Можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетней дочери 14 лет, и как получить разрешение органов опеки

Дарение долей в пользу несовершеннолетней: допустимость и форма

Дарение долей 14-летней дочери законно и относится к числу сделок, которые прямо разрешены законом даже между близкими родственниками и подопечным: передача имущества подопечному в качестве дара — единственное исключение из общего запрета на сделки опекуна/попечителя (и их близких родственников) с подопечным.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

То есть родители и бабушка («мама» — бабушка девочки), являясь близкими родственниками и законными представителями/опекунами-попечителями, вправе безвозмездно передать свои доли в собственность ребёнка. Поскольку ребёнок принимает имущество, а не отчуждает своё, уменьшения его имущества нет, а значит, предварительное разрешение органа опеки на саму сделку дарения долей ребёнку не требуется: ограничения п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ касаются отчуждения имущества, принадлежащего подопечному.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Как одаряемая дочь участвует в сделке через согласие законных представителей, поскольку ей 14 лет:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Следовательно, договор дарения подписывает сама 14-летняя дочь (у неё уже есть паспорт, она — дееспособная в части сделок с письменного согласия родителей), а письменное согласие на сделку дают оба её законных представителя — родители (ст. 26 ГК РФ).

Форма сделки. Поскольку квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности и отчуждаются доли, договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (нотариальное удостоверение сделок с долями)

Кроме того, с 13.12.2024 дарение недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению в любом случае:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ (нотариальное удостоверение дарения недвижимости между гражданами)

Вывод: дарение долей дочери допустимо и не требует предварительного разрешения органа опеки (имущество ребёнка не уменьшается, а приобретается). Сделка совершается 14-летней дочерью с письменного согласия обоих родителей и в обязательной нотариальной форме; далее переход права регистрируется в Росреестре. После регистрации дочь становится единственным собственником всей квартиры.

Продажа квартиры несовершеннолетней: требуется ли разрешение опеки

Как только квартира целиком перейдёт в собственность 14-летней дочери, её последующая продажа (отчуждение) станет сделкой по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом качестве девочка — подопечная (находится под попечительством родителей), а на распоряжение её имуществом распространяются правила ст. 37 ГК РФ и гл. 4 ФЗ № 48-ФЗ.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Специальная норма прямо устанавливает: недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению, а разрешённые исключения совершаются только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1.
— п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ (недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению)

Среди исключений, при которых отчуждение жилья подопечного в принципе допускается, есть и «отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного», и отчуждение «в исключительных случаях… если этого требуют интересы подопечного»: покупка другого жилья как раз обосновывает сделку интересами ребёнка.

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
— ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ (разрешение на отчуждение по ст. 21)

Порядок и срок. Заявление о выдаче предварительного разрешения подаёт законный представитель в орган опеки и попечительства; разрешение или мотивированный отказ выдаются в письменной форме не позднее 15 дней со дня подачи заявления, а отказ может быть оспорен в суде.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: продать квартиру, ставшую собственностью 14-летней дочери, до её совершеннолетия можно, но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, выдаваемого в течение 15 дней по заявлению законного представителя. Без такого разрешения сделка по отчуждению жилья несовершеннолетней не пройдёт государственную регистрацию и может быть признана недействительной.

Условия, при которых опека даст разрешение на продажу с покупкой другого жилья, и состав документов

Орган опеки оценивает сделку по критерию соблюдения интересов ребёнка: продажа квартиры допускается на условиях, при которых взамен отчуждаемого жилья ребёнку приобретается равнозначное (не худшее) жилое помещение — одновременно с продажей либо с зачислением вырученных средств на счёт ребёнка до приобретения нового жилья. Это следует из практики выдачи разрешений, отражённой в типовых формах заявлений органа опеки (на примере г. Москвы): разрешение выдаётся именно на «продажу жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения (купля-продажа, мена)», с указанием характеристик и отчуждаемого, и приобретаемого объекта и реквизитов счёта ребёнка для зачисления разницы в цене.

Так, форма заявления, утверждённая Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, предусматривает вид сделки «Продажа жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения (купля-продажа, мена)» и требует указать сведения об отчуждаемом и приобретаемом жилье (общая и жилая площадь, адреса, собственники) и размер доли, приобретаемой на имя несовершеннолетнего.

Общий принцип — ребёнок не должен утратить жильё: приобретаемое взамен помещение должно быть, как правило, не меньше по площади и не хуже по условиям, чем отчуждаемое, а доля ребёнка в нём — не меньше прежней. Если приобретаемое жильё дороже/больше отчуждаемого, разница может покрываться доплатой; если отчуждаемое дороже, разница зачисляется на счёт ребёнка.

Последствия продажи без разрешения. Если сделка заключена без предварительного разрешения опеки, орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд от имени подопечного с требованием о расторжении договора; имущество возвращается, а убытки возмещаются опекуном/попечителем.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

С учётом того, что такая сделка посягает на охраняемые законом интересы несовершеннолетнего, она ничтожна как противоречащая требованиям закона (п. 2 ст. 168 ГК РФ), а значит, Росреестр её не зарегистрирует.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— п. 2 ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки, посягающей на публичные интересы)

Вывод: опека, как правило, разрешает продажу квартиры несовершеннолетней при условии одновременного приобретения на её имя равнозначного жилья (не меньше по площади и не хуже по уровню обеспеченности) либо зачисления причитающейся ей суммы на её банковский счёт; при разнице цен сумма зачисляется на счёт ребёнка. Сделка без разрешения ничтожна, не регистрируется Росреестром и влечёт расторжение с возвратом имущества и возмещением убытков законными представителями.

Налоговые последствия дарения и последующей продажи

Дарение. Доход, полученный ребёнком в порядке дарения недвижимого имущества от близких родственников (родители, бабушка), освобождается от НДФЛ: дарение от близких родственников не облагается налогом для одаряемого (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ: доходы в порядке дарения не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и/или близкие родственники в соответствии с СК РФ). Дочь, родители и бабушка относятся к таким лицам, поэтому обязанности по уплате НДФЛ с полученного в дар имущества не возникает.

Продажа. Освобождение от НДФЛ при продаже жилья зависит от минимального предельного срока владения. Для доли, полученной в дар от близкого родственника, и для доли, полученной в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ (минимальный срок владения 3 года при наследовании/дарении)

Иными словами, если дочь продаст квартиру не ранее чем через три года непрерывного владения (для долей, полученных в дар от близких родственников и в порядке наследования, — срок в 3 года), доход от продажи освобождается от НДФЛ:

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 1 ст. 217.1 НК РФ (освобождение доходов от продажи недвижимости)

При продаже ранее указанного минимального срока владения возникает доход, облагаемый НДФЛ; при этом налогоплательщик вправе уменьшить доход на имущественный налоговый вычет либо на сумму документально подтверждённых расходов (ст. 220 НК РФ). Поскольку доли получены безвозмездно (наследство, дар), расходы на приобретение отсутствуют, и применяться будет в основном имущественный вычет (1 000 000 руб. в целом либо пропорционально доле).

Вывод: само дарение долей дочери от близких родственников НДФЛ не облагается. При последующей продаже квартиры дочерью до истечения 3 лет владения возникнет НДФЛ с дохода (с возможностью применения имущественного вычета), а после 3 лет владения жильём, полученным в порядке наследования или в дар от близких родственников, доход от продажи освобождается от налога полностью.

Гарантии имущественных прав ребёнка и развилка «доля уже у ребёнка — доля у родителей»

Правовой режим имущества ребёнка закреплён в СК РФ: ребёнок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а при управлении этим имуществом родителями применяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Это означает, что и уже полученная по наследству доля (до дарения остальных долей), и вновь подаренные доли находятся под защитой опеки: любое их отчуждение (включая продажу) требует предварительного разрешения органа опеки.

Развилка по составу собственников. Если родители/бабушка подарят дочери свои доли, она станет единственным собственником, и любая продажа будет отчуждением имущества несовершеннолетнего — с обязательным разрешением опеки (блок 2). Если же дарение не делать и продавать квартиру, пока доли остаются у родителей и бабушки, а у дочери — только наследственная доля, то:

• отчуждение наследственной доли дочери всё равно требует разрешения опеки (это её имущество — ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
• на доли родителей/бабушки разрешение опеки не требуется (они не являются подопечными), но при продаже всей квартиры по одной сделке орган опеки всё равно обязан проверить интересы ребёнка в части его доли и выдать согласие на продажу её доли при условии обеспечения жильём.

Иными словами, независимо от того, делается ли дарение, продажа квартиры с участием доли несовершеннолетней до её совершеннолетия возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и её цель — покупка другого жилья — должна быть подтверждена документально.

Вывод: имущество ребёнка (как наследственная доля, так и подаренные доли) защищено режимом подопечного: его отчуждение до совершеннолетия допустимо только с предварительного разрешения органа опеки, выдаваемого при условии предоставления ребёнку взамен равнозначного жилья либо зачисления причитающихся ему средств на его счёт. Регистрация сделки без такого разрешения невозможна.

Документы, альтернативы и порядок регистрации

Доказательства и состав документов. Для дарения потребуются: нотариально удостоверенный договор дарения доли (п. 3 ст. 574 ГК РФ, п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ — обязательная нотариальная форма для сделок с долями и дарения недвижимости между гражданами), письменное согласие обоих законных представителей на сделку 14-летней дочери (п. 1 ст. 26 ГК РФ), документы о праве собственности на доли (свидетельства о праве на наследство, выписка ЕГРН), паспорта сторон. Для последующего получения разрешения опеки на продажу — заявление законного представителя с указанием отчуждаемого и приобретаемого жилья, их площадей, адресов, размера доли ребёнка и реквизитов его счёта (по форме, установленной региональным актом, напр. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 30.03.2023).

Альтернативы. Вместо полного дарения всех долей дочери (после которого любая продажа станет отчуждением всего её имущества под контролем опеки) возможны: (1) продажа квартиры, пока у дочери только наследственная доля, — отчуждение её доли всё равно требует разрешения опеки (ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 3 ст. 60 СК РФ), поэтому защита ребёнка сохраняется; (2) дарение долей с одновременным оформлением домогательства покупки нового жилья в интересах ребёнка. Любой вариант без разрешения опеки на отчуждение доли несовершеннолетней недействителен.

Исполнение (регистрация). Переход права собственности по нотариальному договору дарения и по последующему договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 6 ст. 1, ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). Сделка по отчуждению жилья несовершеннолетней без предварительного разрешения опеки не будет зарегистрирована, поскольку ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ), а орган опеки вправе требовать её расторжения (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод: для дарения нужны нотариальный договор, согласия законных представителей и правоустанавливающие документы; для продажи квартиры несовершеннолетней — предварительное разрешение органа опеки с подтверждением приобретения ей равнозначного жилья. Регистрация всех сделок с недвижимостью несовершеннолетней без разрешения опеки невозможна, а сама такая сделка ничтожна.