Как продать гараж, если у одного из наследников доля арестована банком из-за долгов

Почему арест блокирует продажу и что именно он запрещает

Гараж принадлежит трём наследникам в равных долях (по 1/3), доли зарегистрированы — это общая долевая собственность. Распоряжение ею (включая продажу) требует согласия всех участников, а не только большинства:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Каждый участник может продать лишь свою долю (с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников), но не гараж целиком без согласия остальных. Продажа гаража, кроме того, блокируется арестом, наложенным на долю дочери: арест включает прямой запрет распоряжаться имуществом:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Арест, наложенный на долю, зарегистрирован в ЕГРН. При попытке подать документы на регистрацию перехода права государственный регистратор обязан приостановить регистрацию, поскольку у заявителя (или распоряжающегося лица) отсутствует право распоряжаться арестованным объектом:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (приостановление при аресте)

Что это значит для вас: пока арест на доле дочери не снят, продать гараж целиком либо долю дочери законно нельзя — Росреестр приостановит и в итоге откажет в регистрации перехода права, а сделка, распоряжающаяся арестованным имуществом, оспорима. Поэтому первым шагом нужно определить, КЕМ наложен арест, и снять его одним из способов, описанных ниже.

Способ 1 — погашение долга дочери (самый простой и быстрый)

Если арест наложен в рамках исполнительного производства судебным приставом, то единственным исчерпывающим способом его снятия является погашение долга (или окончание исполнительного производства), после чего пристав выносит постановление о снятии ареста, которое в трёхдневный срок направляется в Росреестр для исключения записи об аресте (ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ, процитирована в фрагменте выше).

Судьба вырученных от продажи денег прямо регулируется ст. 255 ГК РФ: если дочь не может/не хочет гасить долг, вы и сын вправе выкупить её долю, направив выкупную цену на погашение её долга перед банком.

Практический алгоритм: выясните у дочери сумму задолженности и реквизиты банка/исполнительного производства; предложите ей либо погасить долг самой, либо вы с сыном оплатите её долг из средств, которые она всё равно получила бы при продаже. После погашения подайте приставу заявление о снятии ареста. Пристав обязан снять арест и сообщить в Росреестр — только после этого регистрация продажи станет возможной.

Способ 2 — выкуп доли дочери вами и сыном по ст. 255 ГК РФ (если долг не гасится)

Специальная норма, созданная именно для ситуации «у сособственника за долги арестована доля», закреплена в ст. 255 ГК РФ:

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Разбор применения к вашей ситуации — механизм работает пошагово:

• кредитор (банк) дочери, если у неё недостаточно другого имущества, вправе потребовать выдела её доли для обращения на неё взыскания;
• поскольку выдел 1/3 доли в небольшом гараже в натуре почти всегда невозможен без несоразмерного ущерба, а вы и сын (остальные участники) можете возражать против выдела, банк вправе требовать продажи доли дочери вам и сыну по цене, соразмерной рыночной стоимости, с обращением вырученных средств в погашение долга;
• только если вы и сын откажетесь от выкупа доли, банк вправе через суд продать её с публичных торгов.

Вывод: вы и сын имеете преимущественную возможность выкупить долю дочери в рамках исполнительного производства по рыночной цене. Выкупленная сумма направляется в погашение долга дочери перед банком, после чего арест снимается, а гараж переходит к вам и сыну целиком — и его можно свободно продавать уже без участия дочери и без обременения. Это наиболее надёжный путь, когда долг дочь гасить не желает или не может.

Способ 3 — снятие ареста через суд/обжалование, если арест неправомерен или растянут

Развилка: важно установить, арест наложен судом (как обеспечительная мера по иску банка — ст. 140 ГПК РФ) или судебным приставом (в исполнительном производстве). От этого зависит процедура.

Если арест наложен судом (обеспечительные меры) — он может быть отменён тем же судом по заявлению (в т.ч. по заявлению вас как заинтересованного сособственника либо самой дочери):

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса .
— п. 1 ст. 140 ГПК РФ

Обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. (В редакции Федерального закона от 05.04.2009 № 44-ФЗ ) 2. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска. 3. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. 4. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение. Статья 144 1 . Предварительные обеспечительные меры защиты авторских и (или) смежных прав в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет" (Наименование в редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 1.
— п. 1 ст. 144 ГПК РФ

Снятие обеспечительного ареста возможно, если основания для обеспечения отпали (долг погашен) либо если арест несоразмерен требованиям.

Если арест наложен приставом — его постановление и действия могут быть обжалованы (в порядке подчинённости и в суде):

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Срок на обжалование — 10 дней со дня, когда лицо узнало о постановлении:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Освобождение имущества от ареста иным способом — подаётся иск об освобождении доли от ареста (исключении из описи), если арест наложен на имущество, не принадлежащее должнику, либо нарушает права третьих лиц:

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 1 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Однако важно понимать: в вашей ситуации арест наложен на долю именно дочери, и доля принадлежит ей (должнице) — поэтому иск об освобождении имущества от ареста самой доли, скорее всего, не сработает: арест наложен на её собственное имущество за её долг. Такой иск уместен лишь если арест фактически парализует и ваши доли сверх пропорции. Основной рабочий путь — способы 1 и 2 (погашение либо выкуп по ст. 255 ГК).

Способ 4 — раздел гаража и выплата компенсации за долю (если выкуп/погашение нецелесообразны)

Общая норма о разделе долевой собственности позволяет сформировать единоличную собственность через выплату компенсации:

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

По п. 4 ст. 252 ГК РФ суд может обязать остальных участников выплатить сособственнику компенсацию за его долю и при отсутствии его согласия, если доля незначительна, не может быть реально выделена в натуре и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Доля 1/3 в гараже значительной обычно не считается (если она не может быть реально выделена как отдельное помещение), хотя в данном случае её размер (1/3) нельзя априори назвать «незначительной» — вопрос решается судом исходя из фактических обстоятельств.

Вывод: альтернативным способом является обращение в суд с иском о разделе гаража (присуждении компенсации за долю дочери вам и сыну с переводом ей денег). Однако этот путь обычно уступает выкупу по ст. 255 ГК РФ, поскольку в рамках раздела выкуп происходит по соглашению и компенсация зачислится на дочь, а не сразу в погашение её долга перед банком, — банк сохранит право обратить взыскание на полученные ею деньги. Поэтому для ситуации «арест из-за долга банку» предпочтителен способ 2.

Что происходит с арестом после погашения долга и сроки обжалования

После полного погашения долга исполнительное производство оканчивается/прекращается, и пристав обязан отменить все назначенные меры принудительного исполнения, включая арест:

В постановлении о прекращении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель отменяет все назначенные им меры принудительного исполнения, в том числе арест имущества, а также установленные для должника ограничения. В случае, если исполнительный документ поступил в подразделение судебных приставов на бумажном носителе, судебный пристав-исполнитель делает в нем отметку о полном исполнении требования исполнительного документа или указывает часть, в которой это требование исполнено. В случае, если исполнительный документ поступил в подразделение судебных приставов в форме электронного документа, информация о полном или частичном исполнении требования исполнительного документа указывается в постановлении о прекращении исполнительного производства. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Одновременно с вынесением постановления о прекращении основного исполнительного производства, за исключением прекращения исполнительного производства по основаниям, установленным пунктами 4, 5, 10 - 14 части 2 статьи 43 настоящего Федерального закона, судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании постановления о расчете и взыскании задолженности по алиментам, а также по не исполненным полностью или частично постановлениям о взыскании с должника расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.
— ч. 1 ст. 44 ФЗ № 229-ФЗ

Постановление об окончании производства при фактическом исполнении выносится в течение трёх дней со дня поступления информации об уплате задолженности:

В случаях, установленных пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, постановление об окончании исполнительного производства выносится в течение трех дней со дня поступления из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах информации об уплате должником задолженности в полном объеме в Федеральную службу судебных приставов либо перечисления денежных средств взыскателю в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 263-ФЗ) 1 2 . В случае, установленном пунктом 4 части 1 статьи 46 настоящего Федерального закона, постановление об окончании исполнительного производства или постановление об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа выносится в течение трех дней со дня утверждения старшим судебным приставом или его заместителем акта о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми взыскание по исполнительному документу невозможно. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.06.2023 № 263-ФЗ) 2. В исполнительном документе, изготовленном на бумажном носителе, судебный пристав-исполнитель делает отметку о полном исполнении требования исполнительного документа или указывает часть, в которой это требование исполнено.
— ч. 1.1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

Сведения об отмене ареста направляются в регистрирующий орган (ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ, > Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;

— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ) — запись об аресте снимается, и после этого регистрация продажи становится возможной.

Если пристав отказывает в снятии ареста или бездействует, его действия/бездействие можно обжаловать в порядке подчинённости (старшему судебному приставу) и оспорить в суде. Сроки:

• на подачу жалобы — 10 дней со дня, когда лицо узнало о нарушении (> Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)

— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ);

• на рассмотрение жалобы старшим судебным приставом — 10 дней со дня поступления:

Жалоба, поданная в порядке подчиненности, должна быть рассмотрена должностным лицом службы судебных приставов, правомочным рассматривать указанную жалобу, в течение десяти дней со дня ее поступления. 2. Принятие судом к рассмотрению заявления об оспаривании постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления , действий (бездействия) должностного лица службы судебных приставов приостанавливает рассмотрение жалобы, поданной в порядке подчиненности. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 126 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Если дочь не погашает долг и не сотрудничает — единственным законным путём разблокировать продажу остаётся инициирование обращения взыскания на её долю по ст. 255 ГК РФ (выкуп доли вами и сыном с направлением средств банку), как описано в блоке «Способ 2». В этом случае арест снимется после выкупа доли и последующего погашения долга из вырученных средств.

Итоговая последовательность действий для вашей ситуации:

1. Закажите выписку из ЕГРН на гараж и выясните у дочери (или в ФССП/у банка), кем именно наложен арест — судом или приставом, и какова сумма долга.
2. Предложите дочери погасить долг (самостоятельно или за счёт будущей продажи). Либо вы с сыном выкупаете её долю по ст. 255 ГК РФ, направив выкупную цену в счёт погашения долга перед банком.
3. После погашения долга пристав отменяет арест и сообщает в Росреестр.
4. Только после снятия записи об аресте подавайте договор купли-продажи на регистрацию — до этого момента регистратор приостановит регистрацию (> Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

— п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (приостановление при аресте)).

Подсудность: иски о разделе долевой собственности и о правах на недвижимость, а также споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются районным судом по месту нахождения гаража; жалобы на действия пристава подаются в порядке подчинённости старшему судебному приставу либо в суд общей юрисдикции по месту совершения исполнительных действий.