Нужно ли платить налог при мене унаследованной квартиры на большую с доплатой, если наследство получено полгода назад?

Приравнивается ли мена к продаже для целей НДФЛ, и образует ли она облагаемый доход

Да, обмен по договору мены для целей налогообложения рассматривается как возмездная реализация отчуждаемого имущества. Это прямо следует из гражданско‑правовой квалификации мены:

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
— ст. 567 ГК РФ (п. 1, 2)

Обмениваемые квартиры по общему правилу предполагаются равноценными; при неравноценном обмене разница компенсируется доплатой:

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
— ст. 568 ГК РФ (п. 2)

Это означает, что по договору мены каждая из сторон — и вы, и контрагент — одновременно признаётся продавцом передаваемой ею квартиры. Ваша передача унаследованной квартиры в обмен на другую — это реализация (отчуждение) принадлежащего вам недвижимого имущества. Доход от такой реализации относится к доходам от источников в РФ:

доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;
— ст. 208 НК РФ (п. 1 пп. 5)

Поскольку обязанность исчислять и уплачивать НДФЛ возложена на физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, мена не выводит сделку из‑под налога:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— ст. 228 НК РФ (п. 1 пп. 2)

Вывод для вашей ситуации: сам по себе договор мены не освобождает от налога. Передавая унаследованную квартиру в обмен на другую, вы признаётесь продавцом этой квартиры, и возникающий доход подлежит декларированию на общих основаниях, если не сработает освобождение по сроку владения (см. следующий блок). Сумма доплаты за разницу в площади, которую вносите вы, является вашим расходом на приобретение большей квартиры, а не вашим облагаемым доходом — она лишь компенсирует разницу в стоимости обмениваемых объектов (ст. 568 ГК РФ).

Освобождает ли наследование от налога при последующей мене, и истёк ли срок владения

Наследование само по себе НДФЛ не облагается — доход, полученный в порядке наследования, освобождён от налогообложения:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.
— ст. 217 НК РФ (п. 18)

Однако это освобождение касается только момента получения имущества в наследство. Последующее распоряжение этим имуществом (в том числе мена) — это уже отдельная операция реализации, и к ней применяется общее правило об освобождении дохода от продажи недвижимости только по истечении минимального срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— ст. 217.1 НК РФ (п. 2)

Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет три года — независимо от степени родства с наследодателем:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— ст. 217.1 НК РФ (п. 3 пп. 1)

Ключевой момент исчисления этого срока: наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя), а не с момента выдачи свидетельства о праве на наследство или регистрации права.

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда.
— ст. 1114 ГК РФ (п. 1)

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— ст. 1152 ГК РФ (п. 4)

Это значит, что три года отсчитываются не от того дня, когда вы «вступили в наследство» (получили свидетельство), а от даты смерти дальней родственницы. Если с даты смерти прошло менее трёх лет, освобождение по сроку владения не применяется, и доход от отчуждения квартиры подлежит налогообложению.

Отдельно отмечу: наличие у вас иного жилья значения для этой льготы не имеет — и при «наследственном» основании (пп. 1 п. 3 ст. 217.1), и при «единственном жилье» (пп. 4 п. 3 ст. 217.1) минимальный срок владения одинаково составляет три года, то есть в вашей ситуации (владение около полугода) льгота единственного жилья тоже не сработает, если не истекло три года с даты смерти. Льгота для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), освобождающая от налога независимо от срока владения, применима только при наличии соответствующих детей.

Вывод: наследование освобождает вас от налога только с самого факта получения квартиры, но не с её последующего обмена. Если с даты смерти наследодателя прошло менее трёх лет, вам придётся задекларировать доход от отчуждения квартиры и, при превышении вычета, уплатить НДФЛ.

Как исчисляется налог: вычет, налоговая база, порядок и сроки уплаты

Если трёхлетний срок владения не истёк, вы вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный вычет при продаже жилой недвижимости в размере до 1 000 000 рублей:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— ст. 220 НК РФ (п. 2 пп. 1 абз. 2)

Вместо вычета в 1 млн руб. закон позволяет уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этого имущества. В вашем случае квартира получена по наследству безвозмездно, поэтому документально подтверждённых расходов на её приобретение у вас нет — применим именно вычет в размере до 1 000 000 руб.

При этом налоговая база не может быть занижена произвольно: если доход по договору ниже кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, доход для налогообложения принимается равным этой величине (кадастровая стоимость × 0,7):

если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
— ст. 214.10 НК РФ (п. 2)

Поскольку при мене в договоре обыкновенно фигурирует одинаковая (равноценная) цена обмениваемых квартир, на практике для определения вашего облагаемого дохода берётся стоимость переданной вами (унаследованной) квартиры, а при её занижении — кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Порядок и сроки. Вы обязаны самостоятельно подать налоговую декларацию 3‑НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена, и уплатить налог не позднее 15 июля того же года (ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ):

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— ст. 229 НК РФ (п. 1)

Ответственность. При непредставлении декларации в срок взыскивается штраф по ст. 119 НК РФ (5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.); при неуплате налога — штраф 20% от неуплаченной суммы по ст. 122 НК РФ (при умышленном нарушении — 40%):

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— ст. 122 НК РФ (п. 1)

Вывод. При владении унаследованной квартирой менее трёх лет (считая с даты смерти наследодателя) вы обязаны в установленный срок подать декларацию 3‑НДФЛ и при превышении дохода над вычетом уплатить НДФЛ. Если стоимость переданной вами квартиры не превышает 1 000 000 руб., налог фактически не возникнет, но обязанность подать декларацию сохраняется (при цене выше вычета или при цене ниже кадастровой × 0,7).