соглашения всех сособственников или без решения суда невозможен (ст. 252 ГК, ст. 11.2 ЗК — см. блок 2), то покупка «размежёванной» части при отсутствии законного раздела не даст покупателю прав на ту часть, что не была законно выделена.

Вывод: при продаже соседями своей половины они обязаны письменно известить вас как сособственников с указанием цены (п. 2 ст. 250 ГК). Вы вправе либо выкупить долю в течение месяца, либо, при нарушении процедуры, потребовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя (в течение трёх месяцев, п. 3 ст. 250 ГК). Прежде чем подписывать документы о межевании — читайте акты и уточняйте границы, и не отдавайте соседям копии паспортов сверх необходимости.

Как защититься от обмана при межевании и что будет, если не давать паспортные данные?

Резюме правовых механизмов и практических барьеров от манипуляций (законность раздела определена ст. 252 ГК, ст. 11.2 ЗК и ст. 39–40 ФЗ-221, которые процитированы в блоках 2 и 5).

Межевание общего участка не может быть проведено односторонне соседями: требуется согласование границ со всеми сособственниками (личные подписи в акте — пп. 1 и 2 ст. 39, 40 ФЗ-221), а раздел/выдел доли — по соглашению всех сособственников либо по решению суда (ст. 252 ГК). Отказ давать копии паспортов не лишает вас права участвовать в согласовании: законные цели межевания достигаются указанием реквизитов паспорта при подписании акта у кадастрового инженера, а не передачей копий соседям. Если соседи не получат вашего согласия на границы — законный раздел не пройдёт, и им придётся либо договариваться, либо идти в суд за выделом доли, где вопрос решится по существу прав на имущество, а не через паспорта.

Как защититься конкретно:

• Не подписывайте акт согласования границ, не поняв, что именно в нём указано — границы вашей и их части, площадь, конфигурацию. Подпись в акте — это ваше согласие на точное расположение границ (ст. 40 ФЗ-221), его трудно оспорить.
• Передавайте паспортные данные только лично кадастровому инженеру при подписании акта, а не соседям «на руки».
• Требуйте оформления раздела общего участка письменным соглашением сособственников либо решением суда, а не «на словах».
• Если соседи настаивают на копиях паспортов исключительно для себя — это не основано на законе о персональных данных (ст. 6, 7 ФЗ-152).

Если вы вовсе не согласны с разделом — соседям придётся доказывать выдел своей доли в суде с учётом соразмерности ущерба (ст. 252 ГК). Если вы не против продажи, но хотите проверить цену — пользуйтесь преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК). Обязанности отдавать копии паспортов соседям у вас нет.

Итоговый вывод по всему вопросу: (1) наследники — уже собственники доли свекра со дня его смерти (ст. 1152, 1153 ГК), несмотря на неоформленные документы; (2) межевание общего участка невозможно без согласования границ именно с вами — личными подписями в акте (ст. 39, 40 ФЗ-221), поэтому «только по паспортам соседей» законный раздел не проводится; (3) передавать копии паспортов соседям вы не обязаны (ст. 6, 7 ФЗ-152) — для акта достаточно реквизитов паспорта у кадастрового инженера; (4) при продаже соседями своей доли они обязаны письменно известить вас с ценой (ст. 250 ГК), и вы можете выкупить долю в течение месяца либо оспорить продажу без извещения в суде в течение трёх месяцев.