Как выкупить долю 1/6 умершего собственника, если наследники не объявляются: двое несовершеннолетних усыновленных и один пропавший взрослый

Кто является наследниками доли 1/6 и на какие части делится наследство

После смерти собственницы 1/6 доли её наследство (сама доля 1/6) наследуют по закону трое детей как наследники первой очереди. Усыновлённые несовершеннолетние дети наследуют наравне с родным сыном — они приравниваются к кровным родственникам умершей.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Это означает: в круг наследников входят все три ребёнка — два усыновлённых несовершеннолетних и один 23-летний, выпускник детдома. Наследство открывается по последнему месту жительства умершей (ст. 1115 ГК РФ) независимо от того, кто из наследников объявляется.

При наследовании по закону усыновленный и его потомство с одной стороны и усыновитель и его родственники - с другой приравниваются к родственникам по происхождению (кровным родственникам). 2. Усыновленный и его потомство не наследуют по закону после смерти родителей усыновленного и других его родственников по происхождению, а родители усыновленного и другие его родственники по происхождению не наследуют по закону после смерти усыновленного и его потомства, за исключением случаев, указанных в пункте 3 настоящей статьи. 3. В случае, когда в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации усыновленный сохраняет по решению суда отношения с одним из родителей или другими родственниками по происхождению, усыновленный и его потомство наследуют по закону после смерти этих родственников, а последние наследуют по закону после смерти усыновленного и его потомства. Наследование в соответствии с настоящим пунктом не исключает наследования в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1147 ГК РФ

Для фактов клиента: усыновление не лишает двух несовершеннолетних права наследовать после умершей усыновительницы — они наследники первой очереди наравне с родным 23-летним сыном. Доля каждого наследника в наследстве равная: двое несовершеннолетних в сумме получают 2/3 от доли 1/6 (по 1/9 квартиры каждый), а 23-летний получает 1/3 от 1/6 — то есть 1/18 квартиры.

Как и в какой срок несовершеннолетние наследники вступают в наследство

Для приобретения наследства его нужно принять. За несовершеннолетних это делают их законные представители — усыновители (либо орган опеки). Принятие наследства осуществляется подачей нотариусу заявления; для законного представителя доверенность не требуется (п. 1 ст. 1153 ГК РФ — «Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется»).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3.
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Для фактов клиента: если с момента смерти не прошло 6 месяцев — усыновители/опекуны обоих несовершеннолетних должны немедленно подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства от имени каждого ребёнка. Если 6-месячный срок уже истёк и наследство никем не принято, его можно восстановить в суде (ст. 1155 ГК РФ), причём для несовершеннолетних Верховный Суд признаёт пропуск срока по вине законных представителей уважительной причиной. Это критично: пока наследство не принято, выкупить долю у наследников невозможно — у них ещё нет прав на неё.

Доля необъявляющегося 23-летнего наследника: приращение

Тот факт, что 23-летний наследник не объявляется, не блокирует наследство: его доля не является «ничьей». Если он не примет наследство в 6-месячный срок, его доля (1/18) прирастает к остальным наследникам по закону — двум несовершеннолетним, пропорционально их долям.

Если наследник не примет наследство, откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), не будет иметь права наследовать или будет отстранен от наследования по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, либо вследствие недействительности завещания, часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям. Однако в случае, когда наследодатель завещал все имущество назначенным им наследникам, часть наследства, причитавшаяся наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным указанным основаниям, переходит к остальным наследникам по завещанию пропорционально их наследственным долям, если только завещанием не предусмотрено иное распределение этой части наследства. 2. Правила, содержащиеся в пункте 1 настоящей статьи, не применяются, если наследнику, отказавшемуся от наследства или отпавшему по иным основаниям, подназначен наследник (пункт 2 статьи 1121).
— п. 1 ст. 1161 ГК РФ

Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 3 ст. 1154 ГК РФ

Для фактов клиента: 23-летний, выпускник детдома, чьё местонахождение неизвестно, — призванный наследник первой очереди. Два несовершеннолетних брата/сестры, приняв наследство, получают и его 1/3 долю (1/18 квартиры) в порядке приращения — им для этого достаточно заявить о принятии в дополнительные 3 месяца после истечения 6-месячного срока (п. 3 ст. 1154 ГК РФ, процитирован выше) либо получить долю приращения автоматически. В итоге вся доля 1/6 сосредоточивается у двух несовершеннолетних. Значит, выкупать долю следует именно у них (через их законных представителей), а не у необъявляющегося наследника.

Защитный механизм для доли необъявляющегося наследника: признание безвестно отсутствующим

Поскольку доля 23-летнего наследника прирастает к несовершеннолетним (даже без его участия), прямого препятствия для выкупа доля не создаёт. Однако чтобы юридически зафиксировать статус пропавшего и обеспечить правовую чистоту выкупа, сособственники либо наследники вправе обратиться в суд с заявлением о признании его безвестно отсутствующим — если в течение года в месте его жительства нет сведений о его пребывании.

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.
— ст. 42 ГК РФ

Заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим подается в суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица.
— ст. 276 ГПК РФ

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. 2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом. 3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом.
— п. 1 ст. 43 ГК РФ

Для фактов клиента: если последние сведения о 23-летнем получены более года назад, заинтересованные лица (наследники, сособственники, органы опеки) могут подать заявление в районный суд по месту жительства/нахождения заявителя. Признание безвестно отсутствующим само по себе не убирает его наследственной доли (доля уже прирастает к несовершеннолетним), но создаёт правовые последствия для управления его имуществом и защищает последующие сделки с квартирой от претензий. Однако прямое изъятие доли у безвестно отсутствующего наследника вне приращения — невозможно: основная опора — именно приращение по ст. 1161 ГК РФ, а признание безвестно отсутствующим — вспомогательный инструмент чистоты сделки.

Механизм выкупа доли 1/6 у несовершеннолетних наследников

После того как два несовершеннолетних наследника (включая приращённую долю 23-летнего) станут собственниками всей доли 1/6, сособственники с долями 1/2 и 1/3 смогут выкупить её у них по договору купли-продажи доли. Как участники долевой собственности они обладают преимущественным правом покупки продаваемой наследниками доли.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 1–3 ст. 250 ГК РФ

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве», п. 1

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— ст. 252 ГК РФ, п. 4

Для фактов клиента: (1) несовершеннолетние наследники обязаны предложить свою долю сначала сособственникам (1/2 и 1/3) по правилам ст. 250 ГК РФ — в вашем случае вы и есть эти сособственники, поэтому вы вправе выкупить долю у наследников перед любым посторонним покупателем; (2) продажа доли, принадлежащей несовершеннолетним, допустима ТОЛЬКО по договору, заключённому их законными представителями с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве»), и только если это соответствует интересам детей; (3) если орган опеки не даст согласия, остаётся судебный порядок: при незначительности доли (1/6) и отсутствии у наследников существенного интереса в использовании жилья суд вправе обязать вас выплатить им стоимость доли, после чего право на долю переходит к вам (ст. 252 ГК РФ). Полный выкуп доли 1/6 делает вас (совместно с другим сособственником) единственными собственниками квартиры.

Риски и запасной путь: восстановление срока пропавшим наследником и выморочное имущество

Главный риск выкупа — необъявляющийся 23-летний наследник может позже восстановить срок принятия наследства, что обесценит сделку.

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. 2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
— п. 1, 2 ст. 1151 ГК РФ

Для фактов клиента: если 23-летний впоследствии явится и восстановит срок принятия наследства, ранее выданные свидетельства о праве на наследство (на доли несовершеннолетних, включая приращение) будут признаны судом недействительными, а его доля будет выделена за счёт наследственного имущества — это создаёт риск отмены или компенсации по договору выкупа. Поэтому выкуп доли несовершеннолетних уместно сопровождать фиксацией статуса пропавшего наследника (см. блок о признании безвестно отсутствующим) и правильным распределением рисков в договоре.

Если же все наследники (и несовершеннолетние через представителей) не примут наследство в установленные сроки и никто не восстановит его, доля 1/6 становится выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования, на территории которого находится квартира. В этом случае выкупать долю придётся не у наследников, а у муниципалитета, а в городах федерального значения — у субъекта РФ.

Доказательства, альтернативы и оформление перехода доли

Доказательства. Для оформления наследства нотариусу достаточно документов, которые у вас уже есть: свидетельства о рождении и об усыновлении детей (подтверждают родство и круг наследников первой очереди — ст. 1142, 1147 ГК РФ), справка из детдома о 23-летнем наследнике (фиксирует, что его местонахождение неизвестно), свидетельство о смерти собственницы 1/6 и выписка из ЕГРН (подтверждает состав наследства — долю 1/6). Усыновление как факт, порождающий наследственное право, подтверждается именно свидетельством об усыновлении и справкой об усыновлении, выданной органом ЗАГС.

Усыновление подтверждается свидетельством об усыновлении (удочерении), справкой об усыновлении (удочерении), выданной органом записи актов гражданского состояния.
— приказ Минтруда России от 19.02.2026 № 77н, п. 100

Для фактов клиента: имеющихся у вас свидетельств о рождении и усыновлении и справки из детдома достаточно для подтверждения родства и статуса наследников. Если 23-летний — родной сын, а не усыновлённый, это не меняет его места в первой очереди; если усыновлён — он также наследует наравне (п. 1 ст. 1147 ГК РФ). Для признания его безвестно отсутствующим дополнительно понадобятся сведения о том, что в течение года в месте его жительства нет сведений о его пребывании (ст. 42 ГК РФ) — справка из детдома и запросы в госорганы.

Альтернатива выкупу. Помимо добровольного договора купли-продажи доли с разрешения органа опеки, есть два запасных пути: (1) судебный раздел — при незначительности доли 1/6 и отсутствии существенного интереса наследников в использовании квартиры суд вправе обязать выплатить компенсацию и перевести долю на участников долевой собственности (п. 4 ст. 252 ГК РФ, процитировано выше); (2) если никто из наследников не примет наследство — доля становится выморочной и переходит к муниципалитету (ст. 1151 ГК РФ), тогда выкуп ведётся у него.

Исполнение (регистрация перехода права). Переход доли 1/6 по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в ЕГРН; запись о переходе права вносится на основании договора купли-продажи, а регистрирующий орган (Росреестр) не вправе давать правовую оценку нотариально удостоверенной сделки.

запись о переходе права собственности на объект недвижимости внесена в ЕГРН на основании нотариально удостоверенной сделки. При удостоверении договора купли-продажи были представлены копии направленных Х. телеграмм о намерении продать принадлежащую Щ. ½ долю в праве собственности на три комнаты в четырехкомнатной квартире. Указанные телеграммы Х. не получены, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился. 31 С учетом этого Росреестр при рассмотрении заявлений Щ. и П. о государственной регистрации перехода права собственности был не вправе давать правовую оценку договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом.
— ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для фактов клиента: переход доли оформляется договором купли-продажи доли, заключённым законными представителями несовершеннолетних с предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ; ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве»), при наличии свидетельства о праве на наследство. Только после внесения записи в ЕГРН сособственники становятся собственниками выкупленной доли.

Вывод по всей ситуации. Выкупить долю 1/6 возможно, но сначала наследство должно быть принято. Ключевые шаги: (1) усыновители/опекуны двух несовершеннолетних подают нотариусу заявление о принятии наследства (в 6-месячный срок, а при пропуске — через восстановление срока по ст. 1155 ГК РФ); (2) доля необъявляющегося 23-летнего наследника (1/18) прирастает к несовершеннолетним (п. 3 ст. 1154, ст. 1161 ГК РФ); (3) сособственники (1/2 и 1/3) выкупают всю долю 1/6 у несовершеннолетних по договору с разрешения органа опеки, пользуясь преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ); (4) для чистоты сделки целесообразно параллельно зафиксировать статус пропавшего наследника признанием безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ, ст. 276 ГПК РФ), чтобы снизить риск последующего восстановления им срока принятия наследства по ст. 1155 ГК РФ.