Как оформить квартиру целиком на мать, если при наследовании забыли включить её в наследственную массу и дочь приняла всё наследство?

Доля отца в квартире входит в наследство и уже принадлежит дочери

Квартира приобретена по ДДУ в 2017 году в период брака, поэтому она была совместной собственностью супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Режим совместной собственности означает, что у отца возникла ½ доля в праве на квартиру, которая после его смерти вошла в состав наследства.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом. Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором. (Дополнение частью - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Статья 1151. Наследование выморочного имущества 1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение;
— ст. 1150 ГК РФ, п. 5

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Для данной ситуации это означает: мать как пережившая супруга сохранила собственную ½ долю (свою супружескую долю), а ½ доля отца — это наследственное имущество. Именно эту отцовскую долю мать «забыла» внести в наследственную массу, но юридически она в неё входила в силу закона.

Мать отказалась от наследства в пользу дочери (это допустимо в силу п. 1 ст. 1158 ГК РФ — отказ в пользу наследника по закону), а дочь приняла всё наследство. В силу закона принятие части наследства означает принятие всего наследства, включая отцовскую долю в квартире.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Ключевое последствие: дочь стала собственницей ½ доли в квартире в силу наследования с даты смерти отца (2019 год), независимо от того, что в 2023 году право собственности было ошибочно зарегистрировано целиком на мать. Государственная регистрация является лишь подтверждением, а не основанием возникновения права — право дочери на наследуемую долю возникло из самого факта принятия наследства. Поэтому утверждение «дочь должна была получить долю» юридически верно: доля у неё уже есть.

Отказ матери от наследства необратим, поэтому «вернуть» долю через отмену отказа или «переоформление» наследства законным путём невозможно.

Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно. 4. Отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Статья 1158. Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства 1. Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию, не лишенных наследства (пункт 1 статьи 1119), а также в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления (статья 1146) или в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156). (В редакции Федерального закона от 15.02.2016 № 22-ФЗ) Не допускается отказ в пользу какого-либо из указанных лиц: от имущества, наследуемого по завещанию, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам; от обязательной доли в наследстве (статья 1149); если наследнику подназначен наследник (статья 1121). 2. Отказ от наследства в пользу лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, не допускается. Не допускается также отказ от наследства с оговорками или под условием. 3. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается.
— п. 3 ст. 1157 ГК РФ

Вывод по вопросу: отцовская ½ доля в квартире является наследственным имуществом и уже принадлежит дочери в силу принятия ею наследства (с 2019 года). Ошибочная регистрация всей квартиры на мать в 2023 году не отменяет права дочери на эту долю — право возникло независимо от регистрации.

Как оформить наследуемую долю и вернуть квартиру матери: дарение доли

Чтобы исправить документы, необходимо сначала закрепить за дочерью её наследуемую долю, а затем передать её матери. Порядок следующий.

Шаг 1 — оформить долю за дочерью через дополнительное свидетельство о праве на наследство у нотариуса, который вёл наследственное дело.

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство. Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

То есть нотариус выдаёт дополнительное свидетельство о праве на наследство на отцовскую долю в квартире, а оно, в свою очередь, служит основанием для внесения в ЕГРН записи о праве долевой собственности дочери (½ доли) на квартиру.

Шаг 2 — дочь дарит свою долю матери. Поскольку мать и дочь — близкие родственники (родитель и ребёнок), такой договор дарения освобождён от НДФЛ у одаряемой (матери).

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Это означает: никакого налога при дарении доли матерью/дочерью не возникает — ни у дарителя, ни у одаряемой. Опасение клиента о «налоговой» доле при «передаче подаренного» здесь не подтверждается: дарение между родителем и ребёнком полностью свободно от НДФЛ независимо от стоимости доли.

Договор дарения доли в праве на недвижимость требует обязательного нотариального удостоверения.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: законный механизм, при котором квартира целиком останется у матери, существует: (1) дополнительное свидетельство о праве на наследство на отцовскую долю оформляет эту долю за дочерью; (2) дочь дарит её матери — дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ, договор удостоверяется нотариально. После регистрации мать становится единоличным собственником квартиры.

Налог при последующей продаже: срок владения и почему опасение про «5 лет» неверно

Клиент опасается, что у дочери «срок владения меньше пяти лет», поскольку ей досталось «имущественное право, а не квартира». Это опасение основано на неверной посылке. Разберём налоговые сроки.

Во-первых, для недвижимости, полученной в порядке наследования от близкого родственника (отец), минимальный предельный срок владения составляет три года, а не пять лет.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Во-вторых, как установлено выше, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (смерти отца, 2019 год). Следовательно, срок владения дочери наследственной долей течёт с 2019 года и к настоящему моменту уже превысил три года. Даже если бы дочь продавала свою долю напрямую без дарения, её доход от продажи этой доли освобождался бы от НДФЛ ввиду истечения минимального (трёхлетнего) срока владения (п. 2, 3 ст. 217.1 НК РФ).

В-третьих, даже если по каким-то причинам срок оказался бы меньше, продавец доли вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (пп. 1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ) (см.
— подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в части вычета при продаже)

Теперь о налоге у матери после того, как она получит долю от дочери и станет единоличным собственником:

• её собственная ½ доля — по ДДУ 2017 года, срок владения исчисляется с даты полной оплаты цены договора (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ) и давно превысил пять лет — налога нет;
• подаренная дочерью ½ доля — имущество, полученное по договору дарения от близкого родственника. Для неё минимальный срок владения — также три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если продать эту подаренную долю раньше истечения трёх лет со дня дарения, матери придётся либо выждать срок, либо применить вычет 1 000 000 рублей (который полностью покроет налог в большинстве случаев).

Вывод по вопросу: опасение о «5 годах» и о том, что наследуется «имущественное право, а не квартира», не является препятствием. Наследуемая доля даёт право на квартиру как объект недвижимости, а для наследования от близкого родственника минимальный срок владения — 3 года, и он уже истёк для дочери. Дарение доли матерью/дочерью освобождено от НДФЛ. Итоговая продажа квартиры матерью возможна: по её собственной ½ доли налога нет (срок с 2017 года превышен), по подаренной ½ доли — нет налога, если выждать 3 года от даты дарения или применить вычет 1 млн руб.

Риски текущего состояния документов и вариант продажи без дарения

Пока квартира целиком зарегистрирована на мать, а доля дочери не отражена в ЕГРН, существует риск: зарегистрированное право матери на всю квартиру может быть оспорено, поскольку ½ доли фактически принадлежит дочери в силу наследования. Продажа квартиры матерью «целиком» без учёта доли дочери юридически уязвима — дочь остаётся титульным собственником половины, и такая сделка (в части отцовской доли) совершается лицом, которому эта доля не принадлежит.

Правильный и безопасный для клиента путь — не «уходить от оформления доли», а довести её до конца: оформить долю за дочерью (дополнительное свидетельство), после чего передать её матери по договору дарения. Это даёт чистую цепочку: квартира 100% у матери, документы соответствуют закону, сделка с третьим лицом (покупателем) не оспорима в этой части.

Если же дочь по какой-то причине не хочет дарить долю, а стороны готовы продавать квартиру как находящуюся в долевой собственности, это тоже допустимо: и мать, и дочь продают свои доли по одному договору (в этом случае отчуждаются все доли — нотариальное удостоверение сделки не потребуется в силу исключения подп. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). При этом у дочери налога не возникнет (трёхлетний срок владения наследственной долей уже истёк), а у матери налог возможен только в отношении её собственной доли, срок по которой также давно истёк.

Вывод по вопросу: ни один из сценариев не создаёт для сторон неизбежного НДФЛ. Целевой вариант «квартира целиком у матери» достигается через дарение дочерью её унаследованной доли матери (без налога, с нотариальным удостоверением). Альтернативный вариант — продажа долей матери и дочери по одному договору — также не приводит к налогу в силу истёкших сроков владения.