Как оформить дом на сына, чтобы избежать претензий родственников и не потерять право на жильё от государства, если сын военный

Дарение дома при жизни выводит его из наследственной массы — притязания «дальних родственников» исключены

Дом переходит к сыну при жизни отца, а не после его смерти. Поэтому после смерти отца дом уже не будет принадлежать наследодателю и, соответственно, не войдёт в наследство.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: если отец подарит дом сыну при жизни и переход права будет зарегистрирован, дом перестаёт быть частью наследства отца — на него не смогут претендовать ни наследники по закону, ни наследники по завещанию, ни лица с правом на обязательную долю. Ключевое условие — передача именно при жизни, а не под условие «после смерти»:

1. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
   — п. 3 ст. 572 ГК РФ

То есть оформить «дарение после смерти», чтобы одновременно обойти наследников и отложить момент перехода права для сына-военного, невозможно: такой договор ничтожен, и в этой части будут применяться правила о наследовании (дом останется в наследственной массе). Механизм дарения работает только при передаче права при жизни дарителя.

Требования к форме и сути сделки:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению .
— ст. 574 ГК РФ

Отмена дарения возможна лишь в узких случаях, перечисленных в законе:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — ст. 578 ГК РФ, п. 1

Это значит, что «дальние родственники» не смогут ни оспорить дарение, ни «отозвать» его после смерти отца: право требовать отмены по основаниям п. 1 ст. 578 ГК (покушение на жизнь дарителя) принадлежит наследникам только при умышленном лишении отца жизни одаряемым. В обычной ситуации подаренный дом окончательно выбывает из наследственной массы.

Вывод. Дарение при жизни — юридически надёжный способ исключить притязания любых родственников на дом: подаренный при жизни дом не входит в наследство (ст. 1112 ГК РФ), а дальние родственники (братья, сёстры, племянники и далее) вообще призываются к наследованию лишь при отсутствии наследников предшествующих очередей и в любом случае не могут претендовать на имущество, которое наследодателю на день смерти уже не принадлежало. Единственное, чего делать нельзя, — оформлять «дарение после смерти»: оно ничтожно.

Налоговые и семейно-правовые последствия: дом — личное (не совместное) имущество сына, НДФЛ не уплачивается

Дарение между отцом и сыном относится к безвозмездным сделкам между близкими родственниками, перечисленными в Семейном кодексе. Это даёт два эффекта, важных для минимизации «проблем».

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Сын не платит НДФЛ со стоимости полученного дома, поскольку отец и сын прямо названы в перечне близких родственников.

Если сын состоит в браке, дом, полученный по безвозмездной сделке от отца, становится личным (не совместным) имуществом сына:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это означает, что при возможном разделе имущества супругой сына дом не будет делиться как совместно нажитое — он останется личной собственностью сына. При передаче дома через наследование этот эффект аналогичен, но через дарение он достигается сразу и не зависит от содержания завещания.

Вывод. С точки зрения налогов и семейного режима имущества дарение отцом сыну максимально выгодно: НДФЛ не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а дом становится личной собственностью сына, не входящей в состав общего имущества супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Влияние на жилищное обеспечение сына-военнослужащего: дом в собственности будет учитываться при признании нуждающимся

Это центральный «подводный камень» для сына-военного. Признание военнослужащего нуждающимся в жилье производится по основаниям ст. 51 ЖК РФ, а уровень обеспеченности определяется по суммарной площади всех жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности.

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
   — ч. 1, 2 ст. 51 ЖК РФ

При предоставлении военнослужащему жилья учитываются и правила о намеренном ухудшении жилищных условий, и сделки с жилыми помещениями:

При признании военнослужащих-граждан нуждающимися в жилых помещениях и предоставлении им и совместно проживающим с ними членам их семей жилых помещений либо денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений учитываются положения статьи 53 и части 8 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.12.2019 № 416-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 28.06.2022 № 199-ФЗ) Военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, предоставляется по их желанию право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо на получение ими земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов. Предоставление указанным военнослужащим, а также гражданам, уволенным с военной службы, и совместно проживающим с ними членам их семей земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов не является основанием для снятия их с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 287-ФЗ) Военнослужащие - граждане, проходящие военную службу по контракту, в период прохождения ими военной службы имеют право на улучшение жилищных условий с учетом норм, очередности и социальных гарантий, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 11.11.2003 № 141-ФЗ; от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Абзац.
— п. 1 ст. 15 ФЗ «О статусе военнослужащих»

Сама по себе передача дома сыну — это не «ухудшение жилищных условий» (сын не отчуждал своё жильё, а наоборот получил его). Поэтому санкция ст. 53 ЖК (пятилетний «карантин») к дарению отца сыну не применяется:

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— ст. 53 ЖК РФ

Однако существенны два других механизма учёта дома, которые напрямую вытекают из подзаконного регулирования.

Во-первых, жилищный орган при рассмотрении заявления сам запрашивает в Росреестре сведения обо всех жилых помещениях военнослужащего по всей стране — скрыть дом в собственности не получится:

в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - сведения из Единого государственного реестра недвижимости о правах военнослужащих и членов их семей на жилые помещения на всей территории Российской Федерации
— п. 7 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 30.10.2020 № 1768

Во-вторых, если сын уже состоит на учёте нуждающихся, он обязан сообщить органу о появлении у него дома в собственности:

Военнослужащие (граждане, уволенные с военной службы), состоящие на учете в соответствии с настоящими Правилами, обязаны в течение 5 рабочих дней сообщить в уполномоченный орган (учреждение) об изменении сведений в ранее представленных ими документах.
— п. 16 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 30.10.2020 № 1768

И, в-третьих, формула самого заявления о признании нуждающимся прямо требует раскрыть «сведения о наличии жилых помещений… принадлежащих на праве собственности», включая основания и площадь. Несообщение о доме может стать основанием для снятия с учёта и даже для привлечения к ответственности (об этом прямо предупреждает текст заявления).

Практические последствия для сына-военного такие:

• если дом перейдёт к нему ДО признания нуждающимся и его площадь (в сумме с иным жильём сына) даёт обеспеченность на члена семьи ВЫШЕ учётной нормы — сына вообще не признают нуждающимся и жильё/субсидию от Минобороны не предоставят;
• если дом ниже учётной нормы, он всё равно учитывается в суммарной площади, что может уменьшить размер полагающегося жилья или субсидии;
• если сын УЖЕ признан нуждающимся, появление дома в собственности влечёт пересмотр его нуждаемости, а при превышении учётной нормы — снятие с учёта (основание заложено в п. 12 и п. 16–17 Правил № 1768).

Вывод. Оформление дома на сына-военного до того, как он реализовал право на жильё от государства (жилищная субсидия или квартира от Минобороны), с высокой вероятностью сделает его «обеспеченным жильём» и лишит либо уменьшит государственное жильё. Если важно сохранить право сына на жильё от Минобороны, дом разумнее зарегистрировать на сына ПОСЛЕ того, как жилищное обеспечение окончательно реализовано; оформлять дарение сейчас — риск, который нужно прямо сопоставить с площадью дома и учётной нормой по избранному месту жительства.

Альтернативная ветка и обязательная доля: если дом оставить до наследства

Если вместо дарения оставить дом в собственности отца до его смерти (наследование по завещанию или по закону), действует иной механизм, и «дальние родственники» здесь тоже не угрожают.

По закону сын — наследник первой очереди наряду с супругом и родителями наследодателя (ст. 1142 ГК РФ); более дальние очереди (братья, сёстры, племянники и т.д.) призываются только при отсутствии наследников первой очереди (ст. 1141 ГК РФ). Поэтому при живом сыне у «дальних родственников» нет правовой возможности получить дом по наследству.

Единственный случай, когда дом может частично «уйти» помимо сына при наследовании, — наличие лиц с правом на обязательную долю (нетрудоспособные супруг, родители, несовершеннолетние/нетрудоспособные дети наследодателя):

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Поэтому если у отца есть нетрудоспособная супруга, нетрудоспособные родители или другие дети с правом на обязательную долю, оставление дома «до наследства» создаёт риск, что часть дома будет присуждена таким лицам независимо от завещания. При дарении при жизни этого риска нет вовсе — дом выходит из наследственной массы сразу.

Вывод. Выбор между дарением и наследованием должен учитывать состав семьи отца: если у отца есть лица с правом на обязательную долю, дарение при жизни — единственный способ полностью закрепить дом за сыном. Если таких лиц нет и сын может подождать, наследование по завещанию на сына также надёжно (дальние родственники не призываются при наличии наследника первой очереди), но сохраняет уплату расходов на оформление наследства и шестимесячный срок вступления, а главное — не решает задачу «отложить момент получения прав» для жилищного вопроса сына-военного.