Передается ли налог при дарении доли в коммерческой недвижимости, полученной в наследство, если одаряемый — ИП на УСН 6%?

Облагается ли дарение доли от матери сыну налогом (НДФЛ)

Между матерью и сыном дарение доли в коммерческой недвижимости не облагается НДФЛ — доход, полученный в порядке дарения, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Мать и сын прямо отнесены к близким родственникам — «родителями и детьми»:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Статус обоих как ИП на УСН здесь юридически нейтрален: п. 18.1 ст. 217 НК РФ не делает исключения для случаев, когда сторонами являются предприниматели, — освобождение зависит исключительно от родственной связи, которая между матерью и сыном подтверждена. То обстоятельство, что недвижимость является «коммерческой» (сдаётся в аренду), само по себе освобождение по НДФЛ при дарении не отменяет: п. 18.1 ст. 217 НК РФ не ставит льготу в зависимость от назначения имущества.

Вывод: НДФЛ с подаренной доли мать (даритель) не удерживает и не платит, а сын (одаряемый) не обязан декларировать этот доход и уплачивать с него налог — постольку, поскольку сделка является именно дарением между физлицами — близкими родственниками, а не скрытой формой предпринимательской передачи. Оговорку о риске, связанном с использованием имущества в предпринимательской деятельности, см. в следующем блоке.

Включается ли стоимость подаренной доли во «внереализационный доход» по УСН 6%

Это ключевой налоговый риск, который вы интуитивно уловили. Формально при определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы по правилам ст. 248 НК РФ, куда входят и внереализационные доходы:

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса. В случае получения доходов в виде оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик не являлся налогоплательщиком налога на добавленную стоимость либо являлся освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика налога на добавленную стоимость, при условии отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в налоговом (отчетном) периоде, в котором налогоплательщик является налогоплательщиком налога на добавленную стоимость, такой налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего дохода, полученного в период отгрузки указанных товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав), на сумму, равную размеру суммы налога на добавленную стоимость, предъявленного в соответствии с главой 21 настоящего Кодекса налогоплательщиком покупателю (приобретателю) указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав). Данное положение применяется в части сумм налога на добавленную стоимость, не полученных от покупателя (приобретателя) товаров (работ, услуг, имущественных прав) дополнительно к стоимости указанных товаров (работ, услуг, имущественных прав).
— п. 1 ст. 346.15 НК РФ

А безвозмездно полученное имущество прямо названо внереализационным доходом:

в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105 3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу
— п. 8 ст. 250 НК РФ

Однако освобождение от НДФЛ по близкому родству (п. 18.1 ст. 217) — это норма главы 23 НК РФ и в главу 26.2 (УСН) автоматически не переносится: перечня «не учитываемых» доходов ст. 346.15, который бы освобождал имущество, подаренное близким родственником, в НК РФ НЕТ. Поэтому формально у налогового органа есть аргумент квалифицировать стоимость подаренной доли как внереализационный доход УСН 6% (по рыночной, но не ниже кадастровой, стоимости) — именно на это нацелен ваш вопрос «внереализационный доход».

Решающим для исхода является то, в каком качестве имущество получено и будет использоваться:

• Если доля получена сыном как физическим лицом в порядке дарения от матери вне связи с его предпринимательской деятельностью (имущество не задействуется в хозяйственном обороте ИП-сына, не сдаётся им в аренду в статусе ИП), то стоимость доли не образует дохода УСН: в силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ ИП на УСН освобождён от НДФЛ именно «в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности», а безвозмездное получение имущества от близкого родственника-физлица таковым не является.

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 2 настоящего Кодекса). (В редакции федеральных законов от 31.12.2002 № 191-ФЗ, от 07.07.2003 № 117-ФЗ, от 21.07.2005 № 101-ФЗ, от 17.05.2007 № 85-ФЗ, от 22.07.2008 № 155-ФЗ, от 24.07.2009 № 213-ФЗ, от 27.11.2010 № 306-ФЗ, от 24.11.2014 № 366-ФЗ, от 29.11.2014 № 382-ФЗ , от 30.03.2016 № 72-ФЗ, от 27.11.2017 № 335-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 24.07.2009 № 213-ФЗ) Иные налоги, сборы и страховые взносы уплачиваются индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения
— п. 3 ст. 346.11 НК РФ

• Если доля после дарения продолжает эксплуатироваться в предпринимательской деятельности ИП-сына (та же сдача в аренду, которую вело наследодателя либо ведёте вы), налоговый орган вправе рассматривать стоимость безвозмездно полученного объекта как внереализационный доход УСН по ст. 250 п. 8 НК РФ и доначислить 6% с его стоимости. Это реальный риск, а не гипотеза.

Вывод: Налога нет, если дарение оформлено как передача между близкими родственниками вне предпринимательского контура и имущество не используется ИП-сыном в предпринимательской деятельности. Если доля остаётся «рабочим» активом (сдача в аренду) — существует риск доначисления 6% УСН со стоимости доли как внереализационного дохода; минимизировать его можно через альтернативные способы передачи (см. блок 4).

Допустимость дарения между ИП и оформление сделки

Запрет дарения установлен лишь для ограниченного круга случаев; между ИП (физическими лицами) дарение не запрещено. Запрет, на который иногда ссылаются ошибочно, касается только дарения «между коммерческими организациями»:

в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2008 № 280-ФЗ) Статья 576. Ограничения дарения 1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. 2.
— пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ

ИП к «коммерческим организациям» не относится (это физические лица со специальным статусом), поэтому в отношениях «мать-ИП → сын-ИП» запрет пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ не действует: дарение доли в недвижимости юридически допустимо.

По форме: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Соответственно, сделка оформляется нотариально, с последующей госрегистрацией перехода права (за неё уплачивается госпошлина, для физлиц — в стандартном размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Нотариальное удостоверение и регистрация — единственные обязательные расходы при самом дарении; налога как такового при дарении между матерью и сыном не возникает (блок 1).

Вывод: дарение доли между матерью и сыном, оба ИП, законно и не ограничено запретом ст. 575 ГК РФ; требуется нотариальное удостоверение договора и госрегистрация перехода права.

Альтернативные способы передачи доли без налога («как обыграть»)

Поскольку фискальный риск связан именно с признанием подаренной доли внереализационным доходом УСН, есть юридически чистые альтернативы, при которых стоимость доли налогом не облагается.

Вариант 1 — продажа доли матерью сыну. Если мать владела долей с момента открытия наследства, для унаследованного имущества действует льготный минимальный срок владения 3 года (вместо 5 лет):

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Но этот механизм плохо подходит в вашей ситуации: если мать продаёт долю в статусе ИП, выручка попадает у неё в доходы УСН 6%. Если она продаёт как физлицо (не ИП) — доход от продажи недвижимости, бывшей в собственности менее минимального срока, облагается НДФЛ. То есть продажа не устраняет налог, а лишь переносит его на мать.

Вариант 2 — внесение доли в уставный капитал ООО. Если создать/использовать ООО, участниками которого являются мать и сын, и внести долю как вклад в уставный капитал, такой вклад НЕ признаётся доходом:

в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации (включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером); 3 1 ) в виде сумм налога на добавленную стоимость, подлежащих налоговому вычету у принимающей организации в соответствии с главой 21 настоящего Кодекса при передаче имущества, нематериальных активов и имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 3 2 ) в виде имущественного взноса Российской Федерации, имущественного взноса Центрального банка Российской Федерации в имущество государственной корпорации, государственной компании или фонда, созданных Российской Федерацией на основании федерального закона, формирование уставного капитала в которых не предусмотрено; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 14.03.2009 № 36-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 17.12.2009 № 316-ФЗ;
— пп. 3 п. 1 ст. 251 НК РФ

Это даёт безвозмездную по экономической сути передачу (мать вносит долю, а не продаёт) без налога: взнос в УК не облагается ни НДФЛ, ни УСН у получателя-ООО. Далее долей в ООО управляет сын. Недостаток — недвижимость перестаёт принадлежать физлицам напрямую: она окажется на балансе ООО, и дальнейшая сдача в аренду будет облагаться уже в рамках ООО (УСН/ОСНО), а не у вас лично.

Вариант 3 — «безрисковое» дарение. Наиболее простой и дешёвый путь остаётся дарение (блок 1–2): оно не облагается налогом, если имущество не используется ИП-сыном в предпринимательской деятельности. Если цель — чтобы арендные потоки шли на вас как ИП, именно тогда вариант 2 (ООО) либо оформление аренды уже после дарения на иных основаниях позволяют избежать квалификации дарения как внереализационного дохода.

Вывод: Оптимально по соотношению «налог — простота»: (а) дарение доли сыну с выводом объекта из предпринимательского оборота (налога нет); либо (б) внесение доли матерью в уставный капитал созданного совместно ООО (вклад не облагается налогом, но имущество переходит на баланс юрлица). Продажа доли — наименее выгодный вариант, так как лишь переносит налоговую нагрузку на мать.

Сроки, документы и порядок защиты, если налоговый орган начислит УСН

Декларация и сроки. Поскольку подаренная от близкого родственника доля освобождена от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), у сына-одаряемого не возникает обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ именно в связи с самим фактом дарения и уплачивать налог с этой сделки: доход не образуется, а значит, нет и привязки к срокам ст. 229 НК РФ (30 апреля / 15 июля). Налогооблагаемое событие может возникнуть только в случае квалификации стоимости доли как внереализационного дохода УСН — тогда доход отражается в годовой декларации по УСН за тот налоговый период (год), в котором получено имущество.

Документы, подтверждающие освобождение. Для обоснования отсутствия налога достаточно иметь: нотариально удостоверенный договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ), документы, подтверждающие родство матери и сына (свидетельство о рождении), и выписку из ЕГРН о регистрации перехода права. Эти документы подтверждают, что сделка — дарение между близкими родственниками, а не возмездная передача в предпринимательских целях.

Если налоговый орган начислит налог (риск блока 2). Основной способ защиты — доказать, что доля получена сыном как физическим лицом в порядке дарения от близкого родственника вне предпринимательской деятельности: это исключает как НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), так и — в рамках судебной позиции, отрицающей наличие дохода УСН у ИП при безвозмездном получении имущества от физлица вне оборота — доначисление по ст. 250 п. 8 НК РФ. При получении акта налоговой проверки подаются письменные возражения на акт, затем — жалоба в вышестоящий налоговый орган, и лишь потом иск в суд.

Вывод: при надлежащем оформлении дарения (нотариальный договор + документы о родстве) налог не начисляется и декларирования не требуется; спор с инспекцией, если он возникнет по УСН, решается через возражения на акт проверки и обжалование с упором на отсутствие связи дарения с предпринимательской деятельностью сына.