Продажа участка с домом после смерти мужа: доли наследников, компенсация сыну от первого брака и оформление сделки

Статус участка и дома: совместная собственность супругов и супружеская доля

Земельный участок куплен в 2007 году в период брака и оформлен на вас. По закону это общая совместная собственность супругов, независимо от того, на чьё имя он записан.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— ст. 34, п. 1-2 СК РФ

То же правило закреплено в Гражданском кодексе.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— ст. 256 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: то обстоятельство, что в 2007 году участок оформлен только на вас, не делает его вашей личной собственностью. Ваш покойный муж был сособственником 1/2 доли участка наравне с вами.

При наследовании право на это имущество определяется специальной нормой о доле пережившего супруга.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— ст. 1150 ГК РФ, п. 5

Из этого следует: после смерти мужа (2011) в состав наследства вошла не весь участок, а только его 1/2 доля, принадлежавшая мужу как совместно нажитое имущество. Ваша собственная супружеская доля (1/2) наследством не является — она и так ваша. Именно эту 1/2 долю мужа нотариус и оформляет наследникам, а вашу половину — свидетельством о праве собственности пережившего супруга (ст. 75 Основ о нотариате, см. блок 4).

Кто наследники и в каких долях: доля сына от первого брака

К наследованию доли мужа (1/2 участка, а также доли в доме — см. блок 3) призываются наследники первой очереди.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— ст. 1142, п. 1 ГК РФ

Наследниками первой очереди являются: вы (пережившая супруга), ваш общий с мужем сын и сын мужа от первого брака — всего три наследника.

Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).
— ст. 1141, п. 2 ГК РФ

Следовательно, доля мужа (1/2 имущества) делится между тремя наследниками поровну — по 1/6 каждому.

Итоговое распределение на участок:

• вы: 2/3 (ваша супружеская 1/2 + наследственная 1/6);
• общий сын: 1/6;
• сын от первого брака: 1/6.

Таким образом, сын мужа от первого брака имеет право именно на 1/6 долю участка, а не на большую часть. Нотариус прав в том, что он участвует в наследственном деле: он законный наследник первой очереди, и без его оформления «чистой» сделки не будет.

Имеет ли сын мужа право на долю в доме

Да, имеет — несмотря на то что в 2023 году вы оформили дом в собственность только на себя. Строительство дома было начато ещё при жизни мужа, то есть в период брака. По правилам о совместной собственности супругов дом (в том числе как объект незавершённого строительства на момент смерти мужа в 2011 году) является общим имуществом супругов, а не вашей личной собственностью.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— ст. 34, п. 1-2 СК РФ

По закону принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— ст. 1152, п. 4 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации с домом: то, что вы зарегистрировали дом в 2023 году только на себя, не отменяет возникшего в 2011 году права мужа на половину дома как совместно нажитого имущества, а значит, и прав его наследников на наследственную долю в этой половине. Регистрация дома «задним числом» в единоличную собственность не «закрывает» долю мужа.

Поэтому правильная схема та же, что и с участком: доля мужа в доме (1/2) делится между тремя наследниками первой очереди поровну. Соответственно на дом складываются те же доли: вы — 2/3, общий сын — 1/6, сын от первого брака — 1/6.

Важное практическое следствие: если в наследственном деле 2011 года дом (незавершёнка) не был отражён, а зарегистрирован вами единолично в 2023 году, сын от первого брака вправе требовать включения своей доли в доме в его состав. Это можно оформить тем же общим свидетельством о праве на наследство (блок 4), если нотариус подтвердит, что строительство велось в браке; в спорном случае — в судебном порядке (признание права на долю).

Если же дом фактически был построен/достроен полностью после смерти мужа и только за ваш счёт (муж не вкладывался, фундамент/стены к 2011 году отсутствовали как объект), то доля мужа в доме может отсутствовать — тогда дом целиком ваш. Это обстоятельство нужно подтвердить документально (даты, затраты, фото, стройматериалы). Поэтому исход зависит от того, существовал ли на момент смерти мужа объект, в который он вкладывал средства и который имел стоимость.

Процедура: общее свидетельство на наследников и свидетельство пережившего супруга

Оформлять «всё через общее свидетельство на всех наследников» — правильный путь, но нужно оформить два разных документа:

1. Свидетельство о праве собственности пережившего супруга — на вашу супружескую 1/2 долю (не входит в наследство).

В случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака. По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ)
— ст. 75 Основ законодательства о нотариате

2. Свидетельство о праве на наследство — на долю умершего мужа (1/2), которое выдаётся на всех наследников первой очереди.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками 1.
— ст. 1163, п. 1 ГК РФ

Срок подачи заявления давно истёк (наследство открыто в 2011 году), но свидетельство о праве на наследство выдаётся наследникам «в любое время» — пропуск шестимесячного срока не препятствует выдаче, если наследники фактически приняли наследство к этому времени. Наследственное имущество при наследовании по закону поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

После выдачи обоих свидетельств и регистрации долей в ЕГРН на участке и на доме образуется общая долевая собственность трёх лиц (вы — 2/3, общий сын — 1/6, сын от первого брака — 1/6). Все трое становятся собственниками и земли, и дома одновременно — расхождения титулов («три собственника на землю, один на дом») быть не должно: дом и участок, будучи нажитыми в браке, делятся одинаково, поэтому на дом должны оформиться те же доли.

Только после этого вы «выходите на сделку»: все трое собственников совместно продают и участок, и дом покупателю.

Компенсация сыну от первого брака за его долю

Вы договорились выплатить сыну мужа компенсацию за его долю в земле (и, по итогу блока 3, — в доме). Юридически возможны два механизма, и нотариус поможет выбрать оптимальный:

Вариант А — раздел наследства по соглашению с компенсацией. Наследственное имущество, находящееся в общей долевой собственности наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. 2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. 3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
— ст. 1165, п. 1 ГК РФ

При этом у вас как наследника, обладавшего совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, есть преимущественное право на получение этой вещи в счёт своей наследственной доли перед наследником, не являвшимся ранее участником общей собственности (сын от первого брака).

Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. 2. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее. 3. Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения. Статья 1169.
— ст. 1168, п. 1 ГК РФ

Несоразмерность такого выделения устраняется выплатой компенсации.

Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 настоящего Кодекса, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. 2. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
— ст. 1170, п. 1-2 ГК РФ

Практически это означает: вы вправе забрать долю сына от первого брака в доме/участке в счёт своей доли (или выкупить её), выплатив ему денежную компенсацию, соразмерную стоимости его 1/6 доли. Это оформляется нотариальным соглашением о разделе наследства с выплатой компенсации.

Вариант Б — купля-продажа его доли с соблюдением преимущественного права. Если оформляется как обычная покупка доли, то постороннему (вам или общему сыну, являющимся сособственниками) доля продаётся с извещением остальных участников долевой собственности.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— ст. 250, п. 1 ГК РФ

Однако здесь важно: вы сами являетесь сособственником, поэтому выкуп вами доли у сына от первого брака преимущественным правом (ст. 250 ГК РФ) не обременяется так, как продажа постороннему лицу, — покупка доли одним сособственником у другого не требует соблюдения преимущественного права.

Вывод: предпочтителен вариант А (соглашение о разделе наследства с денежной компенсацией), так как он одномоментно снимает вопрос о долях сына от первого брака и позволяет вам и общему сыну консолидировать всю собственность. Сумма компенсации определяется соразмерно рыночной/кадастровой стоимости его 1/6 доли в участке и доме.

Как продать и какие риски, если титулы на землю и дом расходятся

После оформления долей всех наследников (блок 4) продажа происходит так: все собственники вместе — вы (2/3), общий сын (1/6) и сын от первого брака (1/6, если вы не выкупили его долю ранее) — выступают продавцами по одному договору купли-продажи участка и дома. Сделка по отчуждению долей в праве на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению. Покупатель берёт ипотеку — банку нужен «чистый» титул продавцов, подтверждённый свидетельствами о праве на наследство и о праве собственности пережившего супруга; именно поэтому банк и запросил свидетельство пережившего супруга.

Расхождение титулов, которое вас беспокоит («три собственника на землю, а на дом только вы»), является ошибкой оформления и источником риска: если вы продадите дом только от своего имени как единственный собственник, а сын от первого брака позже заявит права на долю в доме (поскольку дом нажит в браке), он сможет оспорить сделку и истребовать свою долю у покупателя. Поэтому до сделки необходимо привести титулы к единому виду — оформить на дом те же доли трёх наследников, что и на участок, а затем либо выкупить долю сына от первого брака, либо продавать всем составом собственников.

Если доля сына от первого брака выкуплена вами до сделки, то на момент продажи собственников становится двое (вы и общий сын) — либо вы консолидируете всё на себя. Главное, чтобы к моменту сделки в ЕГРН по участку и по дому были зарегистрированы одинаковые актуальные собственники и доли, а все прежнее неоформленные наследственные доли были «закрыты» (выкуплены или отражены).

Что касается налога: дом зарегистрирован в ЕГРН в 2023 году, поэтому при продаже дома до истечения минимального срока владения (по общему правилу — 5 лет с даты регистрации права собственности) у продавцов может возникнуть НДФЛ с дохода от продажи в части, превышающей налоговый вычет (1 000 000 руб.) или подтверждённые расходы. По участку (в собственности с 2007 года) минимальный срок давно истёк — НДФЛ с его продажи не возникает. Данный налоговый аспект целесообразно уточнить с учётом фактической цены сделки и дат регистрации прав.