По завещанию 1998 года нотариус выдал свидетельство только на земельный участок, отказал в оформлении дома и построек — что делать, нужно ли подавать в суд

Входят ли дом и постройки в состав наследства при отсутствии регистрации права наследодателя

Основной правовой вопрос — правомерность отказа нотариуса по мотиву «нет документов и объекты не стоят на кадастровом учёте». Такой мотив не соответствует закону.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Состав наследства определяется не наличием регистрационной записи или кадастрового учёта, а фактом принадлежности вещи наследодателю на день смерти. Дом и постройки прямо названы в завещании как её имущество — это самостоятельное доказательство их принадлежности матери.

В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Ключевое для вашего случая: дом и постройки возводились ещё в советский период, когда системы государственной регистрации прав попросту не существовало (введена только с 31.01.1998 Законом № 122-ФЗ), а право собственности на недвижимость возникало из факта её создания/владения, а не из записи в реестре.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ-218 от 13.07.2015

Это ранее возникшее право матери на дом и постройки: оно юридически действительно и без регистрации в ЕГРН. Соответственно, оно входит в состав наследства и переходит к вам с сестрой — отсутствие у наследодателя «свежих» документов и записи в ЕГРН не исключает объект из наследства. Отказ нотариуса «пока нет документов и кадастрового учёта» в этой логике неправомерен, поскольку нотариус обязан проверить состав наследства по иным допустимым доказательствам (завещание, справки БТИ, выписки из похозяйственной книги и т.п.).

Вывод: дом (садовый дом) и постройки, принадлежавшие матери на день смерти, входят в состав наследства независимо от отсутствия их государственной регистрации и кадастрового учёта. Отказ нотариуса по этому основанию является неправомерным и подлежит преодолению.

Правовой режим дощатого дома, сарая, теплиц и колодца: недвижимость или движимость

От этого разграничения зависит, что именно вы можете оформить: недвижимость регистрируется с кадастровым учётом, а движимое имущество (теплица, лёгкий сарай, колодец без фундамента) свидетельством о праве на наследство и регистрацией вообще не обременяется.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Садовый дом — это безусловно здание, прочно связанное с землёй, то есть недвижимость (даже если он «дощатый, почти сарай» — юридически это объект капитального строительства, если он стоит на фундаменте либо его перемещение без ущерба назначению невозможно). Постройки вспомогательного характера — разборная теплица, лёгкий дощатый сарай без фундамента, колодец — недвижимыми вещами не являются: их перенос не причиняет несоразмерного ущерба назначению. Такие объекты квалифицируются как движимое имущество.

Практическое следствие разграничения:

• Недвижимость (дом) — необходимо оформить переход права через свидетельство о праве на наследство или решение суда, а затем поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право в ЕГРН.
• Движимые постройки (теплица, сарай, колодец) — переходят к вам по наследству в силу ст. 1112 ГК РФ автоматически как движимые вещи, свидетельство о праве на наследство на них нотариус выдавать не обязан и не может; регистрация и кадастровый учёт им не требуются. Требовать от нотариуса отдельного «свидетельства на теплицу» бессмысленно — таких объектов в реестре не бывает.

Поэтому, если нотариус отказывает и по дому, и по «постройкам» в целом, важно разделить требования: по дому — оспаривать отказ/признавать право в суде; по движимым постройкам — фиксировать их в составе наследства описью, а не свидетельством.

Вывод: садовый дом относится к недвижимости и подлежит оформлению (в т.ч. через суд), тогда как дощатый сарай, теплица и колодец — это, как правило, движимое имущество, которое переходит по наследству без нотариального свидетельства и кадастрового учёта.

Правомерен ли отказ нотариуса и что он обязан был сделать

Нотариус при выдаче свидетельства по завещанию обязан проверить «состав и место нахождения наследственного имущества» и истребовать для этого доказательства, а не ограничиваться запросом ЕГРН.

Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, наличие завещания, время и место открытия наследства, состав и место нахождения наследственного имущества. Нотариус выясняет также круг лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) ГЛАВА XII. ВЫДАЧА СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ СУПРУГОВ , СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА НА ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ТРАНСПОРТНЫМ СРЕДСТВОМ, КОТОРОЕ ЯВЛЯЛОСЬ СОБСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦА, ПОГИБШЕГО (УМЕРШЕГО) В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ (ВЫПОЛНЕНИЕМ ЗАДАЧ) В СПЕЦИАЛЬНОЙ ВОЕННОЙ ОПЕРАЦИИ . НАЛОЖЕНИЕ И СНЯТИЕ ЗАПРЕЩЕНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА (Наименование в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 318-ФЗ)
— ст. 73 Основ законодательства РФ о нотариате

Ссылка нотариуса на то, что «нет документов и объекты не стоят на кадастровом учёте», — это не случай, когда «документы… не соответствуют требованиям законодательства» либо «факты… не подтверждены». Основания для отказа содержатся в ст. 48 Основ о нотариате, и простого отсутствия регистрации права наследодателя в них нет: ранее возникшее право (до 31.01.1998) действительно и без записи (см. блок 1). Нотариус обязан сам истребовать правоустанавливающие доказательства (справку БТИ, выписку из похозяйственной книги, документы о выделении земли), а не игнорировать прямое указание имущества в завещании.

Важно ваше процессуальное право на мотивированный отказ:

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате (ч. 2)

То есть вы вправе потребовать письменное постановление об отказе — без него вам нечем будет ни обжаловать отказ, ни подтвердить в суде, что нотариус действительно отказал. Требуйте его обязательно.

Вывод: отказ нотариуса по мотиву отсутствия документов и кадастрового учёта не основан на перечне оснований ст. 48 Основ о нотариате и является неправомерным. Первый шаг — письменно потребовать мотивированное постановление об отказе (нотариус обязан его вынести в 10-дневный срок).

Как действовать: оспаривание отказа в особом производстве или иск о признании права

Отказ нотариуса — это правильно идти в суд, но есть два разных пути, и выбор зависит от того, заявлен ли спор о праве.

Путь 1 — особое производство (обжалование отказа, глава 37 ГПК РФ), если спора о праве нет:

Заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий. Заявления о неправильном удостоверении завещаний и доверенностей или об отказе в их удостоверении должностными лицами, указанными в федеральных законах, подаются в суд по адресу соответственно госпиталя, больницы, санатория, другого стационарного лечебного учреждения; организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме; экспедиции, воинских части, соединения, учреждения и военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, места лишения свободы. (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Заявление о неправильном удостоверении завещания или об отказе в его удостоверении капитаном морского судна, судна смешанного плавания или судна внутреннего плавания, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, подается в суд по месту порта приписки судна. 2. Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3.
— ч. 1 ст. 310, п. 2 ст. 310 ГПК РФ

Этот путь применим, когда между вами, сестрой и третьими лицами нет спора о том, кому принадлежит дом: вы лишь добиваетесь, чтобы суд обязал нотариуса совершить действие. Обращаться — в районный суд по месту нахождения нотариуса, в течение 10 дней со дня, когда вам стало известно об отказе (срок считается от постановления об отказе). Пропущенный срок можно восстановить по ходатайству, но проще не тянуть.

Путь 2 — иск о признании права собственности в порядке наследования (при споре о праве или когда нужно решить судьбу имущества), на который прямо ориентирует Пленум ВС:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Для вашей ситуации именно этот путь, как правило, наиболее надёжен: у дома нет ни правоустанавливающих документов, ни кадастрового учёта, и «пробить» нотариуса через жалобу менее эффективно, чем сразу признать за вами с сестрой право собственности на дом в равных долях (по 1/2) в порядке наследования по завещанию. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ). Вступившее в силу решение суда по ст. 14 ФЗ-218 является самостоятельным основанием для кадастрового учёта и регистрации права без согласия нотариуса.

Важный нюанс, влияющий на формулировку иска: если срок принятия наследства уже истёк (наследство принято — вы получили свидетельство на участок), требование формулируется как «признать право собственности в порядке наследования» (включение в состав наследства применяется до истечения срока принятия). Поскольку участок вы с сестрой уже приняли (получено свидетельство), применяется п. 2 ст. 1152 ГК РФ:

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Это значит: приняв наследство в виде участка, вы с сестрой автоматически приняли всё наследство, включая дом и постройки, — и это дополнительный аргумент против отказа нотариуса.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Право собственности на дом у вас с сестрой возникло со дня смерти матери, а не с момента регистрации — решение суда лишь подтверждает и формализует уже возникшее право.

Вывод: «в суд подавать» — да, это правильный и основной путь. Наиболее надёжно — иск о признании права собственности на садовый дом по 1/2 доле за каждой в порядке наследования по завещанию (районный суд по месту нахождения дома). Если же спора о праве нет и вы хотите минимальных затрат — допустимо сначала оспорить отказ нотариуса в порядке ст. 310 ГПК РФ (10-дневный срок, районный суд по месту нахождения нотариуса), но при отсутствии документов на дом этот путь часто недостаточен.

Риски: самовольная постройка и судьба старого дома

Главный риск, который закладывает отказ нотариуса, — не будет ли дом признан самовольной постройкой и снесён. Для вашего случая (дом советской постройки на участке, который был у матери) этот риск минимален, и закон прямо защищает такие объекты.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Из этой нормы следует два защитных обстоятельства для вашего дома:

1. Темпоральная защита: самовольной постройкой объект признаётся только если требования о разрешениях/согласованиях действовали на дату начала возведения и на дату выявления. В советский период на дачно-садовом участке разрешений на строительство дачных домиков в сегодняшнем смысле не требовалось — дом возводился на законно предоставленном матери участке. Значит, признаков «самовольности» нет.

2. Дом строили на участке, принадлежавшем наследодателю — он не находится на чужой/непредоставленной земле, а это ключевой признак самовольной постройки здесь отсутствует.

Дополнительно — прямое ограничение сноса садовых домов:

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
— абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Органы местного самоуправления вообще не вправе во внесудебном порядке сносить жилой или садовый дом. Снос возможен только через суд и только при доказанных нарушениях, которых в вашем случае (старый дом на законном участке) нет.

Что касается права собственности на вновь созданную вещь, которое нотариус (вероятно) подразумевает как «нужна регистрация»:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Эта норма относится к домам, создаваемым сегодня и подлежащим регистрации. Для дома, построенного до введения системы регистрации (до 31.01.1998), право матери возникло в силу закона и признаётся без регистрации (см. блок 1, ч. 1 ст. 69 ФЗ-218). Ст. 219 ГК РФ ваш случай не «перекрывает», поэтому ссылка на неё не может служить основанием отказа.

Вывод: риска признания дома самовольной постройкой и его сноса в вашей ситуации практически нет: дом возведён на законно принадлежавшем наследодателю участке в период, когда действовавших сегодня требований о разрешениях не было, а садовый дом вообще не может быть снесён органами местного самоуправления во внесудебном порядке.

Порядок оформления, доля и регистрация

Завещание завещало имущество вам и сестре «в равных долях» без конкретизации имущества по каждому наследнику. Это означает возникновение общей долевой собственности.

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
— ст. 1164 ГК РФ (абз. 1)

Следовательно, дом (а равно и движимые постройки) поступил в общую долевую собственность вас и сестры в равных долях — по 1/2 каждой — со дня открытия наследства, а не с момента оформления.

После получения решения суда (или, если удастся досудебно, свидетельства о праве на наследство) вам потребуется для регистрации права на дом в ЕГРН подготовить технический план (изготовляется кадастровым инженером; для объектов, ранее учтённых/созданных до введения учёта, принимаются документы технической инвентаризации БТИ, выписка из похозяйственной книги и т.п.). Основанием для кадастрового учёта и регистрации права является в том числе вступившее в законную силу решение суда (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 — «вступившие в законную силу судебные акты») либо свидетельство о праве на наследство. Государственная регистрация права собственности и постановка на кадастровый учёт осуществляются одновременно.

Расходы: кадастровые работы (техплан) — по договору с кадастровым инженером; госпошлина за регистрацию права на здание — 2000 руб. за объект (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, для садового дома); при подаче иска — госпошлина от цены иска (инвентаризационной/кадастровой стоимости дома).

Вывод: дом оформляется в общую долевую собственность по 1/2 доле за каждой. После суда (или получения свидетельства) изготавливается технический план, затем дом ставится на кадастровый учёт с одновременной регистрацией права в ЕГРН на основании решения суда. Движимые постройки (теплица, сарай, колодец) в реестре не отражаются и переходят по наследству автоматически.

Какими доказательствами подтверждать принадлежность дома наследодателю

Поскольку у дома нет «свежих» правоустанавливающих документов и записи в ЕГРН, доказательственной базой и для повторного обращения к нотариусу, и для суда будут документы, подтверждающие принадлежность дома матери на день смерти. Перечень допустимых доказательств прямо вытекает из п. 8 Пленума ВС № 9 (см. блок 4) и ч. 1 ст. 69 ФЗ-218 (см. блок 1):

• само завещание 1998 года — прямое письменное подтверждение воли матери и принадлежности ей дома и построек (п. 14 Пленума ВС № 9, ст. 1118–1120 ГК РФ о свободе завещания);
• документы о предоставлении (выделении) земельного участка матери — решение исполкома/администрации, свидетельство о праве на землю (это одновременно подтверждает, что дом стоит на законно предоставленном участке, снимая вопрос о самовольной постройке — блок 5);
• выписка из похозяйственной книги (похозяйственный учёт) — для старых сельских/дачных строений это исторически основной правоудостоверяющий документ, на основании которого регистрировались дома (ст. 49 ФЗ-218, ранее — ст. 25.3 ФЗ-122);
• документы технической инвентаризации (БТИ) — технический паспорт, справка о наличии строения, карточка домовладения;
• при их утрате — показания свидетелей, справки садоводческого товарищества о членстве матери и возведении дома, квитанции об уплате членских взносов/налогов (ст. 55 ГПК РФ, любые письменные и свидетельские доказательства).

Досудебная альтернатива иску: перед обращением в суд целесообразно (1) письменно обратиться к нотариусу с требованием вынести мотивированное постановление об отказе (блок 3); (2) приложив приведённые доказательства, повторно просить выдать свидетельство уже на дом. Если нотариус всё равно откажет — постановление об отказе станет основанием и для жалобы по ст. 310 ГПК РФ (блок 4), и подтверждением необходимости иска.

Вывод: при отсутствии регистрации и «свежих» документов принадлежность дома наследодателю подтверждается совокупностью доказательств — завещание, документы о выделении участка, выписка из похозяйственной книги, документы БТИ, справки товарищества, а при необходимости свидетельские показания. Собрав их, сначала повторно обратитесь к нотариусу (требуя мотивированный отказ), а при отказе — идите в суд.