Может ли жена собственника доли воспользоваться преимущественным правом покупки вместо мужа, если он отказывается?

Принадлежит ли жене сособственника преимущественное право покупки доли и переходит ли оно к ней при отказе мужа

Преимущественное право покупки по п. 1 ст. 250 ГК РФ принадлежит строго ограниченному кругу лиц — «остальным участникам долевой собственности». Вы, как жена сособственника, участником долевой собственности на эту квартиру не являетесь, поэтому самостоятельного преимущественного права покупки доли сестры у вас нет.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Из этого следует, что вы не можете «в официальном порядке» претендовать на покупку доли как обладатель преимущественного права: данное право закон связывает с фигурой участника долевой собственности (вашего мужа), а не с его супругой.

Более того, п. 4 ст. 250 ГК РФ прямо запрещает передачу этого права. Даже если муж откажется от покупки, он не вправе «уступить» вам преимущественное право — ни в пользу вас, ни в пользу кого-либо ещё:

1. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 4 ст. 250 ГК РФ

Вывод: Вы, как жена сособственника, не обладаете и не можете приобрести преимущественное право покупки доли сестры своего мужа — оно принадлежит исключительно вашему мужу как участнику долевой собственности, а уступка такого права законом прямо запрещена. Напрямую купить эту долю «в обход» мужа, опираясь на его право, вы не можете.

Законные способы, которыми жена может фактически приобрести долю

Несмотря на невозможность напрямую «унаследовать» преимущественное право, есть несколько законных путей, через которые жена может стать владелицей доли (полностью или совместно с мужем):

(1) Муж реализует своё преимущественное право и покупает долю, а жена финансирует/оформляет. Сделка по отчуждению доли постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 (с исключениями, к вашей ситуации неприменимыми):

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Если муж покупает долю у сестры с использованием преимущественного права (иначе сестра вправе продать её любому лицу), купленная в браке доля по общему правилу становится совместной собственностью супругов — независимо от того, на имя кого из супругов она оформлена и кем внесены деньги (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ). То есть даже если оплачиваете вы, юридически доля будет общим имуществом, а не только вашей собственностью:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Из этого правила есть два исключения, важные для вас:

• если деньги, которыми оплачивается доля, являются вашим личным имуществом (приобретены до брака, получены в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам), то по п. 1 ст. 36 СК РФ такая доля признаётся вашим личным имуществом, а не общим:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

(2) Брачный договор (ст. 42 СК РФ). Супруги вправе прямо установить режим собственности на конкретное имущество, в том числе будущее (долю, которую муж купит у сестры). При этом Вы можете закрепить, что купленная доля становится вашей (или вашей и мужа в определённых долях) собственностью.

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

(3) Действия от имени мужа по доверенности. Если муж готов покупать, но не может/не хочет лично участвовать в оформлении, Вы можете действовать от его имени по доверенности (п. 1 ст. 185 ГК РФ) — но покупателем в этом случае юридически выступает муж, а не вы:

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Вывод: Прямо купить долю в роли обладателя преимущественного права вы не можете, но можете законно достичь цели. Надёжные пути: (а) муж реализует преимущественное право и покупает долю, а вы оплачиваете её личными средствами — тогда на основании п. 1 ст. 36 СК РФ (при доказанности личного происхождения средств) доля будет вашей; (б) оформить брачный договор, закрепляющий, что купленная доля принадлежит вам; (в) муж выдаёт вам доверенность на совершение сделки от его имени. Все три варианта требуют согласия мужа участвовать в сделке как покупателя (кроме варианта с брачным договором на совместные деньги).

Что произойдёт, если сестра продаст долю, а муж откажется покупать; кто может оспорить сделку

Если муж письменно откажется от покупки или не купит долю в течение месяца со дня письменного извещения, сестра вправе продать свою долю любому постороннему лицу — законодатель не обязывает её продавать именно вам, а вы не можете принудить ни сестру продать долю вам, ни мужа купить её. Это прямо следует из п. 2 ст. 250 ГК РФ:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Напротив, из п. 1 ст. 250 ГК РФ следует, что при отказе или бездействии единственного участника долевой собственности (вашего мужа) другого участника, обладающего преимущественным правом, не остаётся, а вы этим правом не обладаете и уступить его вам муж не может (п. 4 ст. 250 ГК РФ). То есть у сестры возникнет законная возможность продать долю любому постороннему лицу, а у вас — отсутствие какого-либо преимущества перед этим лицом.

Если же сестра продаст долю третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки (например, без извещения мужа или в течение месяца до истечения срока), право требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя принадлежит «любому другому участнику долевой собственности» — то есть вашему мужу, а не вам как его супруге (п. 3 ст. 250 ГК РФ):

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Срок такого иска — 3 месяца, причём этот срок исчисляется установленным Пленумом Верховного Суда РФ способом, и пропуск его влечёт отказ в удовлетворении иска:

при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат
— п. 14 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Подать этот иск может только ваш муж (как участник долевой собственности), а не вы лично. Вы не являетесь стороной этого правоотношения, поэтому самостоятельного права оспаривать продажу доли, переданной третьему лицу, у вас нет — если только вы не стали покупателем на условиях, описанных в предыдущем блоке.

Вывод: При отказе мужа от покупки сестра вправе свободно продать свою долю любому постороннему лицу (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ), а вы не можете ни принудить её продать долю именно вам, ни самостоятельно оспорить сделку с третьим лицом. Если продажа совершена с нарушением преимущественного права (п. 3 ст. 250 ГК РФ), иск о переводе прав и обязанностей покупателя вправе подать только ваш муж — в течение 3 месяцев (п. 14 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Единственные законные способы для вас приобрести долю — через мужа: его покупка по преимущественному праву либо его покупка с последующей передачей доли вам по брачному договору или на ваши личные средства.