Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Должны ли быть подписи и печать нотариуса в договоре пожизненного содержания и что значит 'зарегистрировано в реестре'?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу, удостоверившему договор, и запросите справку о совершённом нотариальном действии.
  2. 2
    Потребуйте выдать вам экземпляр договора с подписью и печатью нотариуса.
  3. 3
    Проверьте факт удостоверения сделки через публичный сервис ЕИС нотариата по реестровому номеру.
  4. 4
    Убедитесь, что переход права собственности по договору зарегистрирован в Росреестре.
  5. 5
    При подтверждённом удостоверении отсутствие подписи — технический дефект, не влекущий недействительность сделки.
  6. 6
    Если удостоверения не было вовсе, договор ничтожен — вы вправе оспорить его в суде в течение 3 лет.

Документы и доказательства

  • Запросите у нотариуса справку о совершённом нотариальном действии с указанием реестрового номера и даты удостоверения.
  • Потребуйте выдать экземпляр договора с корректной удостоверительной надписью: подпись и печать нотариуса.
  • Проверьте факт удостоверения через ЕИС нотариата по реестровому номеру из вашего экземпляра.
  • Получите выписку из ЕГРН о зарегистрированном переходе права собственности на недвижимость.
  • Сверьте реестровый номер в вашем экземпляре с данными ЕИС — совпадение подтверждает удостоверение.
  • Сохраняйте все документы: договор, справку нотариуса, выписку из ЕГРН — они подтвердят действительность сделки.

  • Сроки и риски

    • Отсутствие подписи и печати нотариуса на вашем экземпляре — технический дефект, если запись в реестре ЕИС подтверждает удостоверение.
    • Запросите у нотариуса справку о совершённом нотариальном действии и выдачу экземпляра с корректной удостоверительной надписью.
    • Если удостоверения не было вовсе, договор ничтожен — вы вправе требовать признания его недействительным.
    • Если удостоверение было, но вторая сторона уклоняется от госрегистрации, суд может вынести решение о регистрации сделки.
    • Факт регистрации перехода права в Росреестре — дополнительное подтверждение действительности нотариального удостоверения.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оспорить договор только из-за отсутствия подписи и печати нотариуса на вашем экземпляре — это технический дефект, а не основание для недействительности.
    • Не игнорируйте запись «зарегистрировано в реестре» — это указание на реестровый номер нотариального действия, подтверждающее факт удостоверения.
    • Не утверждайте, что сделка ничтожна, если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре — это подтверждает, что удостоверение было.
    • Не пропускайте срок исковой давности в 3 года, если решите оспаривать сделку как ничтожную — он исчисляется со дня начала исполнения договора.
    • Не требуйте признания договора недействительным, если нотариальное удостоверение фактически состоялось и внесено в реестр ЕИС.
    • Не заявляйте о ничтожности сделки, если удостоверение было, но вторая сторона уклоняется от регистрации — вместо этого требуйте регистрации через суд.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к нотариусу за выпиской из реестра — она подтвердит факт удостоверения сделки.
    • Проверьте регистрацию перехода права в Росреестре — это подтвердит действительность договора.
    • Если нотариус отказывается выдать документы или исправить оформление: Адвокат нужен, если нотариус отказывается выдать документы или исправить оформление.
    • Если возникает судебный спор о ничтожности сделки: Без юриста не обойтись при судебном споре о ничтожности сделки из-за отсутствия удостоверения.
    • Если вторая сторона оспаривает договор или уклоняется от регистрации: Привлеките адвоката, если вторая сторона оспаривает договор или уклоняется от регистрации.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиентом заключён договор пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом. Предмет договора — передача недвижимого имущества в собственность плательщика ренты под условие пожизненного содержания. В экземпляре клиента имеются подписи сторон и запись о регистрации в реестре, однако подпись и печать нотариуса на экземпляре клиента отсутствуют. Из этого следует, что договор относится к сделкам, для которых нотариальное удостоверение является обязательным элементом действительности, а спор касается не самого факта удостоверения, а полноты оформления выданного экземпляра.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательственные отношения из договора ренты и пожизненного содержания с иждивением — договор порождает длящийся комплекс обязанностей плательщика ренты по содержанию получателя, а для получателя — обязанность передать недвижимость; затронуты, поскольку действительность этих обязательств напрямую зависит от соблюдения нотариальной формы сделки.
  • Нотариальные процедурные отношения — удостоверение сделки, внесение записи в реестр нотариальных действий, оформление удостоверительной надписи, выдача экземпляров сторонам; затронуты, поскольку именно через эти процедуры подтверждается факт нотариального удостоверения и законность оформления договора.
  • Отношения по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость — договор ренты с отчуждением недвижимости подлежит государственной регистрации, а регистратор проверяет достоверность нотариально удостоверенного документа через ЕИС; затронуты, поскольку факт регистрации перехода права является дополнительным подтверждением того, что нотариальное удостоверение фактически состоялось.
  • Защитные правоотношения на случай недействительности сделки — при несоблюдении нотариальной формы договор ничтожен, что влечёт возможность применения последствий недействительности; затронуты, поскольку клиенту необходимо понимать, есть ли основания для оспаривания и какие сроки действуют.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Факт реального совершения нотариального удостоверения — если сделка внесена в реестр нотариальных действий ЕИС, договор удостоверен, независимо от дефектов оформления выданного экземпляра.
  • Наличие в экземпляре клиента записи о регистрации в реестре с регистрационным номером — такая запись является указанием на реестровый номер нотариального действия и подтверждает, что удостоверительная надпись совершалась.
  • Отсутствие подписи и печати нотариуса на экземпляре клиента — при подтверждённом факте удостоверения это технический дефект оформления, который не влечёт ничтожности договора и устраняется обращением к нотариусу.
  • Факт государственной регистрации перехода права собственности — если переход права зарегистрирован, регистратор проверял достоверность нотариального документа через ЕИС, что дополнительно подтверждает действительность удостоверения.
  • Совпадение реестрового номера в экземпляре клиента с данными ЕИС — при совпадении договор считается нотариально удостоверенным; при отсутствии записи в ЕИС сделка ничтожна по п. 3 ст. 163 ГК РФ.

Обязательность нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением — это договор ренты (передача недвижимости в собственность плательщика под пожизненное содержание), и закон прямо требует его нотариального удостоверения.

Статья 584. Форма договора ренты Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты 1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. 2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты. Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества 1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. 2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Статья 587. Обеспечение выплаты ренты 1.
— ст. 584 ГК РФ, п. 2

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением 1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). 2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа. Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением 1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. 2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
— п. 1 ст. 601 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: договор пожизненного содержания с иждивением относится к сделкам с недвижимостью под выплату ренты, поэтому он обязательно должен быть нотариально удостоверен, а кроме того — пройти государственную регистрацию (переход права собственности). Нотариальное удостоверение здесь не формальность, а элемент действительности сделки.

  1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
    — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Итог по вопросу о форме: недоставление нотариального удостоверения, будь оно действительно совершено или нет, — критично. Если удостоверения не было вовсе и сделка не внесена в реестр нотариальных действий, договор ничтожен (главное последствие по п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому ключевое — установить факт реального совершения нотариального действия, о чём ниже.

Что означает подпись/печать нотариуса и запись «зарегистрировано в реестре» на договоре

Нотариальное удостоверение в буквальном смысле выражается в том, что сделка подписывается сторонами в присутствии нотариуса, а нотариус совершает на документе удостоверительную надпись по установленной форме.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1, п. 2, пп. 1

Статья 51. Формы реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей Формы реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах и порядок их оформления устанавливаются федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. (В редакции федеральных законов от 29.12.2014 № 457-ФЗ; от 29.12.2015 № 391-ФЗ)
— ст. 51 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1

Нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников. Нотариально удостоверенные односторонние сделки, а также нотариальные свидетельства выдаются в одном экземпляре. Нотариусы при совершении нотариального действия оставляют в делах нотариальной конторы один экземпляр нотариально удостоверенных завещаний, договоров, нотариальных свидетельств и исполнительных надписей. По усмотрению нотариуса может быть оставлен в делах нотариальной конторы один экземпляр других нотариально удостоверяемых сделок. Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.07.2019 № 226-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 44 1 . Количество экземпляров нотариально удостоверяемых документов Нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников. Нотариально удостоверенные односторонние сделки, а также нотариальные свидетельства выдаются в одном экземпляре. Нотариусы при совершении нотариального действия оставляют в делах нотариальной конторы один экземпляр нотариально удостоверенных завещаний, договоров, нотариальных свидетельств и исполнительных надписей. По усмотрению нотариуса может быть оставлен в делах нотариальной конторы один экземпляр других нотариально удостоверяемых сделок. Часть.
— ст. 44.1 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1, п. 2, пп. 1

Разбор для вашего случая: подписи сторон в договоре — это подписи участников сделки, совершённые в присутствии нотариуса (ст. 44 Основ). Удостоверительная надпись нотариуса — заключительная часть нотариального действия: она содержит указание на место и дату удостоверения, регистрационный номер в реестре нотариальных действий, подпись и печать нотариуса. Её форма устанавливается Минюстом совместно с Федеральной нотариальной палатой (ст. 51 Основ). Экземпляр договора выдаётся каждому участнику (ст. 44.1 Основ) — удостоверительная надпись проставляется нотариусом на каждом выдаваемом экземпляре.

Запись «зарегистрировано в реестре» с номером — это и есть подтверждение того, что договор нотариально удостоверен: каждый нотариальный акт вносится нотариусом в реестр нотариальных действий ЕИС, и именно на этот реестровый (регистрационный) номер ссылается удостоверительная надпись. То есть эта фраза в конце вашего экземпляра — не случайное слово, а указание на то, что сделка зарегистрирована в реестре нотариальных действий (ЕИС нотариата).

Вывод по вопросу о реквизитах: наличие в вашем экземпляре записи о регистрации в реестре с регистрационным номером — признак того, что удостоверительная надпись на договоре была совершена. Если при этом подпись и печать нотариуса на вашем экземпляре не проставлены из-за технической ошибки оформления — это нарушение порядка оформления документа, но само по себе не делает сделку ничтожной, если действие фактически было совершено и внесено в реестр (см. проверку через ЕИС ниже).

Как установить факт нотариального удостоверения и независимо ли это от внешнего вида вашего экземпляра

Факт нотариального удостоверения сделки объективно фиксируется в единой информационной системе нотариата (ЕИС), и государственный регистратор прав при регистрации перехода права проверяет достоверность нотариально удостоверенного документа именно через эту систему.

Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 2 ст. 59 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Разбор: если ваш договор действительно удостоверен нотариусом, его реестровый номер есть в реестре нотариальных действий ЕИС, и Росреестр при регистрации прав проверяет (и обязан был проверить) достоверность документа именно там. Поэтому:

  • если сделка внесена в реестр нотариальных действий (номер в реестре совпадает, переход права зарегистрирован) — договор действителен, а отсутствие подписи/печати нотариуса в вашем экземпляре — лишь дефект оформления, устранимый обращением к нотариусу за исправленным экземпляром;
  • если же запись о регистрации в реестре сделана формально, а сделка в реестр нотариальных действий вообще не вносилась и нотариальное удостоверение не совершалось — договор ренты, совершённый без нотариального удостоверения, ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК, ст. 584 ГК), и его можно признать недействительным в суде.

Чтобы убедиться, вы вправе обратиться к удостоверившему нотариусу за выпиской/справкой о совершённом нотариальном действии и его реестровом номере, а также заверить факт регистрации через сервисы проверки на сайте Федеральной нотариальной палаты (ЕИС нотариата).

Вывод: сам по себе ваш экземпляр без подписи и печати нотариуса, но содержащий запись о регистрации в реестре, у подавляющего большинства случаев не означает недействительности договора — реестр нотариальных действий и проверка через ЕИС являются достоверным подтверждением удостоверения. Законность сделки в вашей ситуации, судя по описанию («зарегистрировано в реестре» в конце), скорее всего, соблюдена; озаботиться стоит лишь получением экземпляра с корректной удостоверительной надписью.

Сроки оспаривания и судьба сделки, если удостоверения не было вовсе

Если в итоге выяснится, что нотариальное удостоверение договора не совершалось (сделка не внесена в реестр нотариальных действий), договор ренты ничтожен (ст. 584 и п. 3 ст. 163 ГК РФ). Для такой ситуации важен срок для защиты права.

составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Для вашего случая: если потребуется в судебном порядке добиваться признания договора недействительным и применения последствий недействительности (возврата недвижимости), срок исковой давности составляет три года и течёт со дня, когда началось исполнение договора (фактическая передача недвижимости и начало содержания). Поскольку договор пожизненного содержания исполняется длительно, момент начала исполнения — это передача имущества плательщику ренты, а не длящееся оказание содержания.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 165 ГК РФ

Разбор: эта норма даёт «страховку» на обратный случай — если договор нотариально удостоверен (надлежащая форма соблюдена), но не зарегистрирован в ЕГРН из-за уклонения второй стороны, суд по требованию заинтересованной стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. Это подчёркивает: нотариальное удостоверение — главный конститутивный элемент формы договора ренты, а государственная регистрация решаема через суд, если удостоверение было.

Вывод по срокам: трёхгодичный срок давности по оспариванию ничтожной сделки, исчисляемый от начала её исполнения, — общий ориентир защиты ваших прав, если договор признается ничтожным. При этом, как установлено выше, сама по себе запись «зарегистрировано в реестре» на экземпляре — признак того, что удостоверение было, то есть ничтожности, скорее всего, нет.

Доказательства удостоверения, альтернативы и порядок действий

Объективным подтверждением факта нотариального удостоверения служат не реквизиты вашего бумажного экземпляра, а данные реестра нотариальных действий ЕИС, проверяемые регистрирующим органом.

Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 2 ст. 59 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Разбор: поскольку Росреестр при регистрации прав обязан проверять достоверность нотариально удостоверенного документа через ЕИС нотариата, наличие зарегистрированного перехода права собственности на предмет ренты — сильное доказательство того, что сделка действительно удостоверена нотариусом. Дополнительно вы вправе получить у нотариуса справку о совершённом нотариальном действии с указанием реестрового номера.

Если же нотариус откажется выдать исправленный экземпляр или справку, вы вправе обжаловать совершённое нотариальное действие (или отказ в его совершении) в порядке особого производства по гл. 37 ГПК РФ, а равно обратиться в нотариальную палату субъекта с жалобой на действия нотариуса. Для вас главное — не вид экземпляра, а наличие записи в реестре нотариальных действий.

Вывод по вопросу в целом: договор законен. Для договора пожизненного содержания с иждивением обязательны как нотариальное удостоверение, так и (для недвижимости) последующая государственная регистрация. Наличие в вашем экземпляре записи «зарегистрировано в реестре» с номером — это прямое указание на реестр нотариальных действий ЕИС, то есть на то, что удостоверение было совершено, даже если подпись и печать нотариуса в вашем конкретном экземпляре не проставлены. Отсутствие этих реквизитов в одном экземпляре — устранимый дефект оформления, а не основание недействительности: факт удостоверения при необходимости подтверждается через ЕИС нотариата и справкой нотариуса. Обратитесь к удостоверившему нотариусу за экземпляром с корректной удостоверительной надписью.

Да, подпись и печать нотариуса на договоре обязательны, но их отсутствие на вашем экземпляре при наличии записи «зарегистрировано в реестре» с номером может быть техническим дефектом оформления, а не основанием для недействительности сделки — главное, чтобы нотариальное действие было фактически совершено и внесено в реестр нотариальных действий ЕИС.

Договор пожизненного содержания с иждивением в силу ст. 584 ГК РФ и п. 1 ст. 601 ГК РФ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Однако в вашем случае ключевой вопрос — было ли удостоверение фактически совершено.

Что означает запись «зарегистрировано в реестре». Это указание на регистрацию нотариального действия в реестре нотариальных действий ЕИС (единой информационной системе нотариата). Эта запись с регистрационным номером является указанием на реестровый номер, однако факт удостоверения должен проверяться через ЕИС. Согласно ст. 51 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1, формы реестров и удостоверительных надписей устанавливаются Минюстом совместно с Федеральной нотариальной палатой, а удостоверительная надпись включает место, дату, регистрационный номер, подпись и печать нотариуса.

Обязательны ли подпись и печать нотариуса. Да, удостоверительная надпись нотариуса с его подписью и печатью — обязательный реквизит нотариально удостоверенного договора. Согласно ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1, документы подписываются сторонами в присутствии нотариуса, после чего нотариус совершает удостоверительную надпись. По ст. 44.1 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1, каждому участнику выдаётся экземпляр договора, и удостоверительная надпись должна быть на каждом экземпляре.

Законен ли договор, если на вашем экземпляре нет подписи нотариуса. Отсутствие подписи и печати на вашем бумажном экземпляре может быть дефектом оформления, однако вопрос о действительности сделки зависит от подтверждения факта удостоверения через ЕИС. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется через ЕИС нотариата (ч. 2 ст. 59 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ), и Росреестр при регистрации перехода права обязан был провести такую проверку. Если переход права зарегистрирован — это дополнительное подтверждение того, что удостоверение было.

Если удостоверения не было вовсе. В этом случае договор ничтожен (ст. 584 ГК РФ, п. 3 ст. 163 ГК РФ), и вы вправе требовать признания его недействительным и применения последствий недействительности. Срок исковой давности по такому требованию — 3 года со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Если же удостоверение было, но вторая сторона уклоняется от государственной регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ), срок давности по такому требованию — 1 год.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к нотариусу, удостоверившему договор. Запросите справку или выписку о совершённом нотариальном действии с указанием реестрового номера и даты удостоверения. Одновременно потребуйте выдать вам экземпляр договора с корректно оформленной удостоверительной надписью (подпись и печать нотариуса). Нотариус обязан хранить один экземпляр договора в делах нотариальной конторы (ст. 44.1 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1).

  2. Проверьте факт удостоверения через ЕИС нотариата. Воспользуйтесь публичными сервисами проверки на сайте Федеральной нотариальной палаты (реестр нотариальных действий) по реестровому номеру, указанному в вашем экземпляре. Это подтвердит, что сделка действительно зарегистрирована в реестре.

  3. Проверьте государственную регистрацию перехода права. Убедитесь, что переход права собственности на недвижимость по договору зарегистрирован в Росреестре. Если регистрация не проведена, а нотариальное удостоверение было — вы вправе обратиться в суд с требованием о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ), срок — 1 год.

  4. Если нотариус отказывается подтвердить удостоверение или выдать исправленный экземпляр — подайте жалобу в нотариальную палату субъекта РФ, а при необходимости — исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости или месту жительства ответчика.

  5. Если выяснится, что удостоверения не было вовсе (сделка отсутствует в реестре нотариальных действий ЕИС) — обращайтесь в суд с иском о признании договора ничтожным и применении последствий недействительности (п. 3 ст. 163 ГК РФ, ст. 584 ГК РФ). Срок исковой давности — 3 года со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).