Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Наследственные дела и споры

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одна доля в собственности более 10 лет, а другая менее 3 лет, и продажа оформляется одним договором

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уточните точную дату смерти матери — от неё зависит, есть ли у вас налог.
  2. 2
    Если с даты смерти прошло менее 3 лет — рассчитайте НДФЛ со своей 1/2 доли.
  3. 3
    Примените вычет 500 000 руб. на вашу долю: доход 1 500 000 − 500 000 = 1 000 000 руб.
  4. 4
    Уплатите НДФЛ 13% — ориентировочно 130 000 руб. — и подайте декларацию 3-НДФЛ.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже доли в квартире, полученной по наследству, с заявлением об имущественном налоговом вычете (свободная форма)
  5. 5
    Подайте декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры в общей долевой собственности одним договором (продавец доли, полученной в наследство, с заявлением имущественн (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Свидетельство о смерти матери — подтверждает дату открытия наследства.
  • Свидетельство о праве на наследство на вашу 1/2 доли.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает доли и даты регистрации.
  • Правоустанавливающие документы сестры на её 1/2 доли (срок владения более 10 лет).
  • Договор купли-продажи квартиры с ценой 3 000 000 руб.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры (около 2 700 000 руб.).

  • Денежные требования

    • Налог платите только вы и только со своей 1/2 доли — ориентировочно 130 000 руб.
    • Кадастровая стоимость базу не увеличивает: 70% на вашу долю — 945 000 руб., ниже дохода.

  • Сроки и риски

    • Проверьте точную дату смерти матери: 3 года владения считаются со дня открытия наследства.
    • Если 3 года не прошли — подайте декларацию 3-НДФЛ по месту жительства.
    • Уплатите НДФЛ 130 000 руб. с дохода от продажи вашей 1/2 доли.
    • Просрочка декларации — штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ; неуплата — 20% (умышленно — 40%).
    • Сестра декларацию не подаёт и налог не платит — владеет долей более 10 лет.
    • За долю сестры вы налог не платите: доход делится пропорционально долям.

  • Когда нужен адвокат

    • Если налоговая оспорит срок владения вашей долей: Спор с налоговой о сроке владения долей — без адвоката не обойтись.
    • Если сестра откажется подписывать единый договор: Сестра отказывается подписывать один договор — нужен юрист по долевой собственности.
    • Если покупатель будет настаивать на занижении цены в договоре: Покупатель настаивает на занижении цены в договоре — рискуете штрафом по ст. 122 НК РФ.
    • Если налоговая доначислит налог за долю сестры: Налоговая доначислила налог за долю сестры — оспаривать только через адвоката.
    • Если дата смерти матери окажется спорной или документы утеряны: Дата смерти матери спорна или документы утеряны — нужна помощь по наследственным делам.
    • Если сделка сорвётся из-за разногласий совладельцев: Сделка срывается из-за разногласий совладельцев — адвокат защитит ваши интересы в переговорах.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте точную дату смерти матери: 3 полных года до продажи — налога нет ни у кого.
    • Если 3 года не прошло — рассмотрите отсрочку продажи до истечения 3-летнего срока.
    • Продавайте одним договором квартиру целиком: доход каждого считается пропорционально его доле.
    • За долю сестры вы налог не платите — её доход освобождён как владевшей более 10 лет.
    • Примените имущественный вычет 1 000 000 руб. на объект: на вашу 1/2 — 500 000 руб.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката
  1. Ситуация юридическим языком с ключевыми юридическими фактами

Клиент является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретённой в порядке наследования после смерти матери. С момента открытия наследства прошло 2 года, что означает: минимальный предельный срок владения, установленный п. 3 ст. 217.1 НК РФ для имущества, полученного в порядке наследования (3 года), на дату планируемой продажи не истёк. Следовательно, доход клиента от продажи его доли подлежит налогообложению НДФЛ.

Сестра клиента является собственником второй 1/2 доли в праве на ту же квартиру более 10 лет, право на долю оформлено при жизни матери. Срок её владения превышает минимальный предельный срок, установленный п. 2 ст. 217.1 НК РФ, поэтому доход сестры от продажи её доли освобождается от налогообложения.

Квартира планируется к продаже целиком одним договором купли-продажи за 3 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет примерно 2 700 000 руб. Договорная цена выше 70 % кадастровой стоимости, поэтому правило о минимальном пороге дохода, предусмотренное п. 2 ст. 214.10 НК РФ, не изменяет налоговую базу: доход клиента определяется по фактической цене сделки пропорционально его доле — 1 500 000 руб.

  1. Затронутые правоотношения

  • Налоговые правоотношения по НДФЛ при продаже недвижимости — затронуты, поскольку клиент продаёт долю в квартире, полученную в наследство, до истечения минимального предельного срока владения; это влечёт обязанность исчислить и уплатить налог, а также подать декларацию 3-НДФЛ.

  • Гражданско-правовые отношения общей долевой собственности — затронуты, поскольку квартира находится в долевой собственности двух лиц с разными сроками владения; порядок распоряжения общим имуществом и определение дохода каждого сособственника зависят от долей в праве.

  • Наследственные правоотношения — затронуты, поскольку момент возникновения права собственности клиента на долю определяется днём открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а не датой государственной регистрации права; от этого зависит отсчёт минимального срока владения.

  • Правоотношения по применению имущественного налогового вычета — затронуты, поскольку у клиента отсутствуют документально подтверждённые расходы на приобретение наследованной доли, поэтому применяется вычет, предусмотренный абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, распределяемый пропорционально доле.

  1. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Срок владения долей клиента — прошло 2 года с момента открытия наследства, что меньше 3 лет; это влечёт обязанность уплаты НДФЛ с дохода от продажи доли.

  • Срок владения долей сестры — более 10 лет, что превышает минимальный предельный срок; это освобождает её доход от налогообложения.

  • Размер доли клиента — 1/2; доход клиента от продажи квартиры одним договором определяется пропорционально доле и составляет 1 500 000 руб., а не всю цену квартиры.

  • Соотношение договорной цены и кадастровой стоимости — 3 000 000 руб. выше 70 % кадастровой стоимости (1 890 000 руб. за квартиру в целом); налоговая база клиента определяется по фактической цене сделки, а не по кадастровой стоимости.

  • Отсутствие расходов на приобретение доли — доля получена в наследство, расходов на её покупку нет; применяется имущественный вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. × 1/2), что даёт облагаемый доход 1 000 000 руб. и налог 130 000 руб.

  • Способ оформления сделки — один договор на двоих продавцов или два отдельных договора на каждую долю не меняет налоговый результат: доход и вычет в обоих случаях определяются пропорционально доле клиента.

Минимальный срок владения для каждого из совладельцев: кто и должен ли платить налог

Ключ к вашему вопросу — срок владения долей, а он у вас с сестрой различается принципиально.

Для наследственного имущества минимальный предельный срок владения, после которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, составляет три года:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ваша половина получена в порядке наследования после смерти матери, поэтому к ней применяется именно трёхлетний срок. При этом момент, с которого отсчитывается этот срок, — не дата регистрации права, а день открытия наследства:

  1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
    — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества.
— ст. 1113 ГК РФ, п. 2

Это значит: если со дня смерти матери до даты продажи прошло три года или более, доход от продажи вашей 1/2 доли не облагается налогом вовсе и декларацию по этой сделке подавать не нужно. Прошло, судя по вашему описанию, два года — значит, минимальный срок у вас ещё не истёк, если только точная дата смерти матери не наступила раньше, чем вы указали (важно сверить по датам).

Для сестры действует иная логика. Она владеет своей долей более 10 лет, то есть срок владения заведомо превышает и трёхлетний, и пятилетний пороги:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Поэтому доход сестры от продажи её 1/2 доли освобождается от налогообложения в силу п. 2 ст. 217.1 НК РФ, и сестра ничего платить и декларировать не обязана. Её утверждение в этой части верно.

Вывод (при условии, что со дня смерти матери прошло менее 3 лет): налог платите только вы и только со своей половины; сестра от налога освобождена независимо от срока. Если же со дня смерти матери к моменту продажи прошло уже 3 полных года и более — налога нет ни у кого из вас. Точную дату открытия наследства нужно сверить: она определяет, есть ли у вас обязанность уплаты вообще.

Как считается доход при продаже одним договором: пропорционально долям, а не на всю квартиру

Ваше главное опасение — «не придётся ли платить за её часть» — не подтверждается. При продаже имущества, находившегося в общей долевой собственности, доход каждого продавца определяется пропорционально его доле:

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество. 5. При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей совместной собственности, сумма полученного каждым из участников совместной собственности дохода определяется для всех участников совместной собственности в равных долях. 6. Сумма налога по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы.
— п. 4 ст. 214.10 НК РФ

То есть из общей цены 3 000 000 руб. ваш доход по сделке считается как 1/2, то есть 1 500 000 руб., а не вся сумма за квартиру. За долю сестры вы налог не платите — это прямо исключено п. 4 ст. 214.10 НК РФ.

Дополнительно применяется правило «не ниже 70 % кадастровой стоимости», которое защищает от занижения цены в договоре:

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
    — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Кадастровая стоимость квартиры около 2 700 000 руб., её доля, приходящаяся на вас, — 1 350 000 руб. Порог 70 % от кадастровой стоимости квартиры считается применительно к вашему доходу пропорционально доле: 70 % от 2 700 000 = 1 890 000 руб., что в расчёте на вашу половину даёт 945 000 руб. Поскольку ваш договорный доход от продажи доли (1 500 000 руб.) выше этого порога, налоговая база определяется по фактической цене сделки (1 500 000 руб.), а не по кадастровой стоимости. Правило о 70 % здесь вас не «догоняет» — оно сработало бы только при заниженной цене.

Вывод: при продаже одним договором на двоих ваша налоговая база — только стоимость вашей 1/2 доли (1 500 000 руб. по условиям сделки), а не вся квартира. За долю сестры вы налог не несёте.

Размер налога: имущественный вычет и расчёт

Поскольку ваша доля получена в наследство, документально подтверждённых расходов на её приобретение у вас нет (вы ничего не платили за неё). Поэтому применяется имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Этот вычет в размере до 1 000 000 руб. предоставляется на объект в целом, а при общей долевой собственности распределяется между совладельцами пропорционально их долям. На вашу 1/2 доли приходится вычет 500 000 руб.

Расчёт налога для вас при цене сделки 1 500 000 руб. за вашу долю: облагаемый доход = 1 500 000 − 500 000 = 1 000 000 руб. НДФЛ по ставке 13 % = 130 000 руб.

Ставка налога для налогового резидента РФ:

  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
    — п. 1 ст. 122 НК РФ (см. ниже)

Обратите внимание: альтернатива в виде учёта расходов на приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) для наследованной доли неприменима, поскольку расходов на её покупку не было — вам выгоднее именно вычет 1 000 000 руб. пропорционально доле.

Вывод: ваш налог ориентировочно составит 130 000 руб. (13 % от 1 000 000 руб. облагаемого дохода), при условии, что вы налоговый резидент и срок владения долей менее 3 лет. Если одновременно с продажей вы покупаете жильё, изучите также льготы по подп. 4 п. 3 и п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — но при данной базовой картине налог именно таков.

Один договор или два отдельных: есть ли налоговое отличие и что с преимущественным правом

Для целей налогообложения способ оформления (один договор на двоих продавцов или два договора на каждую долю) практически не меняет результат: доход в любом случае определяется пропорционально вашей доле (п. 4 ст. 214.10 НК РФ), а вычет распределяется пропорционально долям. Налоговая сумма для вас будет одинаковой при обеих схемах.

Один договор на двоих удобнее и безопаснее: квартира продаётся как единый объект, и не возникает вопроса о преимущественном праве покупки между совладельцами. Но помните про это право при раздельной продаже долей постороннему лицу:

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 246 ГК РФ
  1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
    — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если квартира продаётся одним договором сразу обоими сособственниками целиком, правило о преимущественном праве покупки к вашим внутренним отношениям не мешает. Если же продавать каждую долю отдельно постороннему покупателю, возможна необходимость соблюдения ст. 250 ГК РФ (извещение другого сособственника о продаже доли), хотя в вашем случае оба сособственника продают одновременно и действуют по соглашению:

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Вывод: для налога разницы между одним договором и двумя отдельными по сути нет — налог в обоих случаях считается только с вашей доли и с тем же вычетом. Один договор на двоих — более простой и юридически чистый способ; расхождений в налогообложении он не создаёт.

Декларация 3-НДФЛ: обязанность, сроки и ответственность

Продавец, у которого имущество находилось в собственности менее минимального срока, обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог:

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
    — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся в налоговый орган по месту учёта не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Сам налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

В вашем случае: если ваша доля владения менее 3 лет, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Сестра, чья доля в собственности более 10 лет, декларацию по этой сделке подавать не обязана — её доход освобождён.

Ответственность за нарушения:

  • за непредставление декларации в срок — штраф по ст. 119 НК РФ:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

  • за неуплату налога — штраф по ст. 122 НК РФ:
  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
    — п. 1 ст. 122 НК РФ

Кроме того, на сумму недоимки начисляются пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).

Вывод: если налог для вас актуален (срок владения менее 3 лет), вы обязаны подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за продажей года и уплатить налог до 15 июля. За просрочку — штраф от 5 % (не менее 1000 руб.) за непредставление декларации и 20 % за неуплаченный налог, плюс пени. Сестра по своей доле ни декларации, ни уплаты не производит.

Если со дня смерти матери прошло менее 3 лет — налог платите только вы и только со своей 1/2 доли, ориентировочно 130 000 руб.; если 3 года и более — налога нет ни у кого. Сестра от налога освобождена полностью, поскольку владеет своей долей более 10 лет. За её часть вы ничего не платите: доход при продаже общей долевой собственности определяется пропорционально долям.

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Кто должен платить налог?

Вы — да, если со дня смерти матери до даты продажи прошло менее 3 лет. Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и отсчитывается он со дня открытия наследства — то есть со дня смерти матери (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 1113 ГК РФ). Если со дня смерти матери к моменту продажи прошло менее 3 полных лет — срок не истёк и доход от продажи вашей доли облагается налогом. Точную дату открытия наследства нужно сверить: она определяет, есть ли у вас обязанность уплаты вообще.

Сестра — нет. Она владеет своей долей более 10 лет, что превышает любой минимальный предельный срок владения, поэтому её доход от продажи освобождается от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Декларацию ей подавать не нужно.

2. С какой суммы платить налог — со всей квартиры или только со своей половины?

Только со своей половины. При продаже имущества, находившегося в общей долевой собственности, доход каждого продавца определяется пропорционально его доле (п. 4 ст. 214.10 НК РФ). При цене сделки 3 000 000 руб. ваш доход составляет 1 500 000 руб. (1/2 от общей цены). За долю сестры вы налог не платите.

3. Как считается налог с учётом кадастровой стоимости?

Правило о 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) в вашем случае не увеличивает налоговую базу. При любом способе расчёта порог оказывается ниже вашего договорного дохода: 70% от всей кадастровой стоимости квартиры — 1 890 000 руб., а в расчёте на вашу половину — 945 000 руб. Ваш договорный доход (1 500 000 руб.) превышает этот порог, поэтому налоговая база определяется по фактической цене сделки.

4. Какой размер налога?

Поскольку доля получена в наследство, расходов на её приобретение у вас нет, поэтому применяется имущественный налоговый вычет до 1 000 000 руб. на объект в целом (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Распределение вычета между совладельцами пропорционально их долям — общепринятая позиция, требующая дополнительного подтверждения; при таком распределении на вашу 1/2 приходится 500 000 руб.

Расчёт: 1 500 000 − 500 000 = 1 000 000 руб. облагаемого дохода. НДФЛ по ставке 13% = 130 000 руб.

5. Есть ли разница — один договор или два отдельных?

Для налогообложения разницы практически нет: доход в любом случае определяется пропорционально вашей доле (п. 4 ст. 214.10 НК РФ), а вычет распределяется так же. Один договор на двоих удобнее и юридически проще: квартира продаётся как единый объект, не возникает вопроса о преимущественном праве покупки между сособственниками (ст. 250 ГК РФ). При раздельной продаже долей постороннему лицу потребовалось бы соблюдать процедуру извещения другого сособственника, что в вашей ситуации излишне, поскольку вы оба продаёте одновременно и по соглашению (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

6. Нужно ли подавать декларацию?

Да, вам нужно. Продавец, у которого имущество находилось в собственности менее минимального срока, обязан самостоятельно задекларировать доход (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ). Сестра декларацию не подаёт, поскольку её доход освобождён от налогообложения.

Пошаговые действия

  1. Проверьте точную дату смерти матери. Если со дня открытия наследства до даты продажи прошло 3 полных года и более — налога нет, декларацию подавать не нужно. Если менее 3 лет — действуйте по шагам ниже.

  2. Заключите один договор купли-продажи квартиры целиком на двоих продавцов (вы и сестра) с указанием общей цены 3 000 000 руб. Это проще и не создаёт дополнительных налоговых рисков.

  3. После регистрации перехода права собственности (в году, следующем за годом продажи) заполните и подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства. Срок — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ).

  4. В декларации отразите:

    • доход от продажи 1/2 доли — 1 500 000 руб.;
    • имущественный налоговый вычет — 500 000 руб. (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
    • облагаемый доход — 1 000 000 руб.;
    • сумма налога к уплате — 130 000 руб.

  5. Уплатите налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

  6. Если не подать декларацию или не уплатить налог вовремя:

    • штраф за непредставление декларации — по п. 1 ст. 119 НК РФ;
    • штраф за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы, при умышленных действиях — 40% (п. 1 ст. 122 НК РФ);
    • дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки.

  7. Если одновременно с продажей вы покупаете другое жильё, проверьте возможность применения имущественного налогового вычета на приобретение — это может уменьшить итоговую сумму к уплате.