Как восстановить право собственности на дом, если нет документов, а дом числится за предыдущим собственником, при наличии похозяйственной книги и расписки о покупке

Возникло ли у бабушки право собственности на дом при жизни и входит ли дом в наследственную массу

Ключевой вопрос — когда была совершена покупка, поскольку от этого зависит, нужно ли было регистрировать право при жизни.

Если дом куплен до 31 января 1998 г. (дата вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ о госрегистрации), то право собственности у бабушки возникло в силу закона в момент сделки/передачи и регистрации не требовало вовсе. Это прямо закреплено:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для фактов клиента это означает: если расписка и запись в похозяйственной книге относятся к периоду до 31.01.1998, право собственности бабушки признаётся юридически действительным и «как бы существующим» без всякой записи в ЕГРН. Отсутствие регистрации — не порок права, а лишь техническое состояние, которое можно «довести» регистрацией уже наследникам.

Такой подход прямо подтвердил Верховный Суд применительно к наследованию объектов, право на которые не было зарегистрировано, особо указав на доказательственную силу похозяйственной книги — документа, который у вас на руках:

Исходя из приведенных нормативных положений выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в ЕГРН, что не было принято во внимание судами. Таким образом, то обстоятельство, что Л. не произвел регистрацию права собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном 17 Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, не может являться препятствием для признания за наследником права собственности в порядке наследования на земельный участок.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2025, утв. Президиумом ВС РФ 08.10.2025 (Определение № 18-КГ24-284-К4)

Здесь ВС прямо называет выписку из похозяйственной книги документом, на основании которого право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в ЕГРН, и что отсутствие регистрации прежним владельцем не препятствует признанию права за наследником.

Дополнительный самостоятельный документ — расписка о покупке — подтверждает возмездность сделки и фактическую передачу владения (п. 2 ст. 218 ГК РФ: право на имущество, имеющее собственника, приобретается на основании договора купли-продажи; п. 1 ст. 223 ГК РФ: у приобретателя право возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом).

Вывод: шансы есть, и они реальны. При покупке до 31.01.1998 право собственности бабушки существовало при жизни без регистрации и потому входит в наследственную массу; доказательства — похозяйственная книга и расписка, которые суд прямо признаёт достаточными. Если покупка совершена после этой даты, но регистрация просто не была доведена — применяется порядок, описанный в следующем блоке, а регистрация осуществляется уже на имя наследников через суд.

Как наследникам включить дом в наследственную массу и признать право — судебный порядок

Наследники не обязаны «восстанавливать» чужое право: при отсутствии надлежаще оформленных документов на имя наследодателя закон прямо указывает судебный путь. Для нашей ситуации это норма-ключ:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Для фактов клиента: документов на бабушку нет (дом числится за прежним собственником), поэтому наследникам следует обратиться в суд с требованием о включении дома в состав наследства, а при пропуске полугода (ст. 1154 ГК РФ) — сразу с требованием о признании права собственности в порядке наследования. Эти требования суд рассматривает именно тогда, когда право собственности наследодателя документами не подтверждено.

Поскольку дом — объект недвижимости, иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома в силу исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ — иски о правах на здания предъявляются по месту нахождения этих объектов). Ответчиком, как правило, выступает прежний собственник, а если он умер и наследников нет либо их местонахождение неизвестно — администрация соответствующего муниципального образования (у которой дом при непринятии наследства мог бы стать выморочным по ст. 1151 ГК РФ).

Доказательства в деле — ровно то, что у вас есть: выписка из похозяйственной книги, расписка о покупке, показания соседей, факт регистрации бабушки по месту жительства (прописка), сведения о получении пенсии по этому адресу. Свидетельские показания и письменные доказательства принимаются судом на общих основаниях (ч. 1 ст. 55 ГПК РФ); каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Дополнительно может потребоваться установление юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом в порядке особого производства, однако это возможно только при невозможности получить документы иным путём:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Вывод: путь — иск в районный суд по месту нахождения дома о включении дома в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования (или, если отдельного спора о праве нет и прежний собственник неизвестен — заявление об установлении факта владения). Ответчик — прежний собственник либо муниципалитет. Ваша доказательная база (похозяйственная книга, расписка, свидетели) достаточна и прямо признаётся судебной практикой.

Сроки принятия наследства и последствия их пропуска

Принятие наследства должно быть совершено в течение шести месяцев со дня смерти бабушки (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Если наследники фактически продолжали владеть домом, оплачивали его содержание, жили в нём — наследство считается принятым фактически, без обращения к нотариусу:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Для фактов клиента: вы «начали заниматься домом в связи со смертью» — если были вступление во владение, меры по сохранению, расходы на содержание, то это фактическое принятие наследства, пока не доказано иное. Неважно, что на дом формально нет документов: фактическое принятие охватывает в том числе право требовать оформления домовладения.

Признание наследства принадлежащим наследнику происходит со дня открытия наследства независимо от момента госрегистрации:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает, что на стадии суда не требуется «довести» регистрацию до включения в наследство: суд признаёт право сразу за наследниками, а регистрация в ЕГРН впоследствии производится на основании решения суда.

Если 6-месячный срок пропущен — возможны два пути: (1) восстановление срока судом при условии, что наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил срок по уважительным причинам, и обратился в суд в течение 6 месяцев после отпадения причин пропуска (п. 1 ст. 1155 ГК РФ); (2) принятие наследства без суда при письменном согласии всех остальных наследников, уже принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Вывод: срок — 6 месяцев со дня смерти. Если вы фактически владели и содержали дом, наследство уже считается принятым — тогда в суде речь идёт не о восстановлении срока, а о признании права. Если срок пропущен без фактического принятия, действуйте через восстановление срока либо согласие остальных наследников. Во избежание риска признания дома выморочным (ст. 1151 ГК РФ) не откладывайте обращение.

Альтернативная ветвь: приобретательная давность (если сделку не удастся подтвердить)

Если по каким-то причинам суд не признает переход права по сделке (расписку сочтут недостаточной, прежний собственник оспорит), действует резервный механизм — приобретательная давность:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 3 ст. 234 ГК РФ

Для фактов клиента: бабушка владела домом многие годы открыто (соседи знают, приносили пенсию в дом), добросовестно (получая владение по сделке, не знала об отсутствии основания) и непрерывно — всё это признаки давностного владения. Принципиально важно правило правопреемства: наследники могут присоединить ко времени своего владения всё время владения бабушки (п. 3 ст. 234 ГК РФ), то есть 15-летний срок считается суммарно, а не заново.

Пленум ВС РФ № 10 от 29.04.2010 (п. 15, 19) уточняет критерии и указывает, что иск о признании права в силу давности предъявляется к прежнему собственнику, а если тот неизвестен — подаётся заявление об установлении факта добросовестного открытого непрерывного владения с привлечением госрегистратора в качестве заинтересованного лица. Это прямо корреспондирует с п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ (установление факта владения и пользования недвижимым имуществом).

Вывод: даже при «слабой» расписке у наследников есть второй шанс — приобретательная давность с присоединением времени владения бабушки. Если суммарное открытое добросовестное непрерывное владение превышает 15 лет, право признаётся в судебном порядке, а регистрация производится уже за наследниками на основании решения. Наличие давности — важный запасной аргумент, который целесообразно заявлять и в основном иске как альтернативное основание.

Земельный участок под домом

Дом стоит на земле, и наследство охватывает не только строение, но и права на участок. По общему правилу участок, принадлежавший наследодателю, наследуется на общих основаниях без специального разрешения:

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)
— ст. 1181 ГК РФ

Для фактов клиента: если у бабушки был участок под домом (на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования — даже без оформления), он входит в наследственную массу. Важно: по ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» гражданин, которому до введения ЗК РФ (до 30.10.2001) принадлежал жилой дом на праве собственности, вправе бесплатно оформить в собственность земельный участок под этим домом. Поэтому параллельно с признанием права на дом следует выяснить статус участка и при наличии права заявить требования о нём.

Позиция ВС, уже процитированная в первом блоке (п. 4 Обзора № 3/2025), распространяется и на земельные участки: отсутствие регистрации права на участок, возникшего до 31.01.1998, не препятствует признанию права на него в порядке наследования.

Вывод: в исковое заявление целесообразно включить требование и о земельном участке (признание права и включение в наследство). Если право на участок оформлено не было, но дом принадлежал бабушке до 30.10.2001, наследники вправе бесплатно оформить участок в собственность. Суд и регистратор будут рассматривать дом и участок в комплексе.

Пошаговый порядок действий

С учётом изложенного, последовательность такая:

1. Зафиксируйте и соберите документы. Запросите в администрации поселения (сельсовета) заверенную выписку из похозяйственной книги с указанием на бабушку как владельца дома; закажите выписку из ЕГРН по дому и земельному участку (подтвердит, что право зарегистрировано на прежнего собственника либо что сведения о правообладателе отсутствуют); сохраните оригинал расписки; зафиксируйте показания соседей (в суде — свидетели). Также запросите в органе местного самоуправления сведения о прежнем собственнике и его возможных наследниках.

2. Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства (последнему месту жительства бабушки) с заявлением о принятии наследства. Нотариус откажет в выдаче свидетельства на дом из-за отсутствия регистрации права за бабушкой — это ожидаемо и не препятствует суду (получение свидетельства — право, а не обязанность; отсутствие его не препятствует иску — п. 7 Пленума ВС РФ № 9).

3. Подайте иск в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) — о включении дома (и участка) в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования; альтернативно (при неизвестном прежнем собственнике и отсутствии спора) — заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). Ответчиком указывайте прежнего собственника, при его смерти и отсутствии наследников — администрацию муниципального образования.

4. После решения суда о признании права подайте документы в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации права собственности за наследниками. Основанием будет решение суда.

Госпошлины: за свидетельство о праве на наследство — тариф по пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ (0,3% стоимости для близких родственников); госпошлина по иску — исходя из стоимости дома по пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; за регистрацию права в ЕГРН — по ст. 333.33 НК РФ.

Вывод: алгоритм — выписка из похозяйственной книги и ЕГРН → нотариус (формально) → иск в районный суд по месту нахождения дома → регистрация права на основании решения. Перспективы положительные: доказательственная база у вас достаточная, а практика Верховного Суда прямо поддерживает признание права за наследниками даже без регистрации за наследодателем.

Исполнение решения суда и регистрация права в ЕГРН

После вступления решения суда в законную силу оно является самостоятельным основанием для государственной регистрации права собственности наследника. Закон напрямую связывает прекращение/возникновение права с регистрацией в таких случаях:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Для фактов клиента: решение суда о признании права собственности в порядке наследования (или об установлении факта владения) подаётся в Росреестр через МФЦ вместе с заявлением о регистрации. Регистрация прав на основании судебного решения производится без повторной проверки обстоятельств, установленных судом: судебный акт обязателен для органа регистрации. Одновременно потребуется внесение сведений о доме как о ранее учтённом объекте (если дом не стоит на кадастровом учёте) — это предусмотрено ч. 4, 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ, а выписка из похозяйственной книги прямо названа законом в числе документов-оснований для такого учёта.

Госпошлина за госрегистрацию права на объект недвижимости для физических лиц взимается по ст. 333.33 НК РФ; срок регистрации по общему правилу не превышает установленных законом рабочих дней.

Вывод: исполнение решения суда не требует дополнительных исков: достаточно подать вступившее в силу решение в Росреестр (через МФЦ) для регистрации права на имя наследников и, при необходимости, для внесения сведений о доме как о ранее учтённом объекте. На этом право собственности считается оформленным.