Как поступить с наследственной квартирой и долгами, если на квартиру наложен запрет, а платежи по кредитам становятся непосильными?

Пределы ответственности наследников по долгам наследодателя

Главная норма, определяющая всю ситуацию: наследники отвечают по долгам деда не в полном объёме, а только в пределах стоимости унаследованного имущества, причём солидарно (то есть банк вправе требовать всю сумму с любой из двух сестёр, но не больше указанного предела).

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Поскольку обе дочери приняли наследство и получили свидетельства, каждая из них стала должником по кредитам деда. Отвечает каждая в пределах своей доли — то есть в пределах стоимости ½ квартиры (при кадастровой стоимости 1,5 млн руб. это примерно 750 тыс. руб. на каждую). Это означает: даже если второй банк предъявит требование на все 230 тыс. руб., взыскать с каждой сестры он сможет не более стоимости её половины квартиры, а вся задолженность (320 тыс. руб.) многократно меньше стоимости квартиры, — то есть долги полностью «покрываются» наследством, и личное имущество сестёр по общему правилу не затрагивается.

Рыночная стоимость на дату открытия наследства, а не кадастровая, определяет этот предел:

Стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом. Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Проценты, подлежащие уплате в соответствии со статьей 395 ГК РФ, взимаются за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства, а после открытия наследства за неисполнение денежного обязательства наследником, по смыслу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, – по истечении времени, необходимого для принятия наследства (приобретения выморочного имущества). Размер задолженности, подлежащей взысканию с наследника, определяется на время вынесения решения суда.
— п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Раз долги (около 320 тыс. руб.) меньше стоимости унаследованной квартиры, ответственность сестёр исчерпывается наследством: банки не могут (при правильной оценке) претендовать на другое имущество наследниц. Это ключевой аргумент против идеи «взять кредит на себя», о которой Вы спрашиваете.

Пленум ВС РФ подтверждает солидарный характер ответственности всех принявших наследство:

Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также Российская Федерация, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
— п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Солидарность и внутренние расчёты между сёстрами

То, что банк взыскивает только с одной сестры, не означает, что она несёт весь долг одна: излишне уплаченное она сможет вернуть с другой сестры по регрессу — в равных долях.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
— ст. 323 ГК РФ, п. 1

должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.
— п. 2 ст. 325 ГК РФ

Это прямо отвечает на Вашу тревогу о том, что «всё повесят на маму» из-за её официальной работы: банк как солидарный кредитор вправе обратиться к любому из должников, но внутренне долг между сёстрами делится пополам, и уплаченное сверх своей половины мама вправе взыскать с сестры.

Сроки предъявления требований банками

Второй банк может предъявить требование только в пределах срока исковой давности по самому кредиту, и этот срок открытием наследства не продлевается — он просто продолжает течь.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.
— п. 3 ст. 1175 ГК РФ

Сроки исковой давности по требованиям кредиторов наследодателя продолжают течь в том же порядке, что и до момента открытия наследства (открытие наследства не прерывает, не пресекает и не приостанавливает их течения). Требования кредиторов могут быть предъявлены в течение оставшейся части срока исковой давности, если этот срок начал течь до момента открытия наследства. По требованиям кредиторов об исполнении обязательств наследодателя, срок исполнения которых наступил после открытия наследства, сроки исковой давности исчисляются в общем порядке. Например, при открытии наследства 15 мая 2012 года требования, для которых установлен общий срок исковой давности, могут быть предъявлены кредиторами к принявшим наследство наследникам (до принятия наследства – к исполнителю завещания или к наследственному имуществу) по обязательствам со сроком исполнения 31 июля 2009 года – до 31 июля 2012 года включительно; по обязательствам со сроком исполнения 31 июля 2012 года – до 31 июля 2015 года включительно. 25 К срокам исковой давности по требованиям кредиторов наследодателя правила о перерыве, приостановлении и восстановлении исковой давности не применяются; требование кредитора, предъявленное по истечении срока исковой давности, удовлетворению не подлежит. 60.
— п. 59 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Практический смысл для Вашего дела: если по «второму» кредиту деда (230 тыс. руб.) срок исковой давности к моменту предъявления иска уже истёк, банк вправе получить отказ; требование, предъявленное за пределами срока, удовлетворению не подлежит. Поэтому прежде чем что-либо платить по второму кредиту, следует проверить точные даты договора и последнего платежа: если с них прошло более трёх лет и долг не был подтверждён (признанием, частичной оплатой), банк может утратить право требовать исполнение.

Вывод по вопросам 1–3: обе сестры отвечают по долгам деда солидарно, но только в пределах стоимости унаследованной квартиры (примерно по стоимости ½ доли каждая); поскольку долги (≈320 тыс. руб.) существенно меньше стоимости квартиры (≈1,5 млн руб.), личное имущество сестёр по общему правилу этим не затрагивается, а внутренне долг делится между ними пополам с правом регресса. По второму кредиту (230 тыс. руб.) необходимо до любых платежей проверить срок исковой давности (3 года — ст. 196 ГК РФ), который открытием наследства не приостанавливается: просроченный долг взысканию не подлежит.

Почему невыгодно «взять кредит на себя» под долг наследодателя

Ваш план — оформить новый личный кредит, погасить им наследственный долг, продать квартиру и рассчитаться — юридически означает замену наследственного (ограниченного стоимостью наследства) долга на личный долг без такого ограничения. Пока обязательство является наследственным, Вы (Ваша мама) отвечаете только в пределах стоимости унаследованной квартиры. Как только Вы берёте новый кредит на своё имя, Вы принимаете на себя полное личное обязательство, обеспеченное всем Вашим имуществом и доходами, вне зависимости от стоимости наследства.

Норма о пределах ответственности (см. выше — п. 1 ст. 1175 ГК РФ и п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012) защищает наследника именно до тех пор, пока обязательство носит наследственный характер. Новый кредит этой защиты лишён: это уже Ваш собственный долг, и на него правило «в пределах стоимости наследства» не распространяется. При доходах, из которых уже удерживают 15 тыс. руб., и при малолетнем ребёнке второй личный кредит только ухудшит положение, а процедура снятия ограничения с квартиры от наличия кредита не ускорится.

Отдельно: стоимость для целей расчёта с кредиторами берётся рыночная, а не заниженная кадастровая, поэтому ориентироваться на «кадастровые 1,5 млн» при продаже не стоит — продавать надо по рыночной цене, достаточной для покрытия всех долгов.

Вывод: брать новый личный кредит под наследственный долг не нужно и рискованно. Это превращает ограниченный наследственный долг в неограниченный личный и не решает проблему с квартирой, а лишь добавляет долговую нагрузку. Правильный путь — реализовать саму квартиру и погасить наследственные долги за счёт вырученных средств (см. блок о продаже), поскольку стоимость квартиры многократно перекрывает долги.

Ограничение (запрет) на квартиру: природа и порядок снятия

Ограничение на квартиру («запрет на продажу»), наложенное банком, — это, как правило, либо арест/запрет регистрационных действий в рамках исполнительного производства, либо обеспечительная мера суда. Это ограничение не делает квартиру «неотчуждаемой навсегда»: оно снимается после погашения обеспечиваемого долга либо отменяется судом/приставом.

Обеспечительное ограничение живёт до исполнения требования, для которого оно установлено, и не мешает собственникам распоряжаться имуществом по существу — оно лишь временно блокирует регистрационные действия. Ключевое здесь: погасив долг (или его часть, обеспечиваемую запретом), собственник снимает и ограничение. Поскольку по Вашему «первому» кредиту осталось около 30 тыс. руб., именно погашение этой суммы является условием снятия запрета.

Порядок обжалования действий пристава и его постановлений:

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

В случаях, не указанных в части 2 настоящей статьи, заявление подается в суд общей юрисдикции.
— ч. 3 ст. 128 ФЗ № 229-ФЗ

Это значит, что если запрет наложен в исполнительном производстве и Вы считаете его необоснованным либо долг уже погашен, а запрет не снят, Вы вправе обжаловать постановление пристава вышестоящему должностному лицу (в порядке подчиненности) либо оспорить его в суде общей юрисдикции (для споров с участием гражданина-должника — райсуд, по правилам КАС РФ). Жалоба в порядке подчиненности (старшему судебному приставу) или иск в суд — оба пути допустимы.

Иммунитет единственного жилья — важная защитная ветка

Если унаследованная квартира для Вашей мамы и её ребёнка — единственное жильё, на неё в принципе не может быть обращено взыскание по долгам (кроме ипотеки). Это защищает квартиру от принудительной продажи кредиторами:

положение абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, не противоречащим Конституции Российской Федерации
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ (в истолковании Постановления КС РФ № 11-П от 14.05.2012)

Положение абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации не может толковаться и применяться без учета конституционно-правовой природы имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилых помещений, предназначенного не для того, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а для того, чтобы, не допуская нарушения самого существа конституционного права на жилище и умаления человеческого достоинства, гарантировать гражданину-должнику и членам его семьи уровень обеспеченности жильем, необходимый для нормального существования. Соответственно, запрет обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания указанных лиц жилое помещение (его части) - исходя из понимания такого жилого помещения как достаточного для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, право на которое должно быть гарантировано гражданину-должнику и членам его семьи в любом случае (даже в ущерб конституционно значимой цели исполнения судебных решений), - конституционно оправдан постольку, поскольку он направлен на сохранение для этих лиц жилищных условий, которые признаются приемлемыми в конкретной социально-экономической ситуации на том или ином этапе развития общества и государства.
— Постановление КС РФ № 11-П от 14.05.2012 (об иммунитете единственного жилья), п. 1

Разбор для Ваших фактов: если это единственное жильё мамы и ребёнка, банки не могут требовать обращения взыскания на неё по наследственным долгам — они могут лишь добиваться удержаний из доходов. Тогда Ваш план «продать квартиру» является добровольным решением, а не вынужденным, и вопрос сводится к: продавать ли квартиру вообще. Если же у мамы есть другое жильё, иммунитет не действует, и здесь Ваш интерес в скорейшей продаже выше.

Крайне важно уточнить: если квартира является единственным жильём, — оспаривать запрет можно с опорой на иммунитет; если нет, — надо стремиться к добровольной продаже, пока банки не обратились ко взысканию.

Вывод: ограничение на квартиру — временная мера, снимаемая после погашения обеспечиваемого долга или отменяемая приставом/судом; его следует обжаловать в порядке подчиненности (ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ) или оспорить в суде (ч. 3 ст. 128 ФЗ № 229-ФЗ). Если квартира — единственное жильё мамы и ребёнка, на неё вообще не может быть обращено взыскание (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), что позволяет не торопиться с продажей под давлением долгов.

Продажа квартиры и раздел наследства между сёстрами

Поскольку доля в квартире — общая долевая собственность двух сестёр, продажа квартиры целиком возможна только по согласию обеих; продажа доли — с соблюдением преимущественного права другой сестры.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 1–2 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для Вашей ситуации это значит: продать квартиру целиком можно только с согласия второй сестры. Если же продавать долю по отдельности, надо сначала письменно известить другую сестру с ценой и условиями — и у неё есть месяц на реализацию преимущественного права на недвижимость; при нарушении этого порядка она сможет в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав покупателя. Поэтому практичнее продавать квартиру одним объектом по общему согласию.

Как оформить именно распределение имущества и долгов между наследниками, определяет норма о разделе наследства:

Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.
— п. 1 ст. 1165 ГК РФ

Это позволяет сёстрам заключить соглашение о разделе наследства (например, одна получает квартиру, другая — соответствующую компенсацию, либо распределяются долги), что упрощает и продажу, и расчёты с кредиторами.

Возможность прощения долга банком

Иногда банк готов простить часть долга по просроченному кредиту — это законный способ уменьшить нагрузку:

Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.
— п. 1 ст. 415 ГК РФ

Это значит: с банком можно вести переговоры о частичном прощении долга или о реструктуризации; прекращение обязательства прощением долга оформляется уведомлением кредитора. Наиболее вероятно банк пойдёт навстречу по «старому» долгу, если Вы предложите единовременную выплату.

Вывод: квартиру следует продавать целиком и только с согласия обеих сестёр (ст. 246 ГК РФ), при продаже долей — с письменным извещением второй сестры и соблюдением её месячного преимущественного права, иначе — трёхмесячный риск перевода прав покупателя (ст. 250 ГК РФ). Раздел имущества и долгов между сёстрами оформляется соглашением о разделе наследства (ст. 1165 ГК РФ); дополнительно с банками возможны переговоры о реструктуризации или частичном прощении долга (ст. 415 ГК РФ).

Удержания из заработной платы и защита прожиточного минимума

Удержания из зарплаты Вашей мамы ограничены законом, и их размер можно снизить или приостановить в части, обеспечивающей прожиточный минимум.

При исполнении исполнительного документа (нескольких исполнительных документов) с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов. Удержания производятся до исполнения в полном объеме содержащихся в исполнительном документе требований.
— ч. 2 ст. 99 ФЗ № 229-ФЗ

Общий размер всех удержаний при каждой выплате заработной платы не может превышать 20 процентов, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, - 50 процентов заработной платы, причитающейся работнику. При удержании из заработной платы по нескольким исполнительным документам за работником во всяком случае должно быть сохранено 50 процентов заработной платы.
— ст. 138 ТК РФ

Это означает, что с Вашей мамы не могут удерживать более 50% заработной платы по нескольким исполнительным документам (например, 15 тыс. из зарплаты + будущие удержания по второму кредиту), а если удержание идёт по нескольким документам, за ней должно сохраняться не менее 50% зарплаты. Поскольку по наследственным долгам нет алиментов, возмещения вреда здоровью и т.п., повышенный предел 70% к ней не применяется — максимум 50%.

Если Вы подадите в банк или приставу заявление о сохранении прожиточного минимума, удержание будет ограничено ещё сильнее:

В случае, если в постановлении судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на денежные средства, находящиеся на счетах должника, заявлении должника, предусмотренном частью 6 статьи 8 настоящего Федерального закона, содержится требование о сохранении заработной платы и иных доходов должника ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации), удержание денежных средств осуществляется с соблюдением требования о сохранении заработной платы и иных доходов должника-гражданина ежемесячно в размере указанного прожиточного минимума
— ч. 1.1 ст. 99 ФЗ № 229-ФЗ

Если один из кредиторов обратится к суду, а другой уже удерживает

Ст. 101 ФЗ № 229-ФЗ защищает ряд доходов (детские пособия, маткапитал) от взыскания — на них удержания не распространяются, что важно при наличии у мамы маленького ребёнка и получении детских выплат. Это позволяет сохранить часть дохода семьи неприкосновенной.

Вывод: удержания из зарплаты мамы в совокупности не могут превышать 50% (ст. 138 ТК РФ; ч. 2 ст. 99 ФЗ № 229-ФЗ), и за ней можно закрепить сохранение прожиточного минимума (ч. 1.1 ст. 99 ФЗ № 229-ФЗ); детские пособия и маткапитал взысканию не подлежат (ст. 101 ФЗ № 229-ФЗ). При снижении дохода из-за ухода за малолетним ребёнком это существенно защищает бюджет.

Рекомендуемая последовательность действий

С учётом всего изложенного не берите новый кредит. Оптимальный порядок:

1. Проверьте срок исковой давности по «второму» кредиту (230 тыс. руб.): если прошло более трёх лет с момента последнего платежа/требования и долг не подтверждён, банк может утратить право требовать исполнение (ст. 196, п. 3 ст. 1175 ГК РФ). Это может «убрать» большую часть проблемы без всяких кредитов.

2. Снимите ограничение с квартиры — погасив оставшиеся ~30 тыс. по «первому» кредиту либо обжаловав действия пристава (ч. 1 ст. 121, ч. 3 ст. 128 ФЗ № 229-ФЗ). Если квартира — единственное жильё мамы и ребёнка, на неё взыскание вообще не может быть обращено (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), и это самостоятельное основание оспаривать ограничение.

3. Заключите соглашение о разделе наследства между сёстрами (ст. 1165 ГК РФ), закрепив, кто реализует квартиру и как распределяются долги.

4. Продайте квартиру целиком по согласию обеих сестёр (ст. 246, 250 ГК РФ) по рыночной цене. Выручки хватит с запасом: стоимость квартиры ≈1,5 млн руб. против долгов ≈320 тыс. руб.

5. Погасите все наследственные долги за счёт выручки единовременно — это снимет и удержания из зарплаты, и запреты.

6. Если торги/продажа невозможны и долги становятся неподъёмными — рассматривайте прощение долга/реструктуризацию (ст. 415 ГК РФ) или процедуру банкротства как крайнюю меру.

Ответ на прямые варианты вопроса

• «Взять кредит в том же банке» и «взять кредит в другом банке» — оба варианта невыгодны: они переводят наследственный (ограниченный) долг в личный (неограниченный), не снимают запрет автоматически и увеличивают нагрузку при малолетнем ребёнке. От них следует отказаться.

• «Другой способ» — да, он предпочтителен: погашение долгов и снятие ограничения за счёт выручки от продажи самой квартиры (стоимость которой многократно перекрывает долги), с предварительной проверкой срока исковой давности по второму кредиту. При этом если квартира — единственное жильё, торопиться под давлением банков не нужно.

Вывод: лучший путь — не брать новый кредит, а проверить исковую давность по второму кредиту, снять запрет, продать квартиру (с согласия обеих сестёр и при необходимости через соглашение о разделе наследства) и погасить наследственные долги из выручки; параллельно закрепить сохранение прожиточного минимума и следить за лимитом удержаний 50%. Оба предложенных Вами варианта с новым кредитом отклоняются как юридически невыгодные.

Денежные последствия просрочки по кредитам наследодателя

Поскольку долги по кредитам деда — денежные обязательства, на сумму просрочки начисляются проценты, и их размер ограничивает ту же самую стоимостью наследственного имущества.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Разбор для фактов: по второму кредиту (230 тыс. руб.) на просроченную часть долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (плюс договорные проценты и неустойка по кредитному договору). Это означает, что сумма долга со временем растёт, и потому откладывать решение по второму кредиту (в расчёте «само рассосётся») невыгодно — если срок исковой давности не истёк, долг увеличивается. При этом итоговая сумма требования всё равно ограничена пределами стоимости наследства (п. 1 ст. 1175 ГК РФ) и взыскивается только в тех рамках.

Дополнительно напомню точный порядок, разъяснённый Пленумом ВС РФ относительно процентов по денежному обязательству наследодателя:

Стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом. Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Проценты, подлежащие уплате в соответствии со статьей 395 ГК РФ, взимаются за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства, а после открытия наследства за неисполнение денежного обязательства наследником, по смыслу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, – по истечении времени, необходимого для принятия наследства (приобретения выморочного имущества). Размер задолженности, подлежащей взысканию с наследника, определяется на время вынесения решения суда.
— п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Практический вывод: проценты, взимаемые в порядке ст. 395 ГК РФ, за неисполнение денежного обязательства наследодателем начисляются по день открытия наследства, а после — за неисполнение уже наследником; размер задолженности определяется на дату вынесения решения суда. Поэтому выгоднее погашать до суда — во избежание нарастания процентов и судебных расходов — либо добиваться отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности.

Вывод: по просроченным кредитам начисляются проценты (ст. 395 ГК РФ) и договорная неустойка, увеличивающие сумму долга, но итоговый размер требования ограничен стоимостью наследства (ст. 1175 ГК РФ); чтобы остановить рост долга, следует оперативно либо погасить долг из средств от продажи квартиры, либо доказать пропуск срока исковой давности.