Как оформить право собственности на 1/3 доли квартиры, принадлежавшую умершей подруге, если наследников нет и в реестре нет сведений о собственнике

Приобретательная давность как основной путь к 1/3 доли (и ко всей квартире)

Ключевая норма — приобретательная давность. Она позволяет приобрести право на чужое или бесхозяйное недвижимое имущество при добросовестном, открытом и непрерывном владении им как своим собственным в течение 15 лет:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Поскольку квартира (или доля в ней) — недвижимость, срок составляет 15 лет, а само давностное владение должно отвечать четырём признакам: добросовестность, открытость, непрерывность, владение «как своим». Именно эти признаки Пленум ВС РФ раскрывает в п. 15:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Важно, что статья 234 ГК РФ применима не только к чужому, но и к бесхозяйному имуществу — то есть к вашей ситуации подходит напрямую:

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности. В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть 8 истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Практически значимое правило — п. 3 ст. 234 ГК РФ: к собственному сроку владения можно присоединить время владения ваших правопредшественников (матери), от которых вы стали правопреемником (унаследовали доли):

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является
— п. 3 ст. 234 ГК РФ

Это для вас принципиально: если квартирой владела сначала ваша мать (а после её смерти в 2023 г. — вы), срок давностного владения суммируется (Пленум № 10 прямо указывает: «не наступает перерыв давностного владения… если новый владелец является универсальным правопреемником предыдущего владельца»). С 2000 г. истекло уже более чем достаточно времени — 15-летний срок давности по 1/3 доли может считаться истекшим ещё при жизни матери, а вы как наследник можете присоединить её владение. При этом ДО признания права вы уже защищены от третьих лиц по п. 2 ст. 234 ГК РФ.

Вывод: основным способом стать собственником всей квартиры является признание права собственности на 1/3 доли (а с учётом давности по всей квартире — и оформление всей квартиры) на основании ст. 234 ГК РФ. Исковое требование — «о признании права собственности» в порядке приобретательной давности (ст. 12 ГК РФ). Вам необходимо доказать факт открытого, непрерывного владения квартирой как своей (квартплата, регистрация, фактическое пользование), а также присоединить владение матери.

Является ли доля выморочным имуществом и перешла ли она государству/муниципалитету

Доля подруги — это «выморочное имущество», если после неё не оказалось наследников, никто из них не принял наследство или все отказались. Это прямо следует из п. 1 ст. 1151 ГК РФ:

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ

Если доля — выморочное имущество, то она (как доля в жилом помещении) переходит в собственность муниципального образования, города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) или Российской Федерации — по правилам п. 2 ст. 1151 ГК РФ:

жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 223-ФЗ) 3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) Глава 64. ПРИОБРЕТЕНИЕ НАСЛЕДСТВА
— абз. 2–4 п. 2 ст. 1151 ГК РФ

Принятия наследства для выморочного имущества не требуется — оно считается принадлежащим публичному образованию со дня открытия наследства:

Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— абз. 2 п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Пленум № 9 подтверждает: выморочное имущество (жилое помещение) переходит в собственность муниципального образования в силу фактов из п. 1 ст. 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства и вне зависимости от оформления прав и их регистрации:

Выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации. Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается Российской Федерации, городу федерального значения Москве или Санкт-Петербургу или муниципальному образованию в лице соответствующих органов (Российской Федерации в настоящее время – в лице органов Росимущества) в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным. 51. Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.
— п. 50 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

А судебная практика ВС РФ подчёркивает, что право публичного образования на выморочное имущество возникает со дня открытия наследства, даже если сам орган об этом не знал и ничего не оформлял:

выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ обстоятельств независимо от осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2025)

Это означает: если у подруги наследников не было, то ещё с 2000 г. собственником 1/3 доли стала соответствующая территория — государство или муниципалитет. Именно поэтому у нотариуса не получается «работать» с этой долей: она не выморочное имущество «в поиске», а уже принадлежит публичному образованию по закону. Однако эта «законность» не спасает вас от квалификации доли как находящейся в собственности другого лица — и приобрести её можно по приобретательной давности (это прямо разрешает п. 16 Пленума № 10).

Вывод: доля умершей подруги юридически является собственностью государства или муниципалитета как выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ) со дня открытия наследства. Если же у подруги были наследники, но они не приняли наследство — доля тоже выморочная. Если же кто-то из наследников существовал и принял наследство — собственником доли стало конкретное физическое лицо, и тогда вопрос решается с этим наследником. В любом случае для вас применим механизм приобретательной давности.

Применение нормы о бесхозяйных вещах и порядок постановки доли на учёт

Указание в выписке ЕГРН на отсутствие сведений о собственнике само по себе не делает долю «выброшенной» вещью — юридически (если наследники не приняли наследство) она принадлежит государству/муниципалитету. Однако статья 225 ГК РФ позволяет вовлечь её в оборот в качестве бесхозяйной:

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался
— п. 1 ст. 225 ГК РФ

Муниципалитет вправе поставить бесхозяйную недвижимую вещь на учёт и затем требовать признания права муниципальной собственности после года учёта (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Но даже если такое право муниципалитета не будет признано судом, вещь может быть приобретена в собственность по приобретательной давности:

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности
— абз. 4 п. 3 ст. 225 ГК РФ

Это для вас означает: постановка доли на учёт и отказ муниципалитету в признании права — не преграда, а иногда и подспорье для вашего иска о признании права по давности. Более того, Пленум № 10 прямо снимает риски: постановка на учёт и отказ суда в признании права муниципалитета не являются необходимым условием для признания права частной собственности:

суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Вывод: у вас есть два законных пути взаимодействия с публичной стороной — (1) самостоятельно признавать своё право по приобретательной давности, не дожидаясь действий муниципалитета; либо (2) инициировать (через обращение к органу местного самоуправления) постановку доли на учёт как бесхозяйной и, если муниципалитет всё же зарегистрирует право за собой, ставить вопрос о выкупе/передаче доли вам. Первый путь — быстрее и не зависит от публичных органов.

Влияние отсутствия государственной регистрации права (сделка 1997 г.) и применение прежнего закона о регистрации

Тот факт, что право подруги (и, вероятно, других участников) не было зарегистрировано, не «уничтожает» её титул и не создаёт для вас непреодолимого препятствия. Права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 г. (вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ), признаются юридически действительными и без регистрации, которая для них проводится по желанию:

права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2025)

Это подтверждается и судебной практикой ВС РФ. Более того, до 1998 г. действовал прежний порядок регистрации (ст. 8 ФЗ о введении в действие части первой ГК РФ): сделки регистрировались в БТИ/органах юстиции, а не в ЕГРП. Поэтому отсутствие записи в ЕГРН не лишает сделку 1997 г. силы и не означает, что доля «ничья».

Сроки и применявшееся право важны и для наследства, открывшегося в 2000 г. (до вступления в силу части третьей ГК РФ 01.03.2002). Согласно ст. 5 ФЗ № 147-ФЗ, часть третья ГК РФ (включая раздел V о наследовании и ст. 1151 о выморочном имуществе) применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения её в действие:

Часть третья Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения в действие части третьей Кодекса, раздел V "Наследственное право" применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие
— ст. 5 ФЗ от 26.11.2001 № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей ГК РФ»

Это означает: и к наследству подруги (2000), и к статусу доли как выморочной применимо действующее право в части длящихся правоотношений (собственности). Для вас же это важно в том смысле, что право собственности государства/муниципалитета либо лиц по давности оценивается по современному ГК РФ; при этом на приобретательную давность этот срок тоже применим.

Вывод: отсутствие зарегистрированного права и «старый» договор 1997 г. не являются препятствием: титул сохраняется и признаётся юридически действительным (п. 4 Обзора № 3/2025; ст. 8 ФЗ о введении в действие части первой ГК РФ), а к наследству с 2000 г. применяется действующий ГК РФ. Проблему «неоформленности» вы устраняете признанием права через суд, а не восстановлением старой регистрации.

Способы защиты права, судебный порядок и регистрация права по решению суда

Способ защиты вашего интереса прямо предусмотрен ст. 12 ГК РФ — «признание права»:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом
— ст. 12 ГК РФ

Именно иск о признании права собственности по приобретательной давности в итоге позволит вам зарегистрировать право. Разъяснение Пленума № 10:

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП
— п. 21 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Ваша процедура: подать в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность) иск о признании права собственности в силу приобретательной давности; ответчиком привлечь орган local self-government (муниципалитет) и/или Росимущество (в зависимости от того, кому, по вашим данным, перешла бы доля), а также, при наличии сведений, возможных наследников подруги. Заинтересованным/третьим лицом — государственный регистратор. Если имеющиеся у вас документы уже подтверждают давность, суд удовлетворяет иск, и решение становится основанием регистрации права в ЕГРН.

Вывод: ваш путь — иск о признании права собственности (ст. 12, ст. 234 ГК РФ), подаваемый в районный суд по месту нахождения квартиры; решение суда является основанием для регистрации права и последующей продажи всей квартиры. Нотариус здесь бессилен не по ошибке — он не вправе удостоверять право на имущество, не входящее в наследство после вашей матери.

Риски и налоговые последствия продажи

При продаже квартиры имеет значение минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доход освобождается от НДФЛ:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
— ст. 217.1 НК РФ, п. 3

Для вас существенно, что по 2/3 долям собственность возникла в порядке наследования в 2023 г. (со дня открытия наследства), а по 1/3 — в порядке приобретательной давности, поэтому срок владения следует отсчитывать от даты признания права судом. Учитывайте риск: если вы продадите всю квартиру вскоре после признания права по давности, налоговый орган может исчислить НДФЛ с дохода от продажи 1/3 доли; безопаснее дождаться истечения минимального срока владения (по общему правилу пять лет, либо три года — в случаях, предусмотренных ст. 217.1 НК РФ, в частности наследование) либо заранее рассчитать налог.

Кроме того, судебная практика предупреждает о рисках сделок с выморочным имуществом. Если публичное образование оспорит выбытие доли, суд оценивает, помимо прочего, действия самого публичного собственника по выявлению и оформлению выморочного имущества:

выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ обстоятельств независимо от осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2025)

Из этого обзора следует важный для вас вывод: добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН и нотариальные документы, защищён; а бездействие публичного собственника по своему выморочному имуществу — обстоятельство в пользу частного лица. Для покупателя вашей квартиры это означает: наличие судебного решения о признании права по давности и записи в ЕГРН делает сделку устойчивой.

Вывод: стать собственником 1/3 (и всей квартиры) реально только через суд (признание права по приобретательной давности). До оформления права продать долю невозможно; после признания права квартиру можно продавать, но нужно учесть минимальный срок владения по ст. 217.1 НК РФ для освобождения от НДФЛ и устойчивость сделки для покупателя.