Продажа дачного участка после смерти супруга без выделения наследственных долей: риски и порядок сделки

Правовой статус участка после смерти супруга и круг наследников

Участок, купленный в браке, является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого из них оформлен. После смерти мужа супруга не становится единоличным собственником: ей принадлежит её супружеская доля (1/2), а доля умершего входит в наследственную массу и делится между наследниками.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом. Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором. (Дополнение частью - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Статья 1151. Наследование выморочного имущества 1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение;
— ст. 1150 ГК РФ, п. 5

Это означает для вашей ситуации: у пережившей супруги есть её супружеская доля, а половина участка (доля умершего мужа) образует наследство.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— п. 4 ст. 256 ГК РФ

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Следовательно, после смерти супруга (2019) участок оказался в долевой собственности: 1/2 — пережившая супруга (супружеская доля), а оставшаяся 1/2 (доля умершего) — наследственная масса, которая по закону распределяется между наследниками первой очереди. В круг наследников первой очереди входят супруга (пережившая), а также дочь и мать (родители) умершего. То есть мнение наследников о том, что супруга — «единоличный собственник», юридически неверно, но они могли бы унаследовать лишь долю самого умершего, а не весь участок.

Итоговые доли при наследовании по закону: супруга — 1/2 (супружеская) + 1/6 наследственной доли (треть от 1/2) = 2/3; дочь — 1/6; мать — 1/6. Это ключевая юридическая развилка, к которой надо прийти через оформление наследства.

Не утратили ли мать и дочь право на наследство, пропустив шестимесячный срок

Формально наследство могло быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК), и этот срок давно истёк (смерть в 2019 году). Однако это НЕ означает автоматической утраты права, и здесь есть три ветки, которые надо развести.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. 2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Ветка А. Фактическое принятие наследства. Если мать и/или дочь пользовались участком, несли расходы на его содержание, фактически вступили во владение — они считаются принявшими наследство со дня его открытия (п. 2 ст. 1153, п. 4 ст. 1152 ГК), и их доли существуют независимо от пропуска срока и отсутствия регистрации.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ) Статья 1154. Срок принятия наследства 1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Для ситуации: если участок используется семьёй (мать/дочь приезжали, платили за содержание), это может быть квалифицировано как фактическое принятие наследства этими лицами. Тогда их доли (по 1/6) юридически возникли — и без их участия и без выделения долей продать весь участок нельзя.

Ветка Б. Восстановление срока. Если наследники пропустили срок без фактического принятия, они вправе обратиться в суд о восстановлении срока принятия наследства (ст. 1155), если не знали об открытии наследства или пропустили по уважительным причинам и обратились в течение 6 месяцев после того, как причины отпали.

Ветка В. Приращение долей. Если наследники (мать, дочь) не примут наследство и не откажутся от него в чью-либо пользу, их доли приращиваются к остальным наследникам по закону (ст. 1161 ГК). Для вашей ситуации это означает: если мать и дочь официально не вступают и не принимают наследство, их доли переходят к пережившей супруге как другому наследнику первой очереди пропорционально.

Практический вывод: «не отказ» от наследства не делает супругу единоличным собственником автоматически — необходимо фиксирование позиции наследников (принятие, отказ, либо оформление приращения доли). Пока это не оформлено, титул супруги на весь участок юридически спорен.

Может ли нотариус удостоверить продажу всего участка одной супругой

Нет. Продажа всего участка (объекта, находящегося в долевой собственности с наследниками) одним лишь зарегистрированным собственником невозможна без выделения долей наследников. Распоряжение общим долевым имуществом возможно только по соглашению всех участников, а продажа собственной доли подчинена преимущественному праву покупки остальных.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Пока участок юридически находится в долевой собственности (доли наследников не формализованы), супруга могла бы распорядиться только своей долей (2/3 при наследовании ею, либо 1/2 супружеской), но не всем объектом целиком. Продажа «целиком» без участия наследников — сделка с нарушением требований закона о согласии всех участников долевой собственности.

Что делает нотариус при удостоверении: ст. 55 Основ обязывает его проверить принадлежность имущества отчуждающему лицу и отсутствие обстоятельств, препятствующих сделке. По данным ЕГРН участок формально зарегистрирован на супругу, и строго по реестру нотариус может считать её единственным титульным собственником. Однако знание о нажитой в браке недвижимости и о смерти супруга является «обстоятельством, препятствующим» удостоверению сделки по всему участку — добросовестный нотариус должен отказаться либо потребовать документального разрешения наследственной ситуации.

нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров. После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор, указанный в части второй настоящей статьи, подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариусом не предоставляются.
— ст. 55 Основ законодательства о нотариате
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1

Вывод: нотариус НЕ вправе удостоверить куплю-продажу всего участка только от имени супруги, пока не оформлены супружеская доля и наследственные права матери и дочери (либо не оформлено приращение их долей). Иначе сделка технически может быть зарегистрирована, но будет оспоримой/ничтожной в части долей наследников (ст. 246, 168 ГК), а для покупателя возникнет риск виндикации.

Может ли нотариус проверить отсутствие других наследников (детей) умершего

Нотариус не имеет базы, содержащей исчерпывающие сведения о всех детях человека, поэтому гарантированного ответа «других наследников нет» он дать не может. В его распоряжении — механизмы выявления наследников, о которых ему сообщено либо которых он может вызвать публично.

Нотариус, получивший сообщение об открывшемся наследстве, обязан известить об этом тех наследников, место жительства или работы которых ему известно. Нотариус может также произвести вызов наследников путем помещения публичного извещения или сообщения об этом в средствах массовой информации.
— ст. 61 Основ законодательства о нотариате

Это означает: при заведении наследственного дела нотариус извещает лишь тех наследников, место жительства или работы которых ему известно (то есть о которых заявители сообщили), и может сделать публичный вызов через СМИ. Записей обо всех возможных детях умершего (в том числе от других отношений, если отцовство не регистрировалось) в едином реестре, доступном нотариусу, закон не предусматривает.

Что касается выдачи свидетельства о праве на наследство — она возможна только при наличии достоверных данных о том, что иных наследников нет:

свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками 1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.
— п. 2 ст. 1163 ГК РФ

Это означает, что для выдачи свидетельства нотариусу достаточно «достоверных данных» об отсутствии иных наследников (например, сведений из наследственного дела и заявлений), но это не тождественно гарантированному установлению отсутствия всех детей умершего. Неизвестный наследник, выявленный позднее, вправе в судебном порядке восстановить права (ст. 1155 ГК), что и создаёт ваш риск «появления других наследников».

Вывод: нотариус обязан известить известных наследников и может сделать публичный вызов (ст. 61 Основ), а свидетельство выдаётся при «достоверных данных» об отсутствии иных наследников (п. 2 ст. 1163 ГК), — однако гарантированно «проверить», что других детей у умершего нет, нотариус юридически не может. Риск появления ранее неизвестных наследников сохраняется даже после оформления наследства.

Риски покупателя и денежные последствия при продаже до оформления наследства

Если участок всё же будет продан «целиком» одной супругой без оформления долей других наследников, возникает двойной юридический риск: недействительность сделки в части долей наследников и возможность истребования имущества у покупателя.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Это означает: сделка по продаже всего участка до выделения долей наследников нарушает их права и интересы как третьих лиц и потому может быть признана ничтожной (ст. 168 ГК РФ п. 2). Последствия — двусторонняя реституция (возврат участка продавцу, возврат денег покупателю) по ст. 167 ГК.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Отдельный риск — виндикация: если у супруги недостаточно права распоряжаться всей долей наследников, покупатель, даже будучи добросовестным, может быть лишён участка (имущество «выбыло из владения наследников помимо их воли»), и тогда его защита — только возврат уплаченных денег от продавца, а не сохранение собственности. Для дачного (нежилого) участка п. 4 ст. 302 (трёхгодичный барьер для жилья) неприменим.

Денежное последствие для сторон: даже если сделка технически совершена, покупатель рискует потерять и участок, и вынужденно судиться за возврат денег, а наследники вправе истребовать свои доли. Поэтому продажа «как есть» по сути продаёт риск, а не чистый титул.

Вывод: безопасная продажа возможна ТОЛЬКО после юридического оформления титула: 1) оформление супружеской доли пережившей супруги (ст. 75 Основ, ст. 1150 ГК); 2) оформление наследственных прав матери и дочери (либо их отказ/приращение долей к супруге); 3) регистрация долей в ЕГРН; 4) затем продажа всего участка всеми сособственниками вместе либо супругой после выкупа/получения долей. Только такой порядок исключает оспаривание и виндикацию.

Денежные последствия недействительной сделки для покупателя и продавца

Если сделка по продаже всего участка до оформления наследства будет признана недействительной (ничтожной, ст. 168 ГК), наступают последствия реституции — возврат всего полученного по сделке.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1-2 ст. 167 ГК РФ

Для ситуации: если наследники оспорят продажу и суд признает сделку ничтожной, покупатель обязан вернуть участок супруге (продавцу), а продавец — вернуть покупателю уплаченную цену. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость. Покупатель, знавший или обязанный знать о незаконности продажи (например, видевший свидетельство о смерти и понимавший, что участок нажит в браке), не считается добросовестным и не может ссылаться на сохранение своего титула.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Дополнительный риск виндикации: если участок «выбыл из владения наследников помимо их воли» (наследники им не распоряжались и не знали о продаже), наследники вправе истребовать свои доли у покупателя даже как у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК). Тогда защита покупателя — только взыскание уплаченной цены с продавца, а не сохранение права на участок.

Вывод: продажа «как есть», без оформления наследства, перекладывает на покупателя риск потери и участка, и денег (при последующем оспаривании), одновременно создавая для продавца риск возврата цены и судебных издержек. Денежно безопасный путь — только легализация титула до сделки (доли/супружеская доля/приращение).