Как оформить дарственную на мать на часть квартиры (7 кв. м): порядок действий и стоимость

Нельзя подарить «7 квадратных метров» — предметом дарения является доля в праве собственности

«Площадь» (7 кв.м) не является объектом недвижимости или самостоятельным предметом сделки: квартира — это единый объект права, и распорядиться можно либо всей квартирой, либо долей в праве общей собственности на неё.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. [...]
   — ст. 244 ГК РФ, п. 1

Это означает: чтобы передать матери «примерно 7 кв.м», вам нужно сначала определить размер доли в праве собственности, соответствующей этой площади, в виде дроби (например, если общая площадь 35 кв.м, то 7 кв.м = 1/5 доли). Доля должна быть выражена конкретной дробью или процентами от целого, а не квадратными метрами — иначе Росреестр не сможет зарегистрировать переход права из-за неопределённости предмета договора.

Квартира как неделимая вещь после дарения доли окажется в общей долевой собственности: часть останется за вами, часть перейдёт матери. Размер долей вы определяете сами (по соглашению), но именно в виде доли в праве, а не в метрах.

Вывод: «7 квадратных метров» нужно перевести в долю в праве общей долевой собственности (дробь), рассчитанную от общей площади квартиры; именно эта доля и будет предметом договора дарения.

Договор дарения доли квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению

Договор дарения недвижимости между гражданами с 13.12.2024 требует нотариальной формы независимо от того, вся квартира дарится или её доля.

1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Кроме того, для отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость нотариальная форма установлена и отдельной нормой закона о регистрации.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; [...]
— п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015

Поскольку вы — единственный собственник и делите квартиру на доли (дарение части = отчуждение доли), исключение из п. 1.1 ст. 42 (отчуждение всеми участниками по одной сделке) к вам неприменимо: после выделения доли вы отчуждаете не все доли одной сделкой, а одну долю в пользу матери. В обоих случаях нотариальное удостоверение обязательно.

Существо договора — безвозмездная передача права собственности:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. [...]
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Несоблюдение нотариальной формы делает договор ничтожным, поэтому оформить «дарственную» простой письменной формой и подать её напрямую в Росреестр не получится.

Вывод: «дарственная» на долю квартиры оформляется исключительно у нотариуса; простая письменная форма недопустима и не породит юридических последствий.

Стоимость оформления: нотариальный тариф + услуги нотариуса + госпошлина за регистрацию

Стоимость складывается из трёх обязательных частей.

1. Нотариальный тариф (госпошлина за удостоверение договора). Для договора дарения недвижимости, чей предмет подлежит оценке, тариф составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей:

1. за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; 6) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей; [...]
   — пп. 5 и 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

То есть при оценке даря (доли) в, например, 1 млн руб. тариф составит 5 000 руб.; при стоимости 5 млн руб. — упрётся в максимум 20 000 руб. Сумма договора (стоимость даримой доли) определяется по кадастровой или согласованной сторонами стоимости.

2. Услуги правового и технического характера (УПТХ) нотариуса. Это работа нотариуса по подготовке проекта договора, его распечатке и т.п. Размер УПТХ не регулируется НК РФ, а устанавливается нотариальными палатами субъекта РФ и самим нотариусом. Ориентировочно за удостоверение договора дарения доли УПТХ составляет несколько тысяч рублей и зависит от региона и конкретной нотариальной конторы — точную сумму нужно уточнить у выбранного нотариуса.

3. Госпошлина за государственную регистрацию перехода права в Росреестре. За регистрацию права собственности физического лица на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (с определённой кадастровой стоимостью) уплачивается 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Нотариус, удостоверивший сделку, сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, и регистрация проходит быстрее (обычно в течение 1 рабочего дня с момента подачи нотариусом).

Вывод: суммарно оформление обойдётся в 2 000 руб. (госпошлина Росреестра) + нотариальный тариф 0,5% от стоимости даримой доли (но не более 20 000 руб.) + УПТХ нотариуса (несколько тысяч рублей, зависит от региона). НДФЛ при дарении между вами и матерью не уплачивается (см. следующий блок).

Дарение доли матери не облагается НДФЛ — вы близкие родственники

Доход, полученный одаряемым в порядке дарения недвижимости, освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Мать и ребёнок прямо отнесены к таким лицам.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Цитируемая норма прямо называет «родителей и детей» в перечне близких родственников, дарение между которыми освобождено от налогообложения. Поскольку одаряемая — ваша мать (родитель), а даритель — вы (ребёнок), дарение доли является безвозмездной передачей между близкими родственниками, и мать не обязана платить НДФЛ и подавать декларацию 3-НДФЛ в связи с получением дара.

Вывод: дарение доли квартиры матери НДФЛ не облагается; декларировать такой доход не требуется.

Наследственные последствия: подаренная доля войдёт в наследство матери

После государственной регистрации перехода права вы перестаёте быть собственником подаренной доли, и она становится личной собственностью матери. Соответственно, в случае её смерти эта доля войдёт в состав наследства.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Вы (ребёнок) являетесь наследником первой очереди по закону после матери:

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
   — ст. 1142 ГК РФ, п. 1

Принять наследство нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства (смерти матери):

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
   — ст. 1154 ГК РФ, п. 1

Это означает: подарив долю, вы утрачиваете на неё право собственности при жизни матери. Вернуть эту долю вы сможете не «автоматически», а только в порядке наследования (как наследник первой очереди) при условии, что мать не оставит завещание в пользу других лиц и что вы не пропустите шестимесячный срок принятия наследства. При этом, если вы хотите гарантированно вернуть долю после смерти матери, это можно предусмотреть отдельно — но не «дарственной», а завещанием матери в вашу пользу (дарение с условием возврата после смерти одаряемого недопустимо: такой договор ничтожен).

Вывод: подаренная доля станет собственностью матери и войдёт в её наследственную массу; вернуть её вы сможете только как наследник первой очереди в общем порядке, если мать не завещает её иному лицу и вы не пропустите 6-месячный срок.

Риски: согласие супруга и возможность отмены дарения

Согласие супруга. Если квартира приобретена вами в браке и являлась общим совместным имуществом супругов, распоряжение недвижимостью (в том числе дарение доли) требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если квартира получена вами в дар, по наследству или приватизирована, либо приобретена до брака — она является вашим личным имуществом и согласие супруга не требуется. Этот факт нужно установить по документам о приобретении квартиры. Нотариус при оформлении сделки сам проверит режим имущества и запросит согласие супруга при необходимости.

Отмена дарения. Даритель вправе отменить дарение лишь в прямо предусмотренных законом случаях:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 577) и об отмене дарения (статья 578) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости. Статья 580.
   — п. 1 ст. 578 ГК РФ

Из этого следует: просто «передумать» после состоявшегося дарения нельзя — отмена возможна только если одаряемый (мать) совершил покушение на вашу жизнь, причинил телесные повреждения, либо создаёт угрозу безвозвратной утраты дара, представляющего для вас большую неимущественную ценность, а также если в самом договоре вы предусмотрели право отменить дарение в случае, если переживёте одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Вывод: если квартира — совместно нажитое в браке имущество, для дарения потребуется нотариальное согласие супруга; если это ваше личное имущество — согласие не нужно. Отменить уже исполненное дарение произвольно нельзя — только по основаниям ст. 578 ГК РФ либо если вы прямо пропишете в договоре условие о возврате доли в случае, если переживёте мать.

Порядок действий и итоговая смета

Последовательность шагов:

1. Определите долю в праве собственности. Рассчитайте, какую долю составляют желаемые ~7 кв.м от общей площади квартиры (например, 7 / общая площадь = дробь). Долю нужно выразить дробью или в процентах.

2. Подготовьте документы: паспорта сторон, документ-основание вашего права собственности (свидетельство/выписка из ЕГРН), документ о приобретении квартиры (для определения — в браке она куплена или нет), согласие супруга (если требуется).

3. Обратитесь к нотариусу. Нотариус составит проект договора дарения доли, проверит режим имущества и удостоверит сделку. Нотариус сам направит документы в Росреестр в электронном виде.

4. Уплатите: госпошлину за регистрацию права (2 000 руб.), нотариальный тариф (0,5% стоимости даримой доли, но не более 20 000 руб., минимум 300 руб.) и УПТХ нотариуса (по тарифам региона/конторы).

5. После регистрации в ЕГРН вы и мать станете сособственниками квартиры в долях; матери будет выдана выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве на долю.

Итоговая ориентировочная стоимость:

• госпошлина Росреестра — 2 000 руб.;
• нотариальный тариф — 0,5% стоимости даримой доли (не менее 300 и не более 20 000 руб.);
• УПТХ нотариуса — от нескольких тысяч рублей (зависит от региона и нотариальной конторы, уточняется на месте);
• НДФЛ — 0 руб. (дарение между матерью и ребёнком).

Вывод: оформление дарения доли квартиры матери проходит через нотариуса (обязательная форма) с последующей регистрацией в Росреестре; «от стоимости» вы заплатите нотариальный тариф 0,5% (максимум 20 000 руб.) и фиксированную госпошлину 2 000 руб., плюс услуги нотариуса; налог при дарении вам с матерью не уплачивается.