Как сестре оформить дарственную на долю дома в другом регионе: нотариус, документы, регистрация перехода права

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли?

Дарение доли в праве общей собственности на жилой дом подлежит обязательному нотариальному удостоверению, причём в силу ДВУХ самостоятельных оснований.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015

Первое основание: отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость. Поскольку у вас с сестрой на дом долевая собственность (у неё — своя доля, у вас — остальная), договор дарения её доли — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, которая прямо названа в части 1.1 статьи 42 ФЗ № 218-ФЗ как подлежащая нотариальному удостоверению. Исключений для сделок между близкими родственниками или между сособственниками закон не предусматривает.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Второе, ещё более общее основание: с 13 декабря 2024 года (ФЗ № 459-ФЗ) любой договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. То есть даже если бы речь шла не о доле, а, например, о передаче целого дома, нотариальная форма в любом случае обязательна.

Вывод: договор дарения доли дома между сёстрами оформляется ТОЛЬКО у нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки — договор «на бумаге» или через МФЦ не породит перехода права собственности. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) здесь не применяется: дарение — безвозмездная сделка, а согласие сособственников при дарении доли сособственнику законом не требуется.

К какому нотариусу обращаться, если стороны в разных регионах?

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Место удостоверения договора об отчуждении недвижимости привязано к нахождению самого имущества: удостоверить договор вправе нотариус, работающий в любом нотариальном округе того субъекта РФ, где расположен дом. Поскольку дом, судя по вашему сообщению, находится в Томской области, договор дарения его доли должен удостоверяться нотариусом Томской области — нотариус во Владимирской области (где живёт сестра) такой договор удостоверить не вправе.

Практическое решение для ситуации «вы в Томской области, сестра во Владимирской» даёт институт удостоверения сделки двумя и более нотариусами:

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ч. 1 ст. 53¹ Основ законодательства РФ о нотариате

То есть стороны, находясь в разных регионах, могут удостоверить один договор у двух нотариусов без совместного присутствия: проект сделки готовится в электронной форме через единую информационную систему нотариата, каждая из вас подписывает свой экземпляр у «своего» нотариуса, а удостоверительная надпись совершается обоими нотариусами. Обязательное условие — хотя бы один из участвующих в сделке нотариусов должен вести деятельность в субъекте РФ, где находится дом (то есть в Томской области). Соответственно, второй нотариус может быть во Владимирской области, где подпишет договор сестра.

Вывод: обращаться нужно к нотариусу Томской области (где расположен дом). Если сестра не может приехать лично, договор можно удостоверить двумя нотариусами: один — в Томской области, второй — во Владимирской области, с её подписью без переезда. Второй (дистанционный) путь — доверенность от сестры с правом подписания договора представителем, но личное участие нотариусов двух регионов проще и надёжнее.

Какие документы нужны, сколько стоят услуги и как регистрируется переход права?

Состав документов для нотариуса. Потребуются: паспорта обеих сторон; документы-основания права на доли (ваши свидетельства о государственной регистрации права — они подтверждают право собственности каждой из вас); выписка из ЕГРН либо сведения о кадастровом номере дома и земельного участка; при необходимости — нотариальное согласие супруга сестры (см. ниже). Точный перечень нотариус определит на приёме и сам запросит нужные сведения из ЕГРН через единую систему нотариата.

Тариф нотариуса за удостоверение договора дарения доли:

за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; 6) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей; 7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей; 8) за удостоверение учредительных документов (копий учредительных документов) организаций - 500 рублей; 9) за удостоверение соглашения об уплате алиментов - 250 рублей; 10) за удостоверение брачного договора - 500 рублей; 11) за удостоверение договоров поручительства - 0,5 процента суммы, на которую принимается обязательство, но не менее 200 рублей и не более 20 000 рублей; 12) за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей; 13) за удостоверение завещаний, за принятие закрытого завещания - 100 рублей; 14) за вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания - 300 рублей;
— подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Договор дарения доли — это договор, предмет которого подлежит оценке, и его удостоверение обязательно в силу закона. Нотариальный тариф составит 0,5% от суммы договора (стороны вправе указать кадастровую или рыночную стоимость доли), но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Дополнительно нотариус взимает плату за правовую и техническую работу (тарифы региональной нотариальной палаты).

Регистрация перехода права. Переход права собственности на долю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Совершивший сделку нотариус сам направляет заявление о государственной регистрации в орган регистрации прав в электронной форме — это прямое полномочие нотариуса, установленное Основами о нотариате. Дополнительно обращаться в МФЦ обычно не требуется: нотариус подаёт документы, а выписку из ЕГРН с записью о вашем праве собственности на долю получите после регистрации. Если по какой-то причине стороны решат подать заявление сами, это можно сделать через МФЦ с удостоверенным договором.

Вывод: оформите у нотариуса Томской области договор дарения доли (тариф 0,5% суммы договора, максимум 20 000 руб.); нотариус подаст документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, после чего право собственности на долю закрепится за вами записью в ЕГРН. Пересылать документы по почте для регистрации не нужно — эту функцию закрывает нотариус.

Нужно ли согласие супруга дарителя и облагается ли дар НДФЛ?

Согласие супруга сестры. Если сестра состоит в браке и её доля является общим имуществом супругов (например, приобретена в период брака по возмездной сделке), для заключения договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие её супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Договор дарения доли — это сделка с обязательной нотариальной формой и с распоряжением недвижимостью, поэтому согласие супруга нужно именно нотариально удостоверенное. Однако если доля является личным имуществом сестры (получена ею в дар, в порядке наследования, по приватизации либо приобретена до брака), согласие супруга не требуется. По вашему сообщению у сестры есть свидетельство о праве собственности — но основание возникновения права (наследство/приватизация/купля) и семейное положение сестры нужно уточнить: от этого зависит, потребуется ли согласие супруга.

НДФЛ для одаряемого. Вы с сестрой — близкие родственники (полнородные сёстры). По правилу пункта 18.1 статьи 217 НК РФ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, бабушками/дедушками и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами). Дарение доли между родными сёстрами НДФЛ не облагается — декларировать доход и платить налог не нужно.

Вывод: если сестра замужем и доля — общее имущество супругов, потребуется нотариальное согласие её супруга (его может оформить нотариус во Владимирской области отдельным документом); если доля — личное имущество сестры, согласие не требуется. НДФЛ при дарении доли между полнородными сёстрами не уплачивается.