Умерли тётя и дядя, квартира принадлежит муниципалитету по ЕГРН — как выяснить причину и восстановить права наследства?

Причины записи в ЕГРН: две принципиально разные ситуации

Запись о праве муниципалитета на квартиру умерших тёти и дяди может означать два противоположных сценария, и от того, какой из них имел место, зависит вся стратегия.

Ветка A — квартира никогда не была приватизирована, осталась муниципальной по договору социального найма. В этом случае квартира вообще не была собственностью тёти и дяди на день смерти, в наследственную массу она как вещь не входит, и муниципалитет — не «выморочный наследник», а изначальный собственник, у которого были наниматели (тётя и дядя).

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя
— ст. 1112 ГК РФ (ч. 1)

Право собственности при приватизации возникает только с момента государственной регистрации, а не с момента подписания договора или выражения намерения:

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ч. 3 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Следовательно, если приватизация не была доведена до государственной регистрации при жизни тёти и дяди, право собственности у них не возникло вовсе, и квартира в наследственную массу как объект недвижимости не входит.

Ветка B — квартира была приватизирована, право зарегистрировано на тётю/дядю, но после их смерти перешла муниципалитету как выморочное имущество (за отсутствием наследников либо непринятием наследства). Такая передача прямо предусмотрена законом:

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
— п. 2 ст. 1151 ГК РФ

В этом случае муниципалитет выступает выморочным наследником по закону, и для его права собственности принятие наследства не требуется:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Вывод по развилке: решающее значение имеет основание регистрации, указанное в выписке ЕГРН. Если в выписке основанием указано постановление администрации о принятии жилого помещения как выморочного имущества умерших граждан — имеет место ветка B, и квартира была (должна была быть) собственностью тёти и дяди. Если основание — это акт о закреплении жилого помещения в муниципальной собственности как социального жилья (найма) — скорее всего, приватизация не состоялась (ветка A). Это два противоположных пути защиты, и точное содержание постановления из выписки — первый шаг, без которого нельзя выбрать исковую стратегию.

Правовое положение клиента: наследует ли клиент по праву представления

Клиент — племянник/племянница тёти и дяди, то есть ребёнок их родного брата/сестры. По закону племянники наследуют по праву представления:

Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя; в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
— п. 2 ст. 1143 ГК РФ

Здесь важно точно определить очередь и роль клиента. Тётя и дядя для клиента — братья и сёстры его родителя. Наследование племянником после тёти/дяди по праву представления возможно только в одном случае: если родной брат/сестра тёти и дяди (то есть родитель самого клиента) умер раньше или одновременно с ними. Тогда доля умершего родителя клиента переходит к клиенту по правилам ст. 1146 ГК РФ.

Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— п. 1 ст. 1143 ГК РФ

Иными словами:

• если родитель клиента жив — после тёти и дяди по второй очереди наследует именно он (как брат/сестра наследодателей), а он уже сам решит судьбу квартиры; клиент сам права наследования после тёти/дяди не имеет;
• если родитель клиента умер до смерти тёти и дяди — клиент наследует его долю по праву представления (ст. 1143 п. 2, ст. 1146 ГК РФ).

Важно: даже в ветке A (приватизация не состоялась) право наследования на саму квартиру у клиента не возникает, поскольку собственности не было — но у наследников появляется право требовать включения жилого помещения в наследственную массу, если наследодатель при жизни подал заявление о приватизации (см. следующий блок).

Вывод: клиент вправе претендовать на квартиру только при условии, что его родитель (родной брат/сестра тёти и дяди) умер до или одновременно с ними. Это решающий факт, который нужно установить в первую очередь (свидетельство о смерти родителя, записи ЗАГС). Если родитель жив — вести наследственное дело должен он, а клиент наследует уже после родителя.

Ветка A: восстановление в наследстве права требовать приватизации

Если приватизация не была завершена регистрацией при жизни тёти и дяди, восстановить справедливость наследник может, но только при строго доказанном факте обращения наследодателя с заявлением о приватизации. Позиция Верховного Суда РФ прямо это ограничивает:

Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (до государственной регистрации права собственности). Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2017 (утв. 16.02.2017)

То есть одного лишь «желания» приватизировать, оформления доверенностей, заказа технического паспорта, устных разговоров с родственниками — недостаточно. Требуется доказанный факт подачи при жизни тётей/дядей лично или через представителя заявления о приватизации с полным комплектом документов в уполномоченный орган (администрацию), и что заявление не было отозвано.

При таком доказанном факте применяется механизм судебного включения имущества в наследственную массу:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Вывод (ветка A): если приватизация начата (подано заявление), но не завершена регистрацией, клиент (или его родитель как наследник) вправе обратиться в суд с требованием о включении квартиры в состав наследства и о признании права собственности в порядке наследования. Если же заявления о приватизации при жизни не подавалось — квартира остаётся муниципальной, и наследственных прав на неё у клиента нет; тогда восстанавливать нечего, и «справедливость» в смысле получения квартиры в собственность недостижима законным путём.

Ветка B: восстановление срока принятия наследства, если имущество выморочное

Если квартира была приватизирована и зарегистрирована на тётю/дядю, а затем перешла муниципалитету как выморочное имущество (ветка B), путь восстановления прав — восстановление срока принятия наследства в судебном порядке.

Общий срок принятия наследства — шесть месяцев:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Если клиент (или его родитель) пропустил этот срок, суд может его восстановить при двух условиях: наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил срок по уважительным причинам, и обратился в суд в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. 2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

При успешном восстановлении срока суд признаёт наследника принявшим наследство, определяет доли наследников и при необходимости защищает право нового наследника на получение причитающейся доли. Это основание для оспаривания записи ЕГРН о праве муниципалитета и последующего признания права собственности в порядке наследования.

Вывод (ветка B): для восстановления прав клиенту необходимо подать в суд иск о восстановлении срока принятия наследства, признании права собственности в порядке наследования и о признании недействительной (погашении) записи о праве муниципалитета в ЕГРН. Ключевое для суда — доказать уважительность причины пропуска шестимесячного срока (например, незнание о смерти и о том, что квартира перешла муниципалитету) и обратиться в суд в течение шести месяцев с момента, как причины пропуска отпали. Поэтому медлить нельзя: как только клиент узнал о записи за муниципалитетом, у него начинается отсчёт шестимесячного срока на обращение в суд.

Что делать и как выяснить ситуацию: практический алгоритм

Чтобы определить, какая ветка (A или B) применима и кто из родственников имеет право наследования, необходимо установить следующие обстоятельства.

1. Получить полную выписку из ЕГРН об объекте с указанием полного текста основания регистрации права муниципалитета (какое именно постановление администрации указано), а также — что важно — архивные сведения о том, регистрировалось ли когда-либо право собственности на тётю и дядю (выписку о переходе прав / архивную выписку). Если в истории ЕГРН есть запись о регистрации права за тётей/дядей, а затем за муниципалитетом — это ветка B.

2. Установить, жив ли родитель клиента (родной брат/сестра тёти и дяди). От этого зависит, кто вообще наследник (см. блок о праве по представлению).

3. Проверить, были ли у тёти и дяди наследники первой очереди (дети, супруг, родители) и завещание — это определит, было ли имущество вообще выморочным или у муниципалитета не было права на его получение (оспоримая запись).

4. Выяснить, подавалось ли при жизни заявление о приватизации — запросить в администрации/архиве копии заявлений и материалов приватизационного дела.

Если обе ветки применимы неоднозначно и наследственном деле не заведено, оптимальный первый шаг — обращение к нотариусу по месту открытия наследства (последнее место жительства тёти и дяди, где находится квартира) с заявлением о принятии наследства и/или выдаче справки о том, заведено ли наследственное дело и кто в нём участвует. Наследственное дело и сведения ЕГРН — первичные документы, по которым определяются и круг наследников, и основание записи за муниципалитетом.

Вывод: универсальный первый шаг един для обеих веток — установить фактическую картину через нотариуса по месту открытия наследства и полную выписку ЕГРН с историей переходов прав. Только после этого выбирается конкретный иск: о включении имущества в наследственную массу (ветка A, при доказанном заявлении о приватизации) либо о восстановлении срока принятия наследства со признанием права собственности и оспариванием записи за муниципалитетом (ветка B). Срок на обращение в суд по ветке B — шесть месяцев с момента, когда отпали причины пропуска срока принятия наследства, поэтому затягивать нельзя.

Уважительность причины пропуска срока: критерии

Требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство удовлетворяются судом только при доказанности совокупности обстоятельств, среди которых ключевое — что наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил срок по иным уважительным причинам:

требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. 17.07.2019)

Применительно к вашей ситуации это означает: факт того, что вы не знали о смерти тёти и дяди (или не знали, что квартира зарегистрирована за муниципалитетом и перешла как выморочное имущество), и что вы — при этом пришлись наследником и проживали в другом городе, может быть признан уважительной причиной пропуска срока. Критично соблюсти шестимесячный срок на обращение в суд с момента, когда вы узнали о записи в ЕГРН (то есть когда отпала причина пропуска) — это прямое требование ст. 1155 ГК РФ (c5).

Вывод: чем раньше после получения выписки ЕГРН и выяснения обстоятельств вы обратитесь в суд с требованием о восстановлении срока, тем выше шансы. Промедление свыше шести месяцев после того, как вы узнали о нарушении права, практически лишает возможности восстановить срок принятия наследства, и квартира останется за муниципалитетом.