Правомерна ли сдача в аренду председателем СНТ земельного участка, находящегося в собственности наследодателя, до вступления в наследство?

Имел ли председатель СНТ право сдавать чужой участок в аренду

Земельный участок принадлежал наследодателю на праве собственности, а значит, входит в состав наследства и переходит к наследникам. Сам факт того, что участок стоит на кадастровом учёте и не оформлен на товарищество, подтверждает: собственником остаётся наследодатель, а после открытия наследства — его наследники.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Право собственности на участок как объект наследства с момента смерти наследодателя принадлежит наследникам:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Обратите внимание: принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от даты фактического принятия и от момента госрегистрации. Поэтому уже сейчас наследники являются собственниками участка, а председатель СНТ — нет.

Распоряжаться чужим имуществом, в том числе сдавать его в аренду, посторонний не вправе:

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — ст. 209 ГК РФ, п. 2

И конкретно про аренду:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

Более того, даже для имущества общего пользования, которым СНТ действительно вправе распоряжаться, передача в аренду возможна только по решению общего собрания — и только в отношении имущества общего пользования, а не частного участка садовода:

принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
— п. 5.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

То есть сдавать в аренду Ваш участок может только собственник (наследник) либо лицо, прямо управомоченное им или законом. Председатель СНТ не является собственником Вашего участка, а компетенция органов товарищества распространяется лишь на имущество общего пользования. При истребовании участка Вы также вправе взыскать с недобросовестного «арендатора» и председателя доходы, которые они извлекли от незаконного пользования участком:

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
— ст. 303 ГК РФ

Вывод: председатель СНТ не имел права сдавать в аренду принадлежащий наследодателю (а теперь наследникам) участок — такая сделка совершена неуправомоченным лицом. Вы вправе требовать возврата участка (истребования из чужого незаконного владения) и возмещения доходов, извлечённых из незаконного пользования. Для этого достаточно подтвердить право собственности наследодателя и Ваш статус наследника (свидетельство о смерти, документы на участок, свидетельство о праве на наследство либо документы о фактическом принятии наследства).

Обязаны ли Вы платить арендатору «за уборку», «за аренду» и взносы за 5 лет

Поскольку участок вашей семье не передавался арендатору правомерно, у Вас нет договорной обязанности оплачивать его «работы» или «аренду». Если арендатор или председатель получили что-либо от Вас или иного лица без законного основания, применяется правило о неосновательном обогащении:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

То есть лицо, пользовавшееся Вашим участком (или получившее деньги без основания), обязано вернуть полученное, а не Вы — доплачивать ему. Требование «за уборку территории» — попытка переложить на собственника расходы, которые арендатор понёс в своих интересах при незаконном пользовании; правовых оснований для взыскания этих сумм с Вас нет. Требование «за аренду» за 5 лет тем более необоснованно — платежи за пользование причитались бы собственнику, а не арендатору, и взыскиваются они с незаконного владельца в пользу Вас:

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
— ст. 303 ГК РФ

Вывод: Вы не обязаны платить арендатору 25 000 руб. «за уборку» и «за аренду» за 5 лет: договорных отношений с ним у Вас нет, а пользование участком было неправомерным. Наоборот, доходы, извлечённые из незаконного пользования участком, подлежат взысканию в пользу наследников. Свои расходы (реально оказанные услуги) арендатор должен доказывать и обосновывать отдельно, и они не создают у Вас обязанности платить.

Обязанность платить взносы СНТ и вступать в товарищество

Членство в СНТ возникает только по заявлению правообладателя и решению правления — автоматически при наследовании оно не появляется:

Прием в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, которое подается в правление товарищества лично либо посредством почтового отправления (заказным письмом) для его последующего рассмотрения правлением товарищества.
— ч. 2 ст. 12 ФЗ № 217-ФЗ

Пока Вы не подали заявление о вступлении в члены товарищества, членом СНТ Вы не являетесь. Закон различает два статуса: член товарищества и лицо, ведущее садоводство без участия в товариществе. Второй статус не требует вступления в СНТ, но предполагает плату за пользование имуществом общего пользования:

Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.
— ч. 3 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ

Размер этой платы не произвольный — он приравнен к сумме членских и целевых взносов и определяется на основании сметы, утверждённой общим собранием:

Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. 9. Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. 10. В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке.
— ч. 8 ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ

Кроме того, размер взносов и платы для не-члена — исключительная компетенция общего собрания, а не председателя единолично:

определение размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона; 22) утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов, финансово-экономического обоснования размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона;
— п. 22 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Взносами признаются только членские и целевые:

Взносы членов товарищества могут быть следующих видов: 1) членские взносы; 2) целевые взносы.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ

Значит, «вступительный взнос» и любые суммы сверх членских/целевых взносов не основаны на законе: перечень видов взносов закрыт (членские и целевые), а «вступительных» взносов закон не предусматривает. Размер платы для не-члена не может устанавливаться председателем произвольно — только в размере, равном взносам по утверждённой смете. Если такие размеры общим собранием не утверждались, требование необоснованно. Наконец, взносы и плата взыскиваются исключительно в судебном порядке, а не самовольно:

В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке. 6. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества. По вопросам, указанным в пунктах 4 - 6 1 , 21, 22 и 24 части 1 и части 29 статьи 17 настоящего Федерального закона, лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в голосовании при принятии по указанным вопросам решений общим собранием членов товарищества. По иным вопросам повестки общего собрания членов товарищества лица, указанные в части 1 настоящей статьи, в голосовании при принятии решения общим собранием членов товарищества участия не принимают. (В редакции федеральных законов от 25.05.2020 № 162-ФЗ , от 22.12.2020 № 445-ФЗ ) 7. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом, предусмотренным частью 3 статьи 11 настоящего Федерального закона. 8. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом обжаловать решения органов товарищества, влекущие для этих лиц гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.
— ч. 5 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ

Вывод: вступать в СНТ Вы не обязаны; обязанность уплачивать «вступительный» взнос и произвольные суммы отсутствует. Вы (или СНТ) можете выбрать статус «без участия в товариществе», где платится только плата за имущество общего пользования, равная размеру членских и целевых взносов, установленных общим собранием на основании сметы. Любые суммы взыскиваются только через суд. Требуйте от СНТ устав, протоколы общего собрания и приходно-расходную смету, на которых основаны расчёты.

Что делать с вырубленными деревьями и возводимой постройкой

Вырубка деревьев на чужом участке без согласия собственника — причинение вреда имуществу. Общее правило о полном возмещении вреда:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Размер возмещения включает реальный ущерб и упущенную выгоду:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Если рубка совершена незаконно, возможна и публичная ответственность — административная:

Незаконная рубка, повреждение лесных насаждений или самовольное выкапывание в лесах деревьев, кустарников, лиан - (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей.
— ст. 8.28 КоАП РФ

и уголовная (при значительном размере, группой лиц либо с использованием служебного положения — что характерно для действий председателя):

Незаконная рубка, а равно повреждение до степени прекращения роста лесных насаждений или не отнесенных к лесным насаждениям деревьев, кустарников, лиан, если эти деяния совершены в значительном размере, - (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) наказываются штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет со штрафом в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до восемнадцати месяцев или без такового, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до восемнадцати месяцев или без такового. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 277-ФЗ) 2. Незаконная рубка, а равно повреждение до степени прекращения роста лесных насаждений или не отнесенных к лесным насаждениям деревьев, кустарников, лиан, если эти деяния совершены: (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) а) группой лиц; б) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.12.2003 № 162-ФЗ) в) лицом с использованием своего служебного положения;
— ч. 1 ст. 260 УК РФ

Возведённая арендатором постройка на чужом участке без согласия собственника и без разрешительных документов квалифицируется как самовольная; застройщик не приобретает на неё право и не вправе ею распоряжаться:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Как собственник Вы защищаетесь от любых нарушений своего права и можете истребовать участок:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Вывод: вырубка деревьев без Вашего согласия неправомерна — Вы вправе требовать полного возмещения ущерба (стоимость утраченных насаждений, упущенную выгоду), а также добиваться привлечения виновных к административной (ст. 8.28 КоАП РФ) и, при значительном размере либо использовании служебного положения, к уголовной ответственности (ст. 260 УК РФ). Для этого зафиксируйте факт и размер рубки (акт осмотра, независимая оценка, фото/видео) и подайте заявление в полицию (по признакам ст. 260 УК РФ) и в орган лесного/земельного надзора (по ст. 8.28 КоАП РФ). Строящийся объект — самовольная постройка: Вы вправе требовать прекращения строительства и сноса за счёт застройщика, а также освобождения участка. Все гражданско-правовые требования (возврат участка, снос, возмещение ущерба, взыскание неосновательного обогащения и доходов от незаконного владения) заявляются в суд по месту нахождения участка — по правилам исключительной подсудности, поскольку это спор о правах на земельный участок (иск об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения). До оформления свидетельства о праве на наследство достаточно подтвердить Ваш статус наследника, так как право считается возникшим со дня открытия наследства.