Какие документы нужны для дарения доли, полученной по приватизации: нужен ли договор купли-продажи на долю?

Обязательность нотариальной формы и какие документы принести нотариусу

Дарение вашей 1/3 доли брату — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, поэтому она подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Норма прямо называет в числе исключений только продажу всех долей по одной сделке, сделки с ПИФ, земельными долями и т.п. — ваше дарение одной доли одним из трёх сособственников под исключения не подпадает, значит удостоверение у нотариуса обязательно. Это подтверждает и самостоятельная норма о форме дарения недвижимости:

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— ст. 574 ГК РФ

Таким образом, договор дарения доли между вами и братом совершается только в нотариальной форме; без неё сделка ничтожна.

Самостоятельно доказывать нотариусу принадлежность вам доли не требуется: по закону именно нотариус проверяет, что отчуждаемое имущество принадлежит отчуждающему лицу.

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8 1 Гражданского кодекса Российской Федерации ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему
— ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

Поэтому перечню, который вам назвали, соответствует минимальный и достаточный набор: паспорта сторон, выписка из ЕГРН на квартиру и документ-основание вашего права на долю. Дополнительно нотариус сам запрашивает актуальные сведения ЕГРН.

Вывод: сделка по дарению доли требует обязательного нотариального удостоверения. Приносить нужно паспорта, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ именно на вашу долю — договор передачи по приватизации (а не договор купли-продажи всей квартиры).

Чем подтверждается право на долю, полученную по приватизации

Ваша доля 1/3 получена не по купле-продаже и не по дарению, а по приватизации. Закон о приватизации устанавливает, что передача жилья в собственность оформляется особым документом — договором передачи.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Из нормы следуют две ключевые вещи. Во-первых, документом-основанием вашего права является именно договор передачи жилого помещения в собственность (его часто в быту называют «договором приватизации»), а вовсе не договор купли-продажи. Если на руках у вас лежит бумага, которую вы называете «договором купли-продажи всей квартиры», то это, скорее всего, и есть договор передачи: при приватизации квартира бесплатно передавалась в общую долевую собственность всех трёх участников (по 1/3 каждому), а не «продавалась». Во-вторых, право собственности на приватизированное жильё возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.

С 2017 года единственным доказательством права служит запись в ЕГРН, а не бумажное «свидетельство о собственности»:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вас это означает: подтвердить право на долю перед нотариусом достаточно договором передачи (приватизации) + актуальной выпиской из ЕГРН, в которой вы указаны собственником 1/3 доли. Искать отдельный документ именно «на долю» не нужно — при приватизации доля возникла из одного общего договора передачи на всю квартиру, где перечислены все трое участников с долями по 1/3.

Вывод: принесите нотариусу договор передачи жилого помещения (приватизации), по которому квартира передана в общую долевую собственность троих лиц, и актуальную выписку из ЕГРН. Договор купли-продажи доли вам не нужен, поскольку доля получена по безвозмездной приватизации; правоподтверждающим доказательством является запись в ЕГРН.

Зачем нотариусу свидетельство о рождении

Требование свидетельства о рождении объясняется не формой сделки, а налоговыми последствиями: нотариус должен зафиксировать, что брат является вашим близким родственником, чтобы дарение не облагалось налогом.

Братья (в том числе неполнородные) — это близкие родственники по Семейному кодексу.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ

Освобождение дохода от дарения от НДФЛ прямо связано со статусом близких родственников:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками
— абз. 4 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Свидетельство о рождении (ваше и брата, подтверждающее общих отца и/или мать) — это тот документ, которым нотариус удостоверяет родство «брат — брат» и, соответственно, освобождение одаряемого от уплаты НДФЛ при получении доли в дар. Без подтверждения родства у налогового органа могли бы возникнуть основания считать дарение налогооблагаемым доходом одаряемого.

Вывод: свидетельство о рождении нужно, чтобы подтвердить, что одаряемый — ваш брат, то есть близкий родственник, и дарение доли освобождается от НДФЛ на основании абз. 4 п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Нужно ли согласие супруга и согласие остальных сособственников

Согласие супруга не требуется. Доля, полученная вами по приватизации (безвозмездной передаче), относится к личному имуществу, а не к совместной собственности супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Приватизация — безвозмездная передача государственного/муниципального жилья, то есть «иная безвозмездная сделка» по смыслу этой нормы. Поэтому доля является вашим личным имуществом, на распоряжение которым согласие супруга по правилам о совместной собственности не распространяется.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку речь идёт не о распоряжении общим имуществом супругов, а о вашем личном имуществе (п. 1 ст. 36 СК РФ), обязанность получать нотариальное согласие супруга не возникает. Нотариус может запросить его «для подстраховки», однако по закону оно не обязательно.

Согласие остальных сособственников (третьего дольщика) тоже не требуется при дарении: преимущественное право покупки действует только при продаже, а не при дарении.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Правило о преимущественном праве покупки применяется лишь при продаже доли «постороннему лицу». Дарение — безвозмездная сделка, денежная цена в ней отсутствует, поэтому нормы ст. 250 ГК РФ на неё не распространяются: уведомлять других сособственников и получать их согласие на дарение доли брату не нужно.

Вывод: ни согласие супруга (доля — личное имущество, полученное по безвозмездной приватизации), ни согласие третьего сособственника (преимущественное право покупки при дарении не действует) для удостоверения договора дарения доли не требуются.

Если нотариус откажет: обжалование

Отказ нотариуса возможен только по закрытому перечню оснований и должен быть оформлен письменно.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Нотариус вправе отказать в совершении любого из нотариальных действий, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 7 1 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", при наличии достаточных оснований полагать, что совершение такого нотариального действия может быть использовано в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма. В этом случае отказ от совершения нотариального действия не является основанием для возникновения гражданско-правовой ответственности нотариуса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 222-ФЗ) Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Если нотариус безосновательно откажет (например, сошлётся на отсутствие «документа на долю» при наличии договора передачи и записи в ЕГРН о вашей 1/3 доли), вы вправе обжаловать отказ в суде по месту нахождения нотариуса.

Заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий. Заявления о неправильном удостоверении завещаний и доверенностей или об отказе в их удостоверении должностными лицами, указанными в федеральных законах, подаются в суд по адресу соответственно госпиталя, больницы, санатория, другого стационарного лечебного учреждения; организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме; экспедиции, воинских части, соединения, учреждения и военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, места лишения свободы. (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Заявление о неправильном удостоверении завещания или об отказе в его удостоверении капитаном морского судна, судна смешанного плавания или судна внутреннего плавания, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, подается в суд по месту порта приписки судна. 2. Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3.
— ст. 310 ГПК РФ, п. 1

Обратите внимание на процессуальный срок: заявление подаётся в течение десяти дней со дня, когда вам стало известно об отказе. Суд, признав отказ неправомерным, обязывает нотариуса совершить нотариальное действие.

Вывод: при отказе нотариуса потребуйте письменное постановление об отказе и в течение 10 дней обжалуйте его в районный суд по месту нахождения нотариуса в порядке гл. 37 ГПК РФ (ст. 310 — 312 ГПК РФ).

Сроки и порядок оформления перехода права; альтернатива дарению

После нотариального удостоверения договора регистрацию перехода права на долю в Росреестре организует сам нотариус, если стороны не возражают.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом
— ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

То есть вам не нужно самостоятельно идти в МФЦ или Росреестр: заявление о регистрации в электронной форме подаёт нотариус незамедлительно (не позднее окончания рабочего дня удостоверения). Государственная регистрация перехода права по нотариально удостоверенному договору производится в сокращённый срок, предусмотренный законодательством о регистрации недвижимости, после чего право собственности на вашу 1/3 доли переходит к брату.

Что касается сроков обжалования — на случай неправомерного отказа нотариуса заявление в суд подаётся в течение десяти дней (ст. 310 ГПК РФ, процитирована выше).

По альтернативе: передать долю брату можно и завещанием, однако в отличие от дарения оно вступает в силу только после вашей смерти и может быть оспорено (например, обязательной долей наследников), а дарение — сделка прижизненная, отменяемая лишь в ограниченных случаях. Если ваша цель — передать долю брату сейчас, дарение предпочтительнее; если же вы хотите сохранить право на долю при жизни — оформляйте завещание (ст. 1118–1119 ГК РФ), которое не требует ни выписки, ни согласий.

Вывод: переход права регистрирует нотариус сам сразу после удостоверения договора; срок обжалования отказа — 10 дней. Альтернативой дарению является завещание, но оно действует только после смерти наследодателя.