Как оформить дарственную на дом без личного присутствия, если даритель и одаряемый в разных городах, а дом в деревне

Форма дарения дома: обязательно личное участие или можно оформить дистанционно

Дарение жилого дома — это договор дарения недвижимого имущества. С 13.12.2024 (Федеральный закон № 459-ФЗ) для такой сделки между гражданами установлена обязательная нотариальная форма, независимо от того, дарится дом целиком или доля в нём.

1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: договор дарения дома между братом (дарителем) и вами (одаряемым) обязательно надо удостоверить у нотариуса. Простой письменной формы или МФЦ «из рук в руки» теперь недостаточно — Росреестр не зарегистрирует переход права без нотариального удостоверения.

При этом закон не привязывает удостоверение договора дарения к месту нахождения дома и не требует одновременного личного присутствия обеих сторон у одного нотариуса. Ниже — как именно оформить без встречи.

Вывод: дарственную на дом оформлять лично и в одном месте обеим сторонам не обязательно — нотариальное удостоверение обязательно, а способы его совершения дистанционно предусмотрены законом.

Как оформить дарение без личного присутствия: доверенность или два нотариуса

Есть два рабочих механизма, и они не исключают друг друга.

Способ 1 — нотариальная доверенность. Дарение не относится к сделкам, которые совершаются только лично, поэтому брат вправе выдать доверенность на заключение договора дарения:

1. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
   — п. 4 ст. 182 ГК РФ

Доверенность на сделку, требующую нотариальной формы (а дарение недвижимости теперь именно такая), сама должна быть нотариально удостоверена:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена , за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

На практике схема такая: брат у нотариуса в своём городе удостоверяет доверенность на имя выбранного представителя (лучше третьего лица или вас, но с оговоркой ниже). Представитель затем подписывает нотариально удостоверяемый договор дарения от имени брата.

Важное ограничение: представитель не может совершать сделку в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Поэтому если вы сами станете представителем дарителя, заключая договор в свою же пользу, сделка может быть признана недействительной по иску брата. Надёжнее оформить доверенность на нейтральное лицо (родственника, знакомого) либо поручить подписание непосредственно нотариусу/представителю, не являющемуся одаряемым.

Способ 2 — удостоверение двумя нотариусами без совместного присутствия сторон (сделка с дистанционным участием):

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Это даёт возможность каждому (брату и вам) подписать свой экземпляр договора у «своего» нотариуса — без поездки друг к другу. Но для договоров об отчуждении недвижимости закон требует, чтобы среди нотариусов непременно был нотариус, действующий в месте, отвечающем требованиям статьи 56 Основ (место нахождения имущества по месту открытия наследства либо по месту нахождения недвижимости):

Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата; экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в единой информационной системе нотариата; удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата.
— абз. 3 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Поэтому при дистанционном удостоверении хотя бы один из двух нотариусов должен работать в регионе нахождения дома (в вашем случае — в субъекте РФ, где расположена деревня). Второй нотариус может быть в городе брата или в вашем городе.

Куда именно обращаться: удостоверение такой сделки не привязано к конкретному нотариусу, за исключением случаев, названных в законе, — гражданин вправе обратиться к любому нотариусу:

Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия. Нотариус вправе выехать в другой нотариальный округ для удостоверения завещания в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса. Статья 13. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) устанавливается в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. В городах, имеющих районное или иное административное деление, нотариальным округом является вся территория соответствующего города. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) в федеральной территории устанавливается в границах федеральной территории органами публичной власти федеральной территории. (В редакции Федерального закона от 10.07.2023 № 287-ФЗ) Нотариус должен иметь место для совершения нотариальных действий в пределах нотариального округа, в который он назначен на должность.
— ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 29.12.2014 № 457-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 40. Место совершения нотариальных действий Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ , от 29.12.2014 № 457-ФЗ , от 08.08.2024 № 251-ФЗ ) Статья 41. Основания и сроки отложения и приостановления совершения нотариального действия Совершение нотариального действия может быть отложено в случае: необходимости истребования дополнительных сведений от физических и юридических лиц; направления документов на экспертизу. Совершение нотариальных действий должно быть отложено, если в соответствии с законом необходимо запросить заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений против совершения этих действий.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Вывод: оформить дарение без личной встречи можно двумя путями: (1) брат выдаёт нотариальную доверенность (лучше — на третье лицо, а не на одаряемого), и представитель подписывает договор; (2) договор удостоверяется двумя нотариусами дистанционно, при этом один из них обязан работать в регионе нахождения дома. Оба варианта законны и не требуют поездки ни одной из сторон к другой или к месту нахождения имущества.

НДФЛ при дарении дома брату/сестре

Полученный в дар дом — это доход одаряемого, который по общему правилу облагается НДФЛ. Однако дарение между «близкими родственниками», к которым прямо отнесены в том числе полнородные и неполнородные братья и сёстры, полностью освобождено от налога:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ) 18.2) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Для вас это означает: если вы и брат — родные (полнородные или неполнородные, то есть имеющие хотя бы одного общего родителя) брат и сестра, то НДФЛ при получении дома в дар не возникает, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Если же вы не являетесь братом/сестрой в смысле Семейного кодекса (например, двоюродные, или родство только по документам у бабушки), льгота не действует — полученный дом будет облагаться НДФЛ по его кадастровой стоимости. Поэтому стоит подтвердить родство документально (свидетельства о рождении) перед/при оформлении.

Вывод: при дарении между родными братом и сестрой налог не уплачивается и декларация не подаётся; если стороны не являются «близкими родственниками» по СК РФ, у одаряемого возникает обязанность уплатить НДФЛ.

Согласие супруга и регистрация перехода права

Согласие супруга дарителя. Если брат состоит в браке и дом приобретён во время брака на общие средства, дом — совместно нажитое имущество, и для дарения потребуется нотариальное согласие его супруги:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Обратите внимание на различие: по статье 36 СК РФ имущество, полученное в дар или по наследству, а также принадлежавшее до брака, — личная собственность супруга, и согласие второго супруга на его дарение не требуется. Поэтому ключевой момент — когда и как брат стал собственником дома: если дом достался брату по наследству/в дар или оформлен на него до брака, согласие супруги не нужно; если куплен в браке — согласие обязательно.

Регистрация перехода права. Право собственности на дом переходит к одаряемому только с момента государственной регистрации в ЕГРН. Поскольку договор удостоверяется нотариально, заявление о регистрации может подать любая из сторон, и не обязательно лично — через нотариуса:

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. (В редакции Федерального закона от 23.05.2018 № 116-ФЗ) Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. 6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
— п. 3 ст. 8.1 ГК РФ

На практике нотариус, удостоверивший сделку, сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, и стороны избавлены от самостоятельного похода в МФЦ. Это дополнительно снимает вопрос о необходимости встречи сторон для подачи документов.

Важная проверка перед сделкой. Дарить можно только своё имущество. Если по документам (выписке из ЕГРН) собственником дома значится не брат, а бабушка или иное лицо, брат юридически не вправе распоряжаться домом — сначала нужно оформить переход права к брату (например, по наследству или дарению от бабушки), и только потом он сможет подарить дом вам. Прежде чем оформлять доверенность или ехать к нотариусу, закажите актуальную выписку из ЕГРН на дом и на земельный участок под ним (дом и участок — разные объекты, и если участок оформлен отдельно, его судьба при дарении дома решается отдельно).

Вывод: если дом — личное имущество брата (наследство, дар, приобретение до брака), согласие супруги не требуется; если куплен в браке — требуется нотариальное согласие супруги. Регистрацию перехода права проведёт нотариус; обязательное условие любой схемы — брат должен быть собственником дома по ЕГРН.