Как оформить право собственности на дом, купленный бабушкой по рукописному договору, если документы утеряны и дом числится за прежним владельцем

Возникло ли у бабушки право собственности на дом (ранее возникшее право) и переходит ли оно к наследникам

Ключевая развилка всей ситуации — дата покупки дома. Если сделка совершена до 31 января 1998 года (то есть до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ о регистрации), право собственности бабушки считается возникшим даже без регистрации, и именно эту ветку надо «защищать» перед нотариусом и Росреестром.

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
   — ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: если бабушка купила дом в 1990-х (до 31.01.1998) и до самой смерти жила в нём как в своём, её право собственности юридически действительно и не нуждается в дополнительной регистрации. Для регистрации наследнику достаточно подтвердить основание возникновения права (сделка) и правопреемство (наследство).

1. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
   — ч. 3 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ

Отсюда практический вывод: переход права от бабушки к наследникам уже требует регистрации, но сама регистрация носит заявительный характер — запись в ЕГРН вносится по заявлению, а не «восстанавливает» утраченное право. Регистрировать право бабушки «задним числом» по желанию не обязательно; наследник регистрирует право уже за собой.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
   — абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ

Право собственности на дом переходит к наследникам в силу закона — как к правопреемникам собственника. То есть при подтверждённом праве бабушки объект не становится «бесхозным» и не требует отдельной постановки на учёт как вещь без хозяина.

Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Разъяснение Пленума прямо адресовано нашей ситуации: если наследодателю принадлежало недвижимое имущество, право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость, а правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание перехода права, и документы правопредшественника о приобретении им права. Значит, рукописный договор купли-продажи + запись в похозяйственной книге + прописка складываются в комплект правоустанавливающих документов.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Дом как вещь и имущественное право входят в состав наследства, поэтому требование оформляется именно как признание права в порядке наследования (включение в состав наследства), а не как «приобретение» бабушкой чего-то заново.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
— п. 1 ст. 1181 ГК РФ

Земельный участок под домом (если он у бабушки был в собственности или пожизненном наследуемом владении) наследуется на общих основаниях, специального разрешения на это не требуется.

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Это работает, даже если документы оформлены ненадлежаще: при отсутствии надлежаще оформленных документов наследник до истечения срока принятия наследства заявляет требование о включении имущества в состав наследства, а после — о признании права собственности в порядке наследования. Для вашей ситуации это и есть основной (и самый «чистый») способ.

Вывод: если дом куплен до 31.01.1998, право собственности бабушки действительно без регистрации, и наследники вправе требовать признания права собственности в порядке наследования (включения дома в состав наследства) в судебном порядке. Если же покупка была после 31.01.1998, право без регистрации не возникло, и тогда основной становится ветка приобретательной давности (см. блок 2) либо иск к продавцу о регистрации перехода права (см. блок 4). Дополнительно должен быть решён земельный вопрос (блок 5).

Запасная (защитная) ветка: приобретательная давность, если сделка не подтвердит право напрямую

Если дата покупки не позволяет опереться на правило о ранее возникшем праве (сделка после 31.01.1998) либо договор не удастся связать с личностью бабушки, работает приобретательная давность. Бабушка владела домом как своим собственным более 20 лет — это укладывается в требуемые 15 лет.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Закон требует совокупности: добросовестность, открытость, непрерывность и владение «как своим» на протяжении 15 лет. Все эти критерии раскрыты Пленумом и соответствуют фактам — соседи подтверждают владение, бабушка вела хозяйство открыто, никто не заявлял притязаний.

1. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Важное разъяснение: добросовестным считается владелец, который при получении владения не знал и не должен был знать об отсутствии основания у него права собственности. Поскольку бабушка покупала дом по договору и считала его своим, критерий добросовестности соблюдён. Открытость (нескрываемое владение) и непрерывность также подтверждаются. Суд должен оценить это в совокупности с другими доказательствами.

1. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
   — п. 3 ст. 234 ГК РФ

К сроку владения бабушки наследник присоединяет всё время её владения (правопреемство), поэтому 20+ лет бабушки засчитываются в полном объёме — наследнику не нужно ждать ещё 15 лет.

1. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.
   — ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ

В развитие: решение суда о признании права (в том числе по давности) является основанием для регистрации права в ЕГРН по заявлению лица, в пользу которого оно вынесено; заявление прежнего собственника-ответчика при этом не требуется. Это снимает проблему «связи с продавцом нет».

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. 20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10, ответчиком по иску о признании права по приобретательной давности является прежний собственник имущества, а если он неизвестен — заявление подаётся об установлении факта владения, с привлечением госрегистратора; отсутствие регистрации права не является препятствием для признания права по давности.

Вывод: приобретательная давность — полноценная запасная ветка: 20-летнее открытое владение бабушки как своим собственным с присоединением срока к наследнику даёт основания для признания права. Но она применима, только если владение не было основано на договоре; при подтверждённом договоре купли-продажи суд, скорее, пойдёт по пути признания права в порядке наследования (блок 1). В иске разумно заявить основное требование (наследство) и, при необходимости, альтернативно — по давности.

Порядок принятия наследства и что делать, если шестимесячный срок пропущен

Оформление невозможно без принятия наследства. Дом «открывает» наследство по месту последнего жительства бабушки — в Челябинской области.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости. Статья 1116. Лица, которые могут призываться к наследованию 1. К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в момент открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства, и наследственный фонд, учрежденный во исполнение последней воли наследодателя, выраженной в завещании. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2.
— ст. 1115 ГК РФ, п. 2

Место открытия наследства — последнее место жительства наследодателя; здесь это населённый пункт в Челябинской области, подтверждается регистрацией и фактическим проживанием бабушки. Нотариус по этому месту открывает наследственное дело.

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
   — п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Наследство принимается в течение шести месяцев со дня открытия (смерти). Если этот срок уже пропущен, но наследник фактически принял имущество (пользуется домом, платит налоги/расходы на содержание), применяется правило о фактическом принятии:

1. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
   — п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Фактическое принятие признаётся при совершении действий: вступление во владение имуществом, меры по его сохранению, расходы на содержание, оплата долгов наследодателя. Если наследник живёт в доме или ухаживает за ним, срок можно не восстанавливать — факт принятия доказывается в суде.

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента фактического принятия и от даты государственной регистрации. Это значит, что право на дом возникает «автоматически» с момента смерти бабушки, а регистрация — лишь фиксация уже существующего права.

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ, п. 2

Если восстановление документов невозможно, юридический факт устанавливается судом только тогда, когда получить его иным порядком нельзя — это условие особого производства.

1. факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства;
   — п. 2 ст. 264 ГПК РФ

Установление фактов владения и пользования недвижимым имуществом и факта принятия наследства прямо отнесены к делам особого производства (п. 2 ст. 264 ГПК РФ). Однако при наличии спора о праве (а он есть: по кадастру дом числится за прежним собственником) вопрос решается исковым порядком.

Вывод: первым шагом наследник должен принять наследство — либо подать заявление нотариусу по месту открытия наследства (Челябинская область) в течение 6 месяцев, либо, если срок пропущен, подтвердить фактическое принятие (п. 2 ст. 1153 ГК РФ) и/или восстановить срок в суде. Без принятого наследства требовать признания права бессмысленно; принятие и признание права могут идти параллельно (суд может приостановить дело до истечения срока принятия наследства).

Какой суд и иск: исковое производство против особого; подсудность и процессуальные риски

Поскольку по кадастру дом числится за прежним собственником, налицо спор о праве. Это исключает особое производство и требует иска. Иск о праве на недвижимость подаётся по месту нахождения дома.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. 20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10
Ответчиком по иску о признании права собственности по приобретательной давности является прежний собственник имущества; если он неизвестен или его нет в живых — привлекаются его наследники (при наличии), а к участию — государственный регистратор. Это принципиально для выбора ответчика.

По общему правилу, установленному Пленумом, иски о правах на недвижимое имущество (включая иски о признании права) рассматриваются по месту нахождения объекта (исключительная подсудность). Поэтому иск подаётся в районный суд Челябинской области по месту нахождения дома.

1. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.
   — ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ

Если суд признаёт право наследника (и/или прекращает право прежнего собственника), регистрация в ЕГРН производится по заявлению выигравшего лица, а заявление ответчика не требуется — это прямо решает проблему «связи с продавцом нет».

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

При отсутствии надлежаще оформленных документов о праве наследодателя суд рассматривает требования о включении имущества в наследство и о признании права в порядке наследования. Это и есть материально-правовое основание вашего иска.

Вывод: нужно исковое заявление о признании права собственности на дом в порядке наследования (при необходимости — с альтернативным требованием по приобретательной давности), ответчиком указывается прежний собственник, а при неизвестности — данные о нём из ЕГРН и его возможные наследники; к участию привлекается Росреестр. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома в Челябинской области. Государственная пошлина рассчитывается от стоимости дома (по цене иска); при затруднении она определяется на основании кадастровой/рыночной стоимости объекта — данная норма подлежит уточнению у суда при подаче.

Земельный участок под домом и использование похозяйственной книги как доказательства

Земельный вопрос — отдельный пласт: дом стоит на участке, и наследнику важно оформить и его. Здесь похозяйственная книга, на которую ссылается сельсовет, имеет прямое доказательственное значение.

1. выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю; 8) документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него. 6. К заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также прилагается технический план жилого дома, за исключением случая, если на момент направления указанного заявления в отношении жилого дома осуществлен государственный кадастровый учет. Заявитель одновременно с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или о предоставлении такого земельного участка прилагает все документы, указанные в подпунктах 3 - 8 пункта 5 настоящей статьи, при условии наличия у него всех этих документов, при отсутствии всех этих документов заявитель прилагает только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него документы. При наличии у заявителя этих документов дополнительное подтверждение, в том числе в судебном порядке, использования жилого дома заявителем не требуется. 7.
   — подп. 7 п. 5 ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Выписка из похозяйственной книги или иного документа, содержащая информацию о жилом доме и его принадлежности заявителю, прямо названа в законе как документ для оформления прав. Причём указано: при наличии этих документов дополнительное подтверждение, в том числе в судебном порядке, использования жилого дома не требуется — это позволяет в части земельного оформления обойтись без суда.

1. документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года; 7) выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю; 8) документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него. 6. К заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также прилагается технический план жилого дома, за исключением случая, если на момент направления указанного заявления в отношении жилого дома осуществлен государственный кадастровый учет. Заявитель одновременно с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или о предоставлении такого земельного участка прилагает все документы, указанные в подпунктах 3 - 8 пункта 5 настоящей статьи, при условии наличия у него всех этих документов, при отсутствии всех этих документов заявитель прилагает только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него документы. При наличии у заявителя этих документов дополнительное подтверждение, в том числе в судебном порядке, использования жилого дома заявителем не требуется. 7.
   — подп. 6 п. 5 ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Наряду с выпиской из похозяйственной книги в перечне фигурируют документ о регистрации по месту жительства в доме и нотариальный документ о правах. Особенно ценно для вашей ситуации: сельсовет подтверждает запись бабушки как главы хозяйства, а пенсию ей носили в дом — это косвенно подтверждает проживание и принадлежность домовладения.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
— п. 1 ст. 1181 ГК РФ

Право на земельный участок (собственность или пожизненное наследуемое владение) наследуется на общих основаниях, специального разрешения не требуется. Если участок бабушке не принадлежал на праве собственности, он оформляется заново — но именно по перечню документов из ст. 3.8 ФЗ-137.

Вывод: для оформления земельного участка под домом нужно получить в сельсовете (органе местного самоуправления) выписку из похозяйственной книги о принадлежности дома и участка; при наличии установленного перечня документов земельный вопрос можно решить в административном порядке, без суда. Если же участок оформлялся на праве собственности/пожизненного наследуемого владения за бабушкой, он включается в наследство вместе с домом. Рекомендуется параллельно заказать кадастровые работы (технический план дома, межевание участка), чтобы устранить расхождение по кадастру.

Риски и развилки: жив ли продавец, есть ли спор о праве, и что означает запись в кадастре за прежним собственником

Ситуация зависит от нескольких неизвестных фактов, и по каждому должно быть своё решение.

Ветка А — продавец (прежний собственник) жив или его наследники известны. Тогда спор идёт о праве, и надлежащим ответчиком будет он (либо его наследники). Здесь применимо, что право собственности в порядке наследования переходит к наследнику независимо от регистрации, а от ответчика требуется лишь не оспаривать право — суд признаёт право за вами, и регистрация пройдёт без его заявления.

Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Ветка Б — продавец неизвестен/умер, наследников нет. Тогда, как разъяснил Пленум, допустимо заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения, с привлечением госрегистратора; отсутствие регистрации права не является препятствием.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. 20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Запись в ЕГРН за прежним собственником сама по себе не лишает вас права: зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а лицо, указанное в реестре правообладателем, признаётся таковым, пока суд не внесёт запись об ином. Это ровно тот случай, когда нужен иск о признании права.

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Если прежний собственник заявит притязания, наследник защищён: право наследования возникает со дня открытия наследства, независимо от момента регистрации.

Вывод: шансы реальны, но итог зависит от того, жив ли продавец и есть ли у него наследники. Если он известен — он (или его наследники) указывается ответчиком; если неизвестен — устанавливается факт владения с привлечением Росреестра. Запись в кадастре за прежним собственником не «потеря права» — она лишь означает, что право наследника ещё не зарегистрировано и его надо подтвердить судом. До вступления решения в силу не стоит продавать/дарить дом и брать на него кредит — распоряжение до регистрации права невозможно.

Расходы: государственная пошлина по иску о признании права на дом

Пошлина по иску о признании права собственности на жилой дом рассчитывается от цены иска (стоимости дома) либо как для иска, не подлежащего оценке, — в зависимости от того, как суд квалифицирует требование.

при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
— подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Если иск расценён как имущественное требование, подлежащее оценке, пошлина исчисляется по стоимости дома по прогрессивной шкале.

истребовании наследниками принадлежащей им доли имущества государственная пошлина уплачивается в том порядке, который установлен при подаче исковых заявлений имущественного характера, не подлежащих оценке, если спор о признании права собственности на это имущество судом ранее был разрешен; 12) при подаче исковых заявлений о расторжении брака с одновременным разделом совместно нажитого имущества супругов государственная пошлина уплачивается в размерах, установленных как для исковых заявлений о расторжении брака, так и для исковых заявлений имущественного характера; 13) при отказе в принятии к рассмотрению искового заявления, административного искового заявления или заявления о вынесении судебного приказа либо при отмене судебного приказа уплаченная государственная пошлина при предъявлении иска, административного иска или заявления о вынесении судебного приказа засчитывается в счет подлежащей уплате государственной пошлины; (В редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 48-ФЗ) 14) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ) 15) при подаче исковых заявлений, содержащих требования о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату;
— абз. подп. 2 п. 1 ст. 333.20 НК РФ

По наследственным спорам закон прямо предусматривает: при истребовании наследниками принадлежащей им доли имущества госпошлина уплачивается в порядке, установленном для исков имущественного характера, не подлежащих оценке, — если спор о признании права собственности на это имущество ранее судом не был разрешён.

1. при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
   — подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Для физического лица пошлина по иску, не подлежащему оценке, (и по искам неимущественного характера) составляет 3000 рублей.

при затруднительности определения цены иска в момент его предъявления размер государственной пошлины предварительно устанавливается судьей с последующей доплатой недостающей суммы государственной пошлины на основании цены иска, определенной судом при разрешении дела
— подп. 9 п. 1 ст. 333.20 НК РФ

Если цену иска определить затруднительно в момент предъявления, размер пошлины предварительно устанавливается судьёй с последующей доплатой.

Вывод: размер госпошлины зависит от квалификации требования судом. При истребовании наследником принадлежащей ему доли имущества (права на дом), пока спор о праве ранее судом не разрешался, применяется пошлина как для иска, не подлежащего оценке, — 3000 рублей для физического лица (подп. 3 п. 1 ст. 333.19, подп. 2 п. 1 ст. 333.20 НК РФ). Если суд квалифицирует иск как подлежащий оценке, пошлина взимается от стоимости дома по шкале подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, а при затруднении определения цены — устанавливается судьёй с последующей доплатой. Точный размер зависит от того, как суд расценит требование, поэтому целесообразно уточнить при подаче. Дополнительно предстоят расходы на кадастровые работы (технический план дома, межевание участка) и при необходимости — на оценку. Подсудность и орган (районный суд по месту нахождения дома в Челябинской области) едины во всех блоках.